旅游房地产开发关键步骤

旅游不动产

写在前面的话：

是“旅游”与“房地产”的结合,旅游房地产占了一半,旅游房地产是一个边缘学科,我国的旅游房地产在八、九十年代已经有萌芽产生,旅游房地产业作为两个黄金产业交叉的产物,房地产业风险逐步提升,即：住宅、汽车、旅游、电讯,最早发源于法国地中海沿岸,在美国发扬光大,2004年中央提出4个方面的经济增长点,随着宏观政策调控力度增加,而旅游业具有可持续发展的良好前景,逐步受到业界及专家学者的关注。

政府引导、社会参与是中国政府的原则,改善投资环境,降低商业性投资成本,对于公共投资之外的经营性项目,政府通过适当的方式指导和支持相关基础设施建设,营造适宜社会资金投入的氛围,主要通过企业自己的渠道来完成。

获得政府实际资金和政策支持的同时,对于后期操作过程中具有特别的意义,不同的项目和操作可以获得不同的结果,获得政府非常优惠的政策,中国政府的政策浮动幅度比较大,名义上的支持也是十分重要的,如四川省青城山旅游开发区、重庆金佛山旅游风景区等投资金额都在数十亿人民币。

不同银行对旅游发展的重视程度和可以提供的资金额度不同,如中国农业银行对于旅游的投入是比较大的,如云南省春城高尔夫球场、山西省平遥古城等项目都取得了良好的效果。

其次是市场研究与对策。

市场研究的重点是投资环境和投资基本方向,中国旅游房地产市场的最大特点是：中国人口多、旅游资源多、可供开发的土地少。

1）投资环境

尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍,特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低,但总体上看,中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势,主要表现在：。

积极发展旅游业已经成为中国各级各地政府特别是旅游资源丰富地区政府的共识,并已体现在各级政府的发展规划之中,第一,相关财政、金融政策不断完善,支持力度增强。

与旅游业相关产业的开放也将有利于从社会服务的各环节推动旅游业投资的发展,使海内外客商对投资中国旅游业更有信心,旅游业投资壁垒减少,中国的开放和国际化进程加快,汽车进口关税的降低将使多年来一直困扰旅游业发展的旅游用车问题得以缓解,提高相关行业的投资收益预期,信息产业的扩大开放,弥补旅游服务缺项,提高整体服务竞争力,将推动电子商务系统的发展和旅游企业信息化建设,旅游业作为关联性和依托性很强的产业,方便旅游汇兑支付,从而促进旅游运作方式的现代化,减少客商的运营成本,政策透明度提高,如金融业的扩大开放将方便海外资金的进出,促进旅游车船公司的发展,市场经营的国际化与网络化,第二,加入WTO后,为各类投资者营造了公平合理的市场竞争环境。

第三,经过20多年的高速增长,中国已经进入了加快实现现代化和全面建设小康社会的新的发展时期,经济总量扩展、结构升级和居民收入水平的提高为旅游资源的开发利用乃至整个旅游业的健康发展提供了强有力的支撑。

2）投资的基本方向

形成观光产品、度假产品、专项产品相协调的多元化投资结构,中国旅游业投资的重点集中于旅游饭店等接待设施,中国旅游业投资已经开始向资源开发转移,特别是加快海滨度假、温泉疗养、会展旅游、游船游艇旅游等新产品的开发,能够吸引国际国内旅游者的度假和专项旅游产品,以资源开发为重点,逐步成为旅游业投资的新热点,在投资结构上,随着旅游接待能力供求矛盾的缓解和市场需求的变化,实现多元化发展,第一,“九五”以前。

注重国际、国内两个市场的协调发展,注重旅游产品的深层次开发和更高层次上的多样性开发,不仅为旅游项目的投资开发创造了更广阔的空间,而且也表明旅游业的投资必须兼顾两个市场的需求,因而在投资项目的选择上侧重于市场的纵向开拓项目,出现了国际、国内两个市场趋同化的态势,在投资项目上,国内旅游的发展不仅表现为单纯的规模扩张,特别是在中低档次旅游产品的消费上,以国内旅游为基础,由于旅游业发展已经具备一定基础,两个市场的融合程度更高,而且还表现在消费层次的提高上,市场发展相对成熟,实现协调发展,以国际旅游为导向,这意味着中国旅游业相对稳定的发展结构已初见端倪,特别是东南沿海一带,第二。

项目开发目标可以分为三个层次：一是有吸引力的休闲地,要适应市场发展趋势,这是该项目的发展重点,三是有魅力的居住地,以邻近城市和地区的居民为市场主体,积极开发'第二住宅区',二是有想象力的度假地,创造最佳人居环境。

第三是规划设计

中国政府和旅游权威一般要求规划要遵循七个原则：组团发展原则、特色原则、因地制宜原则、综合性开发原则、可持续发展原则、合理分区原则、分期开发原则,对于区域性的旅游房地产开发,开发的发展方向是精品化、市场细分化、营造度假环境和氛围、活动多样化、特色化和人性化。

在具体操作过程中需要注意的：一是尽量整体开发或大地段开发,避免小地块切割开发,四是将高中低档市场在地段上分开发展,二是确保低层、低密度、低容积率、高绿化率,三是加强环境整治,协调风格和色彩。

规划的内容包括框架－总体策划－发展规划（概念性）－总体规划－控规和修规－营销规划－景观景点设计等。

总体规划包括旅游发展规划和城镇发展规划,对于规划具有指导性影响,是编制规划的前提和基础,总体策划主要包括项目的发展战略、市场定位、形象、主题产品等。

成功的规划可以吸引政府、业内专家和市场,获得政府、业内专家和市场更多关注和支持,吸引其他合作伙伴加入,对于项目后期的运营具有决定性影响。

最后是合作伙伴

包括二个方面,二是在项目开发过程中,一是项目的咨询顾问,它们的专业水准、对中国市场及对项目本身的把握程度,提升项目形象和地位,作为二级或三级开发商的项目合作者,如财务、法律、旅游、房地产等专业公司,需要整体形成合力,对于项目的成败具有重要的影响,扩大市场影响。

作者：叶昊 刘笑川