南川铺开蓝图探索旅游民宿产权

床金旅游区

南川民宿 本组图片由受访者供图。

游客冬季到金佛山看雪 资料图。

举行招商推介会之后短短一个星期内,南川区旅发委每天都要接到无数个咨询电话,并且实地接待了五批来自全国各地的民宿投资者。

已陆续有大理、莫干山等知名民宿品牌到南川实地考察,准备将南川作为发展民宿的下一站,目前。

给旅游民宿产权 南川探索出“三招”。

最让旅游民宿投资者头疼的问题就是“产权”。

不少景区、古镇周边的民宿为租约式民宿,民宿老板不敢大力度投资,民宿老板常会面临房主涨价或者收回的风险,产权问题对于民宿业经营发展的影响,还面临农村宅基地民居、集体用地改建民宿等诸多隐形障碍,除了体现在房东毁约和非常规涨租的显性阻碍。

为了保障民宿投资者的产权,重磅介绍了南川区为保护投资者产权而探索出台的政策,强化旅游民宿项目用地保障,”南川区旅发委主任梁正忠在上个月底的民宿招商推介会上,南川区旅发委、区规划局、区国土房管局、区林业局等联合制定了相应政策,他介绍,“有恒产者有恒心,这是个根本问题,创新点征等用地方式。

南川设计了“三招”来保障民宿产权：一是对新建民宿按照“五规合一”选址,采取国有建设用地的方式形成完全产权,二是对存量宅基地、农村集体建设用地,保障民宿投资者的财产权益,三是通过土地流转等方式来用活农林设施用地,鼓励农民、集体经济组织以集体土地、资产等入股,具体而言,探索推进“三权分置”改革。

地方标准出台

杜绝民宿变“私人别墅”。

有了用地政策,如何避免有人利用政策“圈地”,将民宿项目变成“私人别墅”,为此,南川区也有一系列办法从源头来堵住。

南川区制定了《南川旅游民宿认定指导试行标准》（以下简称《标准》）,将旅游民宿规模、投资、文化、经营等方面作了定性定量的要求,首先。

产业链条越长,民宿发展越好,“我们坚守一个底线,民宿绝不能成为私人的别墅大院,”梁正忠在招商推介会上表示,民宿是用来经营的。

而且在运营服务标准上也要求民宿“全年365天接待经营”,要求民宿必须注重品牌建设,不仅对规划选址、审批建设有高标准、严要求,在《标准》中,进入南川的旅游民宿须是引进的国内知名民宿品牌或命名并注册自主品牌,诚信守法经营,民宿要在醒目的地方公示服务项目、收费项目价格、营业时间,宾客消费后能提供消费发票。

民宿要有宣传、推广、体验本土文化的设施和场地,民宿主人参与接待服务,组织至少一项以上游客参与的具有地方特色的民俗文化活动,同时,设置参与性、体验性项目,满足游（住）客休闲体验需求。

打造精品民宿集群

新建每平米不低于1万。

今后,粗制滥造的民宿未必能够进入南川。

“我们虽然鼓励发展旅游民宿产业,就容易出现一哄而上、无序发展的乱象,那样将会对南川的旅游发展造成不可逆转的伤害,但不加以引导,”梁正忠说,民宿是提升高品质生活的一个方式,保障品质是发展的前提。

按照《标准》,新建旅游民宿投资（含用地、建安、装饰等）不低于1万元/平方米,旧房改造旅游民宿投资不低于5000元/平方米,这对投资者的实力和决心是一个硬性考量。

旅游民宿建筑不能超过3层（不含地下车库和吊脚楼）,单幢建筑客房数量原则不超过15间（套）,具体而言,单个（套）房间使用面积最少不低于20平方米,房间使用面积达到30平方米的应占客房总量的50%以上。

符合星级旅游饭店客房用品标准,该《标准》要求客房照明、遮光和隔音效果良好,采用高品质床垫、布草、被褥、毛巾等客房用品,客房应通风、防潮,客房卫生间装修高档,每间（套）客房有不同的主题和风格,为了让来南川住民宿的游客有舒适的体验,装饰设计体现地方文化特色,无潮霉、异味,配置适应所在地区气候的采暖、制冷设备,干湿分离,有防滑防溅措施,24小时供应冷热水。

要求体现“在地性”

普通酒店“不得行”

顾客能够深入体验当地的民俗文化,“在地性”是旅游民宿的一个基本特征,住在民宿里,与当地产生紧密的联系,从而收获不一样的生活体验,民宿的风格、设施、服务上也应体现“在地性”,那么。

建筑外立面和院落装饰应尽量采用石材、竹木、夯土、青砖等本地建筑材料,可适度使用玻璃、钢构等现代建筑材料和设计手法相结合,南川区的《标准》中也特别注重这点,注重格调品味,且不等同于民居建筑或仿古建筑,要求民宿建筑物整体风貌与周边环境协调,色调浅素淡雅。

注重打造公共休闲交流空间,公共空间面积不低于总建筑面积（地下建筑面积除外）的20%,应给居住者亲切感和家的温馨感,提升居住品质,空间效果良好,还要求旅游民宿项目应有舒适的院落空间,同时,配套精心设计的绿化景观、步游设施或体验方便、特色鲜明的地方风物,区别于普通酒店,主、客区相对独立,功能划分合理。

在运营服务上要求民宿要有宣传、推广、体验本土文化的设施和场地,并且民宿主人参与接待服务,除了硬件设施上的标准外,组织至少一项以上游客参与的具有地方特色的民俗文化活动,设置参与性、体验性项目,满足游（住）客休闲体验需求。

政府也会依托传统文化村落,帮助民宿充分挖掘本地文化内涵,“没有文化内涵的民宿跟农家乐无异,”梁正忠介绍。

配套政策“干货”满满。

南川花一年“全国取经”。

除了制定《标准》,南川区还为发展旅游民宿出台了涉及用地、税收、金融、补贴等方方面面的配套政策,简称“南川十条”,这在全国来看都是探索性的一步。

“旅游民宿的发展没有定法,为了科学发展、高品质发展民宿产业,也没有定策,唯有以探索的精神、务实的操作,推进改革创新,”梁正忠介绍,南川区准备了整整一年。

“全国民宿产业发展得好的几个地方我们都去考察过,南川作为民宿产业的“后来者”,考察团走到云南大理、浙江莫干山等知名民宿聚集地,与当地政府、民宿经营者扎实交流座谈后,或许能避免走那些弯路,给予投资者一块安心发展的土壤,实地了解他们成长过程中的酸甜苦辣,回来再结合其经验教训研究我们的政策和方法,”梁正忠说,获得了很多启发。

规划旅游民宿集群

放大金佛山“金”字招牌。

规划布局金佛山西坡、北坡、东坡（含山王坪）、金山湖、大观园5个旅游民宿集群,打造精品旅游民宿集群,以及若干个旅游民宿项目拟选点,南川区在2018年7月出台了《关于加快发展旅游民宿的意见》,提出重点围绕环金佛山南部乡镇、大观生态农业园区所辖乡镇,在交通便利、资源条件良好的区域,结合现有传统村落和土地“两规”覆盖情况,配套基础设施,完善要素保障。

在上月底的那场招商推介会上,南川区旅发委向投资者重点推介了34个旅游民宿项目,其中环金佛山布局17个、生态大观园布局17个。

南川区支持旅游民宿发展。

十条政策

可根据项目规划设计进行点状征地,1.新增建设用地适用点状征地,征地红线以区规划局和区国土房管局审核确定的为准,旅游民宿项目需新征建设用地的。

等额补助给项目业主,2.土地出让政府收益等额补助,按“成本（地票、征地拆迁、计提基金等经审计确定的成本）加3-5万元/亩的政府净收益”出让给投资业主,旅游民宿项目所涉国有建设用地,项目用地所缴纳的政府净收益在项目建成并认定符合旅游民宿标准后。

3.企业所得税、增值税补助,第1-3年企业实际缴纳的企业所得税、增值税区级留成部分,根据项目投资规模给予相应优惠：项目总投资1000万元以上的,总投资500万元以下的,总投资500万元以上、1000万元以下的,旅游民宿项目通过认定并实际开展市场经营之日起,按100%补助给企业支持企业发展,按90%补助给企业支持企业发展,按80%补助给企业支持企业发展。

自认定旅游民宿之日起前三年等额奖励给纳税个人,在我区年纳税额达到10万元以上的旅游民宿投资项目,对其年薪20万元以上的企业法定代表人、民宿主人或高管人才（2人以内）在我区实际缴纳的个人所得税,4.个人所得税奖励。

旅游民宿项目建设期间所缴纳的城市建设配套费,5.城市建设配套费先征后补,在项目竣工投用后,并认定达到旅游民宿基本要求和评价标准的,经区旅发委会同相关部门验收,全额补助给企业用于配套设施建设和环境打造。

旅游民宿项目所涉行政事业性收费,符合免缴规定的项目,6.行政事业性收费减免,按相关规定予以免缴,一律按规定标准下限执行。

评定标准按照《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T065－2017）执行,达到银宿级标准的,经认定达到金宿级标准的,一次性给予100万元奖励,一次性给予50万元奖励,旅游民宿项目竣工试运营3个月后,7.评定奖补,投资企业向旅游主管部门申请等级评定。

8.项目投资补助,按照项目投资总额的5%给予一次性补助,不再享受此条“项目投资补助”）,旅游民宿项目建成认定达到旅游民宿标准的,补助总额最高不超过50万元（享受了第七条“评定奖补”政策的。

所争取的补助资金全额用于项目建设,区级相关部门积极包装申报项目和资金,旅游民宿项目配套的观光休闲农业种植、供水、供电、燃气、通讯、道路、环保设施、标识标牌、旅游厕所等,9.对上争资。

10.免费培训,并根据需要持续免费提供提升培训,区人力社保局等区级有关部门为旅游民宿项目免费提供从业人员服务技能培训。

(重庆商报)