贵德旅游项目推介

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古城文化组团、黄河湿地组团、温泉度假组团青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 1.5旅游项目体系构建 规划将以核心项目为策划主体,表2-1：古城重点产品一览表 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 11 2.1.10.2 主题会所策略 1、项目规模与启动时间 提炼本地建筑文化元素,贵德古城：黄河上游结构最完整、文化要素最丰富、历史体验性最强 的明代古城,状空间分析 图2-1：古城现状空间分析 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 2.1.2.2 贵德古城的细分市场判定 2.1.3 开发愿景 “天-地-人”三者合一的和谐乐土 包括三个层面： 文化表象：在中国传统文化中有一个极其重要的现象,总体的投资规模在5000-6000 招商运营建议建议政府引入投资商介入开发主题会所,青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 2.1.6 功能分区 2.1.7 项目布局 图2-2：古城功能分区轴线图 图2-3：古城项目布局图 青海省贵德县旅游项目推介书Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 2.1.8古城保护区效果图 图2-4：古城保护区效果图 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 10 2.1.9 重点产品 核心形态主题特征 摄取唐蕃古道的景观碎片,青海省贵德县旅游项目推介书Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 2.1.4项目性质定位 因借黄河源头的文化优势,图1-2：重点招商项目分级 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 1.7第二章 启动项目推介 2.1 贵德古城 2.1.1 项目概况 2.1.1.1 历史渊源 城中除了官方衙署仓库,青海省贵德县旅游项目推介书Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 第一章项目总体介绍 1.1贵德概况...................................................................................... 1.2贵德县核心资源以及开发方向................................................... 1.3发展愿景...................................................................................... 1.4旅游空间结构与功能分区........................................................... 1.5旅游项目体系构建..................................................................... 1.6重点招商项目分级....................................................................... 1.7重点招商项目布局....................................................................... 第二章启动项目推介 2.1贵德古城...................................................................................... 2.2清清河岸.................................................................................... 16 2.3 德吉温泉小镇............................................................................. 29 2.4 阿什贡七彩丹霞地质公园......................................................... 40 第三章 重点项目推介 ......................................48 3.1 千姿湖湿地公园......................................................................... 48 3.2 拉脊山自驾车营地..................................................................... 50 3.3 千户所........................................................................................ 52 3.4 黄河水电科技博览园................................................................. 54 3.5 云顶高原高尔夫球场................................................................. 55 3.6 环青海湖体育文化村................................................................. 57 3.7 高原游牧部落............................................................................. 58 3.8 龙王池高山俱乐部..................................................................... 60 3.9 麻吾探秘..................................................................................... 62 3.10 直亥风情藏寨........................................................................... 63 3.11 藏盖古城................................................................................... 65 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 第一章项目总体介绍 1.1 贵德概况 1.1.1 区位优越 地处黄河上游,依托黄河上游 结构最完整、文化要素最丰富、历史体验性最强的明代古城要素,解读贵德的城市性 2.1.10运营策略 2.1.10.1 商业街运营策略 1、项目规模与启动时间 古城商业街作为贵德古城旅游的核心驱动引擎,以特色旅游商品店、DIY 文化体验店、历史文化保护建筑、名人文化走廊、 地域建筑文化小品等形成街区的特色景观,通过特色 的建筑文化、珍贵藏品等稀缺文化资源更增强了对前来贵德旅游的高端游 客和商务客群的吸引力,重点招商项目布局 图1-3：重点招商项目布局 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 注：上图根据窦建德老先生资料整理2.1.1.2 2.1.2项目建设条件分析 2.1.2.1 资源分析 古城南承南海殿,青海省贵德县旅 Guide Tourism Project Promotion Book, Qing 游项目推介书 hai Province 莫曲绿洲组团、直亥天池组团图1-1：旅游空间结构与功能分区 1.3发展愿景 通过 10-15 年的开发,把其打造成： 黄河源头的贵德古城 根据资源的三大特色,体现多元 文化特色的休闲主题会所 南海殿的主拜观音南海殿的镇殿之宝 经营性 项目 “天界—人界”交融,对建筑的功能、规模的大小甚至 对房屋空间大小搭配、区域空间的合理布局、使用等都是按照市场、 客户的需要进行 市场运作： 对古城的公共设施项目的投入引入相关市场机制,招商运营建议政府积极申请相关的古城开发与保护资金,青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 12 2.1.12 建设规 2.1.12.1 文化主题广场含中华和合园合神州百姓坛模与效益分析 目用地平衡 表2-2：古城项目用地平衡表 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 13 单价 平米)计算面积 (万平米) 合计 (万元) 建安工程费及税费17,882.40 经营项目建设费17,110.40 唐蕃古道 1,200 1.13 1,350.00 4,0000.83 3,320.00 天上人间街区 1,000 8.93 8,933.40 中华神坛纪念馆 2,000 0.70 1,407.00 校场古堡 0.20 400.00 宗教文化中心 0.98 500.00 明代影视基地 0.92 1,000.00 城隍街 1,000 0.20 200.00 销售项目建设费772.00 梨花庄窠 800 0.97 772.00 基础设施配套费及税费5,810.29 贵德城楼 1,000 0.17 167.00 文化主题广场 375 0.81 303.75 2000.96 191.30 接待旅游中心 1,200 0.32 387.60 道路用地 200 10.44 2,088.44 绿地用地 200 13.36 2,672.20 开发间接费3% 726.87即：管理费用和财务费用 不可预见费用3% 投资合计26,759.57 100.0% 备注 拆迁面积约1.17206公 顷,形成贵德古城历史轴线上的完美交融和文化上的系统完整,将贵德打造成为历史底蕴深厚、多元文 化交融、生态保护合理、产品特色鲜明、旅游设施完备的多层次、多 功能、综合性的中国西北部国家级旅游度假区、高原休闲养生目的地,1.4 旅游空间结构与功能分区 根据贵德的地貌特征以及旅游资源的集聚度,3、容积率建议与投资规模 主题性会所容休闲娱乐与观光于一体,统一思路把文化理念贯穿到了古城保护和开发的设计-建设-经营全 过程,3、容积率建议与投资规模 古城商业街为低密度风情商业街,启动项目：贵德古城、温泉小镇、阿什贡七彩丹霞地质公园、 河岸,客源前来 贵德古城的旅游产品结构,距 海南藏族自治州州府恰卜恰镇 158 公里,业态遴选与配比以古城地域特色的美酒、美食等餐饮和民俗文化为主线贯穿整个街区,取得整个古城、南海殿及黄河的联动 开发,按容积率0.3估算 拆迁建筑量 按（三）建安工程费的 3%计取 2.7% 2.8% 3.9% 2.0% 21.7% 66.8% 序号 项目或费用名称 估算金额 536.47比例 300 3.52 1,054.85 3% 2.1.12.2 项目投资估算 表2-3：古城项目投资估算 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 14 预期收入 预期收入合计（万元） 前期开发成本 （万元） 经营成本比例 预期净收益合计 （万元） 唐蕃古道 403.00 4,030.00 1,350.00 10% 2,277.00 767.007,670.00 3,320.00 35% 1,665.50 天上人间街区 2,422.00 24,220.00 8,933.40 10% 12,864.60 中华神坛纪念馆 200.00 2,000.00 1,407.00 15% 293.00 校场古堡 75.00 750.00 400.00 15% 237.50 宗教文化中心 80.00 800.00 500.00 15% 180.00 明代影视基地 1,350.00 13,500.00 1,000.00 40% 7,100.00 城隍街 58.00 580.00 200.00 10% 322.00 小计 53,550.00 17,110.40 24,939.60 预期销售价格 （元/平米） 销售成本比例 梨花庄窠 1,500.00 1,447.50 772.00 5% 603.13 小计 1,447.50 772.00 603.13 总计 54,997.50 17,882.40 25,542.73 项目 经营性项目 （假设静态 财务经营期 10年） 销售性项目 （假设静态 收入100%售 2.1.12.3项目静态收益分析 表2-4：古城项目静态收益分析 青海省贵德县旅游项目推介书 Guide Tourism Project Promotion Book, Qinghai Province 15 金额 前期建设投入(万元） 土地征用及拆迁补偿等费用 1,055 前期工程费用 536 建安工程费及税费 17,882 基础设施配套及税费 5,810 管理费及不可预见费 1,476,打 造具有浓郁的本地建筑文化特色的主题性会所,确定以 下为贵德县核心旅游资源： 自然资源——清清黄河,对具体的旅游开发项目不作具体干预,确定以下项目等级： 重点项目：千姿湖湿地公园、云顶高原高尔夫球场、黄河水电科技博览园、环青海湖体育文化村、千户所、拉脊山自驾车营地,建议在商业氛围成熟的三期启动月生庄府（主题会所）,德吉温泉、千姿湖、拉脊山、黄河谷地、阿什贡七彩丹霞 现代工程——拉西瓦电站其中： 清清黄河：是中华母亲河最清澈、最秀美、最宜人的城区河段,国际温泉休闲胜地”的核心旅游资源基础,主题会所功能定位于高端商 务、休闲、娱乐和住宿等功能,构成贵德旅游资源“三绝”,容中原建筑与边塞小镇建筑文化于一体,确定以下功能 特征：包括文化朝拜、文化体验、商业游憩、滨水休闲四大功能,高端休闲怀古主题会所 提炼本地建筑元素,管理统筹： 政府运用掌握的规划审批权力对古镇旅游开发进行宏观的管理,以专项旅游项目、观光旅游项目等为补充,贵 德已成为青海省和海南州最具旅游发展前景的地区之一,是贵德建设“中华黄 河旅游名城,打造贵 2.1.5 项目主题板块 通过天界人界地界的划分,1.6 重点招商项目分级 根据项目竞争力与市场机会的匹配,依托“旅游中心— 旅游片区-旅游组团-旅游景点”的布局体系,文化本质：“三界合一”与“尊道贵德”这一哲学思想不谋而合,确定贵德的旅游空间结 构为“一核四区十二组团”,则建议引入专业的会所运营商进 行运营或作为管理咨询顾问,1.2 贵德县核心资源以及开发方向 根据各类资源的等级评价以及各个层面的竞争资源分析,可吸引投资商介入 开发,恢复手工作坊,恢复茶 马互市,建议唐蕃古道、宗教文化中心和天宫茶社在 一期启动,内部设置以茶道和主题特色 餐饮为主导业态,1.1.3 历史悠久 是黄河上游建制最早,建筑规模在1 万平米左右,提升贵德古城的影响力,文化衍生：“乐生贵德,主要项目：龙王池高山俱乐部、高原游牧部落、直亥风情藏寨、藏盖古城、麻吾探秘,2、档次与功能配置 定位于高端的商务、休闲和娱乐型会所,逐步打造成熟的旅游商业氛围,二期启动文化主题展示区、校场古堡和明代影视基地,厚重的历史文化、神秘的宗教文化、 绚丽的民间艺术、淳朴的民俗风情交相辉映,并认为“天人合一”是 养生的最高境界,1.1.4 资源丰富 以清清黄河为品牌,历史悠久的文化名城,海南藏族自治州东部,并结合相应的政府划拨用 地作股与开发商成立联合开发公司,2.1.11 开发模式 2.1.11.1 政府主导模式(也称为“平台模式”) 政府牵头组建开发管委会,可吸引的市场 上海、广东 台湾 日本、美国、加拿大 文化类产品因为 对于远 市场都是消费能 吸引这部分 能够很好的优化 提升休闲消费能级,以主题小镇、 特色风情村、农家乐为 支撑,并且强调天、地、人三界的合一,形成一条完整的历史文化轴,其资源 稀缺性和市场吸引力具有全国性和国际性意义,上述建筑面积各占三分之 一左右,地方特色产品占25%,天人合一”,把其打造成“天人合一”的 和谐乐土,建议规模 10-15 万方,规划协调： 市政基础设施、民用建筑、绿化园林、广场等都实行统一规划、统一设计、统一施工、统一管理外,2005 年被列为全国 文化先进县,在缓冲 区修建融中原建筑与边塞 小镇建筑为一体,建议容积率不超过 0.7,德吉温泉：塞外温度最高、疗效最显著、浴俗最神秘的自涌温泉之一,德古城的品牌效应,对游客收取费用（古城保护费）,总体投资规模在2-3 亿元,这一理念与项目的总体目标一致,特色步行街区街道设计宽度在6-10 米,引入现代时尚的商业业态,取得空间的连贯性、景观的交融性和情景叙事的 完整性,单位面积投资在5000-6000 元/平米,对整个商街进行统一管理和招商,通往古城的 交通古道,黄河清、明城古、温泉沸,餐饮小吃占30%,开放性空间和车行街区 宽度在15-30 米,成立古镇开发有限公司,销售型 项目 错落有致形成街坊格局,形成一个完善的旅游吸 引物系统,从“山—城—河”的资源过渡,距省会西宁 104 公里,使游客全面 感受古城有滋有味的百姓 生活,如果开发商缺乏会所的运营实力,协调解决古镇保 护的有关政策、开发资金、专业人才和综合整治等诸多问题,酒吧占15%,开发策略：陌生产生的新奇感,北接清清黄河,代表古城时代新面貌,茶楼、酒肆、当铺 等古代商业形态云聚其中,民间工艺品占30%,贵循公路、贵共公路和水上航运线将贵 德与坎布拉国家森林公园、李家峡和国家名胜风景区青海湖相联,弘扬贵德完美的风水学说,就是形成了系统的“天界”、“人界”、“地界”宇宙结构图式,2007 年被列为全国文物保护先进县,配合景观的建设,控制商街的 业态,建议在 0.4-0.6 之间,距离的市场更具有吸引力,例如名流会、鸿一会、尚水国际等,容积率不宜高,辅以健身 SPA、咖啡吧、酒吧、瑜伽等业态,要具有一定的规模和 体量,1.1.2 交通便利 西久公路横贯贵德县境,以多彩的丹霞地貌为 基底的独特地文景观,具有变幻多端、雄险奇秀的自然景观,驿站相连、商贾云集,处于环青海湖环线和河湟谷 地环线交接处,三期启 动南海街市,古典与现代交错 的街区,采取只租不售的模式,交 通工具是古代马车,将道德修养和提高生命的质量作为养生的根本,该区域的 力强劲的地区,先期给予承租客一定的租金、税收和物管费用方面的优惠,具有较强的盈利能力,呈现一 幅高原风光、草原牧歌的景象,区位优势明显,黄河谷地为壮丽长廊,以两层建 筑为主体,武场、社校外还有寺庙、祠观和部分商贸店铺、民居院落,在清同治前,以生为乐,扩大国 际知名度。