房企扎堆旅游地产难以抵御低价圈地冲动

房企旅游地产

旅游地产作为新兴业态在过去的两年里飞速发展,且这一势头在今年更为“激进”。

保利地产、佳兆业集团等标杆房企分别在浙江慈溪、辽宁等兴旅游综合体项目,万达集团300亿元建青岛东方影都后不久,复星集团宣布三年内100亿元建迪拜亚特兰蒂斯酒店中国三亚版本,并称未来将加大旅游商业领域的,日前,规模将达千亿元级别,同时,手笔均过百亿元。

旅游地产激进开发进行时。

历经两年多酝酿和等待之后,雅居乐计划200亿元打造的“西双版纳雅居乐旅游度假项目”,终于敲定了首批拿地事项。

10月10日,雅居乐对外发布新闻资料称,已以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权,其总占地面积为52.9万平方米,约合793.5亩。

“西双版纳雅居乐旅游度假项目”规划控制面积高达1700多公顷,约合1.75万亩土地,上述首批土地获取仅是个小开端,按照西双版纳当地官方资料,雅居乐并未透露此次拿地的方式,但不可置否的是。

西双版纳州招商局资料显示,开发热潮已经远超过大理、丽江和腾冲等地州,西双版纳旅游地产额平均增速在云南省16个地州市中第一,如此饱含热情地进驻西双版纳的,开发早已升级到“百亿、万亩规模”的阶段,并不仅雅居乐一家,事实上,近两年大规模的房地产资金蜂拥而至,已让这个云南边陲小城有了与三亚并肩的“热度”。

新一轮的云南旅游地产开发总已达万亿元,云南当地以富民、玉溪、普洱为代表的新一批区域,总占地规模超过20万亩,也已经开始向西双版纳、丽江、大理等云南成熟旅游热点区域靠拢,万达、雅居乐、龙湖、华侨城、世纪金源、中坤、方兴地产、中弘股份等几十家一线房企携重金纷沓而至,而据时代周报记者调查了解,据不完全统计,截至2013年6月。

各路资本在海南国际旅游岛的热情更高,其中海南占据半壁江山,全国已面市的2259个旅游地产项目,同样,据数据显示,截至去年年底,分布在85个城市和地区,眼下,尽管当地道路沿途早被五花八门的楼盘广告所淹没,但仍在不时迎来各行各业的巨头。

10月10日,复星国际对外宣布,三年内将逾100亿元,在海南三亚海棠(小区网 论坛)湾国家海岸打造一座顶级的七星级酒店及海洋公园—亚特兰蒂斯,据悉,其最贵客房价格一晚高达37500美元。

最小的1000多亩,最大的金融街金海湾占地高达29平方公里,在广东惠州等多地都有类似的版本,如在惠州东南沿海170公里延绵的岸线上,多数介乎2000-5000亩,就集聚了碧桂园、合正、富力、世茂、中信、万科、粤华、华侨城、金融街(行情,问诊)等一大批巨头,房企投入旅游地产的案例,在这些项目中。

今年显然仍是旅游地产的激进年,“现在全国已漫山遍野的旅游地产了,”一位开发商代表如此描述今年的旅游地产布局,国内旅游地产的开发规模到底有多大,不容忽视的是,但现在,一直是一个谜题。

海南旅游地产以价换量。

大规模,带来的是多地房地产市场的天量供应。

目前仅西双版纳景洪区域在售的项目合计建筑面积已经超过1000万平方米,而过去三年西双版纳的年均楼市消化量在100万平方米左右,以西双版纳为例,近年如此大规模上马的众多旅游地产项目,在揽客能力上,作为后起之秀的云南目前远远不及海南,其去化前景让人担忧,据第三方机构的不完全统计数据显示。

除了万达和世纪金源等几个大项目之外,不少项目多日都没有成交记录,西双版纳的大部分开发商不得不面临的一个尴尬是：项目仍然举步维艰,在天量供应的背后,此前7月份曾有媒体援引西双版纳景洪房产信息网数据显示。

在大理,去化难的问题同样困扰着很多开发商。

对于大规模扎堆云南的房企们来说,万亿资本推动的是堆满雪山洱海之畔的金矿,还是在造就另一个巨大的房地产泡沫,现在并不能言明。

“这两年旅游地产大规模开发,却有3万个供应量,可能就1万个需求量,”综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁在接受记者采访时称,“这主要体现在两个方面：结构性失衡和产品销售失衡,供需关系明显不平衡,像海景房,”。

作为海南旅游地产先驱的海南,海南随处可见的现象是,旅游地产一度呈井喷态势,亦未能“幸免”,但过度以及市场消化能力不足等弊病正在显现,高库存成为楼市的一道“伤疤”,高档住宅小区林立,却鲜有居民出入,大量商铺长期空置,成为沉默的资产。

据时代周报记者了解,三亚、海口等地不少项目正在巨大供应量的泥潭里艰难爬行。

海南楼市以价换量,”据对海南五大主要城市的监测显示,“海南旅游地产竞争白热化的重要表现是,价格战已从局部转为全面,并纷纷北上拉客,在供应量同比增幅达63.11%的背景下,价跌量涨趋势明显。

珠三角区域的惠州巽寮湾,即大亚湾区域是深圳客最为集中的区域,在惠东巽寮湾10家开发商就将入市4万套房源,该区域新房总供应量相当于目前深圳年度总供应量的四倍,据不完全统计,且房屋空置达9成,仅2013年。

难以抵御的低价圈地冲动。

是开发商大规模圈地后的结果,逃不开低价圈地的冲动,旅游地产恶性竞争,不少业内人士坦言,整个旅游地产领域已经盈利的案例目前还少得可怜,但众多企业争相挤入旅游地产。

“房企转型旅游地产的动因很简单：低地价与高优惠政策,低成本与高利润,这种所谓的转型都是权益之计,”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受采访时用一句话概括,在他看来。

在北京的某旅游项目拿地价约为100万元/亩,而西双版纳多数土地价格在50万元/亩左右,拿地为20万元/亩左右,总额高达150亿元,而当时周边商品房用地成本为200万元/亩,申银万国的一份研究报告显示,另有媒体指出,去年4月12日开工的西双版纳国际旅游度假区项目。

由于土地本身资源的稀缺性、保值的功能,旅游资源的稀缺性,各类主体当然也不可避免利用旅游地产名义进行“圈地运动”,从而实现土地本身的,对于热衷于“圈地”的企业来讲,同策咨询研究部总监张宏伟也对时代周报记者介绍,在新的市场机会面前。

其实并不清楚旅游地产该怎么做,仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低,而某研究机构旅游地产事业部总经理胡晓莺则坦言：“很多开发商在进入旅游地产领域的时候,”。

对于开发商来说,拥有巨大的土地资源还可以成为资本市场融资的强心针,如恒大、世茂、雅居乐、金融街、万科、碧桂园、富力等上市房企报告中均存在大量的旅游地产项目储备。

“圈地风险很大,是个很大的难题,“单纯以旅游为概念的圈地卖房模式难以为续,地很,尽管可以绕开招拍挂圈地,开发商大举进军旅游地产,”兰德咨询总裁宋延庆称,房价也不高,但当地市场是否能支持所圈土地的天量规模,”。

此后土地审批明显收紧,云南省暂停了西双版纳州的农用地转用和土地征收审批,以西双版纳为例,当地此前土地无序开发被相关媒体报道后引发部门问责,2012年6月,西双版纳州政府向云南省政府作书面检查。

在此背景下,规控面积高达1万多亩的西双版纳雅居乐旅游度假项目,后期能否顺利取得发展用地,仍需要不小的智慧。

只有打造好度假旅游模式,才能找到旅游地产真正的蓝海盈利模式,在宋延庆看来。

未来“资产化”开发趋势将成为必然,旅游地产开发模式转变势不可挡,使得物业资产价值和交易无法再次实现,世联地产华东顾问事业部总经理杨文斌撰文称,旅游地产的“低效使用”和“低流动性”,在新的市场形势下。