古镇规划案例

古城旅游规划

（一）概况

是中国历史文化名城之一,世界文化遗产,是丽江纳西族自治县的中心城市,丽江古城,又称大研镇,位于云南省西北部云贵高原与青藏高原的连接部位,海拔2410米,面积约14平方公里,居住着4200余户人家,国家5A级旅游景区,全国文明风景旅游区示范点。

1、政府投入巨资实施,通过建章立制,使积极的保护与旅游开发有机结合。

2、文化经营：从战略高度经营民族文化产业。

变成“活城”,3、古城风貌打造：将一座“死城”。

4、发展模式：创造了“民族文化和经济的成功对接”的“丽江现象”和“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。

处理好保护与开发的关系,5、开发保护：坚持保护第一原则,处理好遗产保护与旅游业之间的协调关系。

6、可持续发展：着眼未来,而力求可持续发展,不追求黄金周的短期效益。

（三）盈利模式

1、酒吧、美食等休闲业态沿水街布置,客栈分布在幽静的巷子里。

2、导入主题式的商业购物理念,散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺,此类店铺多集中在民宿周边,通过购物加深游客对于古镇风情的情感体验。

（四）存在不足

使古城原有的生活空间被完全的取代,生活的功能丧失殆尽,1、古城内的旅游商业化日益严重： 目前丽江以古城的中心位置四方街向周围辐射200米左右的民居区都已经是商业用途的店铺、出售工艺品、旅游纪念品,或开酒肆餐馆客栈,变成了一座“活死城”。

嘈杂的声音等构成了丽江古城的大背景,2、 丽江古城的大背景在被无情地破坏：丽江古城外围的环境和古城内部的环境大相径庭,大体量、现代化的建筑,马路上拥挤的车流量,宽阔的马路,古城仿佛是一块伤疤贴在了现代化的城市之中,特别是在古城内还出现了假古董建筑,这是文化遗产中最大的忌讳,使古城的整体性变的几乎没有。

3、大量外来人口取代了当地居民：因为古城旅游业的兴盛,吸引了许多前来做生意的外地商人,而本地人选择到城外去居住。

失去了丽江古城旅游的精髓,然而丽江古城的旅游开发却过于简单化、趋同化,4、古城旅游产品开发简单化：丽江古城的核心吸引力在于古城的内涵,缺少了纳西人生活特色的产品开发,而商铺内的商品又是批量生产的、毫无特点的商品。

二、云南楚雄彝人古镇

（一）概况

由于“彝人古镇”是一项大型的文化旅游地产项目,彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目,彝人古镇前期（即1、2期）占地243亩,3、4、5、6、7期旅游文化要素主要展示为： 彝文化主题园（彝人部落）、威楚楼（彝王宫）、毕摩文化广场、土司府、庙会广场、游客酒店住宿接待区、大型彝族特色饮食区等,总投资25亿元,总投资3.2亿元,彝人古镇,集商业、居住和文化旅游为一体的文化旅游地产项目,整个古镇的建筑外观集中展示了滇、川、黔、桂等省区彝族土司头人的建筑文化,总建筑面积100万平方米,其旅游文化特色主要有水源广场、梅葛广场、望江楼、火塘会广场、咪依鲁广场等,成为楚雄旅游文化的新亮点,是可旅游、可商住、可经营、可买可卖、可赚钱的地产,占地约1740亩,位于云南楚雄市经济技术开发区永安大道以北、太阳历公园以西、龙川江以东、楚大高速公路以南,于2005年初动工已于2006年底如期开发成功,获得了一致好评。

资源特色：彝文化+宋文化+中国民居文化+建筑文化的体验型、开放式文化综合体。

主要业态：彝文化主体园区、酒吧街、东盟风情街、韩国风情街、大型餐饮区、高档别墅区、客栈区、多层住宅区等。

（二）开发模式

满足旅游和居住需要,将项目定位为旅游地产,1、在旅游经济的宏观背景下。

2、整合区域资源,将项目打造成滇西旅游“黄金线”上的重要接待点和窗口。

打造中国彝族文化大观园,3、将彝族文化作为项目核心,展示特色中国民族文化风情。

展示彝族建筑文化,4、从建筑产品设计方面充分运用民族文化元素。

5、将项目打造成云南商品旅游集散地、东南亚特色商品集散地。

6、将项目打造成一个具有中国西部民族特色的影视拍摄基地。

（三）盈利模式

1、商家数量：600多户商家入驻

2、主题场景：人流聚集空间,水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府。

3、板块：以街道为单位进行内容和功能分区,旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。

以其独具彝族特色的装修,还有风味餐、特色小吃、烧烤,可同时容纳3000人就餐,其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内,优质服务和高档次彩屏为特色,5、餐饮：目前有大型餐饮楼60家,同时,除了彝家饮食外。

（四）存在不足

1、由于政策调控的原因,彝人古镇规模扩展和提升无法进行,项目发展有局限。

2、目前开发商对于业态的改善和提升没有明确的方向和战略,短期项目将面临业态老化、吸引力下降等问题。

三、上海朱家角古镇

（一）概况

朱家角古镇历史悠久,朱家角古镇位于上海西郊淀山湖畔,曾在1991年被列为上海四大历史文化名镇之一,朱家角古镇地处江、浙、沪二省一市之交,自古以来万商云集,百业兴旺,素有“江南明珠”之称,素有东方威尼斯之称,距上海虹桥国际机场35km,村落形成于1700多年前的三国时期,水陆交通便捷。

主要景点：慈门寺、慈门街、珠溪园、课植园、泰安桥、圆津禅院、涵大隆酱园。

（二）开发模式

1、因滨临淀山湖,水、气污染轻,加之典雅的古镇风情,以顺应现代人回归自然的心理,朱家角将成为人们安居落户和周末旅游、休闲的理想选择。

2、在未来的开发中,房地产必然成为朱家角的支柱产业。

3、以水乡古镇为依托的朱家角旅游业已形成了体系,有亚洲最大的水上运动场,国内最大的上海青少年户外活动基地东方绿洲及设施先进的国际高尔夫乡村俱乐部,还有太阳岛休闲度假村等高级旅游场所。

4、上海市政府钦点为现代文体休闲类产业基地。

（三）盈利模式

1、淀山湖畔建有规模与设施为东南亚地区之最的“上海国际高尔夫乡村俱乐部”和亚洲地区第一流的“上海水上运动场”。

2、镇内有5 家高档次宾馆, 可同时接待1000 名游客的食宿, 初步的接待能力己经形成。

3、占地5 2 0 0 亩的上海青少年素质教育基地—东方绿舟,镇西、北有上海最大的淡水湖游泳场“大淀湖游泳场”, 被誉为“ 上海的北戴河”。

（四）存在不足

1、旅游市场体系尚不完善, 管理水平有待提高 ：专业旅游经营机构与各旅行社联系不够紧密, 目前相当多的游客都是自发的家庭式旅游, 客源分散, 规模效益不够突出;。

2、旅游商品与旅游食品市场的发展不足,但还没有形成大型的旅游工艺品生产基地, 没有自己特色的拳头产品, 有些旅游产品甚至买自相临水乡周庄,虽开辟了专门的商品街。

3、旅游从业人员的整体素质有待进一步提高： 朱家角文化旅游公司作为古镇旅游开发的主体单位, 员工的建设是关键,目前, 旅游公司内部的导游员、讲解员及其他工作人员的整体素质需要进一步提高。

4、旅游配套设施不到位: 厕所、停车场缺少, 指示牌不能满足游客的需要, 景点多, 但不够集中, 对景点开发挖掘文化内涵不够。

四、新西兰皇后镇

（一）概况

（二）开发模式

穿越在皇后镇的城市街道上,经常会看到这样的标语： “只开发5%的国土,保留100%自然的纯粹”。

（三）特色

五、达沃斯小镇

（一）概况达沃斯小镇。

电缆车可达海拔1530～2610米的滑冰运动场,海拔1529米,它是阿尔卑斯山系最高的小镇,设有阿尔卑斯学院,二十世纪起成为国际冬季运动中心之一,窄轨车通库尔和恩加丁,位于瑞士东南部格里松斯地区,隶属格劳宾登州,坐落在一条17公里长的山谷里,靠近奥地利边境,在兰德瓦瑟河的达伏斯谷地,人口约1.3万,主要讲德语,气候宜人,为疗养和旅游胜地。

（二）开发模式

光这些国际会议就给达沃斯带来3亿瑞士法郎的收入,让达沃斯成功发展起国际会议经济,更重要的是成功举办世界经济论坛的达沃斯带来了世界的“好声音”,让小镇有了发展国际会议经济的先天条件,达沃斯会议模式达沃斯论坛成为了达沃斯小镇经济的助推器,世界经济论坛的成功,而这里又带来一个又一个的国际会议,每年仅世界经济论坛举办的几天内,达沃斯全年GDP约为8亿瑞士法郎,达沃斯就能从中获得2000万瑞士法郎的收入,由于达沃斯带来的巨大人流,如今每年举办的300到500人国际会议就有50多个,小型国际会议将近200个,带动了小镇餐饮业的发展,论坛为小镇做了很大的宣传,带来了很多的价值,相当于1.3亿元,全世界都知道达沃斯这个名字,据估算,投资者又愿意来投资。

（三）特色健康度假

最早达沃斯是靠空气出名的,达沃斯因为海拔高,四面环山,空气干爽清新,对保健有极大的帮助,也是各种肺病患者最佳的疗养地。

（一）难点聚焦

洱海卫城中业态较为混乱,如何处理好四街八巷中业态的调整,如何使古街健康、持续发展,是本片区开发成功与否的关键点。

（二）项目背景

祥云县旅游业按照“以水目山景区为龙头,加快精品景区（点）和重点旅游项目的开发建设,祥云县旅游业发展起步较晚,祥云古城为后续”的旅游规划,云南驿景区为重点,洱海卫城片区是指祥云县老城区部分,改善旅游基础设施和接待服务条件,在大理州,水平偏低,规模较小,效益不高,2009年,多渠道筹资,包括钟鼓楼四周的东南西北四条古街、八巷以及玉皇阁、将军第、东岳宫、仓圣阁等宗教、历史文化资源在内的区域。

（三）核心思路

街区具有较大的业态组合力,能最大限度满足人们的消费需求,洱海卫城是由老街、老房子、老手工艺人、老商店构成的富有历史意味的一幅风景画,为商业提供充足客群,为旅游提供充分的展示空间,为游客提供最为畅快的娱乐园地。

规划洱海卫城从“景区化、文化化、休闲化”三个角度来打造,并从“创建A级景区、景区化与旅游总规、城市文化名片打造、业态休闲化提升”四个方面来实施。

操盘简录：

①按照景区的方式打造,用创A级景区的手法逐步实施。

②在配套设施的增设和管理方面,增强便捷性和安全性,禁止机动车辆通行。

③重现明朝时候洱海卫城的风貌,店主及店内服务人员都依古时原装“复制”。

④将昔日的洱海卫业态丰富化、休闲化,打造聚集云南特色餐饮、特色购物、特色工艺、哑巴舞剧表演等于一体的风情小镇。

（四）后期效果