维文旅游房地产项目开发关键

旅游不动产

我们提出旅游地产项目的开发关键如下,结合项目实践的经验,基于绿维文旅对旅游房地产的分布特征与核心困局的分析。

（一）以赢利最优化的眼光,透析项目本质,认清其实质。

在经济全球化与区域一体化的今天,这是融入区域大格局的前提,研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色,旅游地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中,必须跳出地块。

如在阳宗海某大型旅游地产项目的前期咨询中,打造阳宗海的休闲客厅——成为区域休闲消费中心（超级出发台与超级回归台）,利用自身作为“阳宗海门户”的区位优势,通过开放式的浪漫花卉公园、异域主题休闲小镇、区域休闲集散中心等项目的建设,要跳出六大项目“高尔夫+酒店+地产+温泉”（三菜一汤）的同质化模式,绿维文旅提出,从而占据制高点获得后发优势,使其他项目成为自己的配套。

（三）以体验差异化的眼光,构建独特主题,突出其特色。

对于旅游项目来说,这对于休闲地产项目来说,竞争力形成的关键,主要依赖于差异化的体验,必须通过构建一个具有强大感召力的独特主题——将整个项目统领起来的灵魂主线、核心概念、总体定位,至关重要。

从而实现与临近的浙江武义县欧式温泉的差异化发展,如在浙江缙云县某温泉休闲地产项目的开发中,用“黄帝温泉谷·养生内经图”的主题来统领整个项目,绿维文旅提出以黄帝文化与道家《内经图》文化与温泉及地产开发相融合,打造“中华养生第一泉”。

（四）以市场特定化的眼光,打造核心项目,铸就其引擎。

需要有一个或多个核心项目,旅游地产项目的开发,即区域发展的引擎来带动,引擎的打造,主要有“特色景区、主题公园、主题活动（实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等）、特色休闲项目（包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇）及多个项目组合”五种。

针对由近10个特色产业园区（基地）构成的“渭北产业聚集区”在休闲、购物、娱乐、餐饮等方面的巨大需求,如在西安高陵县城东南某休闲地产开发项目中,绿维文旅提出,打造一个特色化的“城市休闲商业综合体”（融合购物中心、酒吧街、电影院、休闲广场等于一体）——“渭北幸福港湾”,以此来带动整个片区的地产开发。

（五）以运营科学化的眼光,创新操作模式,突破其发展。

运营操作的创新,关系项目的发展升级,绿维文旅主要形成以下经验：。

1.项目运营

二是先做项目品质,三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式,实行捆绑销售,后做销售面积,增加项目附加值,四是以会员卡的模式,一是先做旅游平台,再做休闲地产。

2.企业运营

从“项目开发商”到“区域运营商”,从“项目开发商”到“区域运营商”,以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式,可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发,做“一级半”开发,部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发,而开发商将在降低开发风险的同时,如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等,在企业运营上,在土地增值与经营分成中获得巨大收益,最终推动整个项目的大发展。