旅游地产现状及成功要素简析

山地旅游地产

成员全部为PPP、不动产、地产、银行、信托、私募、证券、保险、律所、会计所等方向的专业精英人才,主攻不动产、PPP、军民融合、文化娱乐及资本市场的PE/VC、IPO、新三板、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、基金管理、融资租赁、财富管理等业务方向的政策分析及法律、财税实操研究,研究院以投融资、风控、法务、财务、税务为专业依托,?致金研究院是以致金核心研究团队为主的实务研究型组织,研究成果（公众号：致上谈兵）目前在业内已广为传播。

前言

目前我国旅游收入占GDP的比重为10.8%,美国旅游收入占GDP的比重为25%,近年来,我国居民生活水平逐步提高带动旅游业蓬勃发展,到2020年,旅游收入达到45700亿元,自2011年以来我国旅游出行人次和旅游收入每年增长幅度均保持在10%以上,2017年我国旅游人数达到50亿人次,可以预见未来我国旅游市场消费仍有较大增长空间,我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场,世界旅游组织预测。

图表1：我国旅游出行人次与增幅。

图表2：我国国内旅游收入与增幅。

六大区域合计占全国旅游地产总数的78%,目前我国旅游地产主要集中在沿海发达地区和自然资源较好的地区,分别占全国旅游地产总数的21%、17%和16%,海南、环渤海和长三角地区的项目数量最多,西南、两广和闽东南地区的旅游地产发展也非常迅速,每个区域各有特色,根据睿意德和普华永道数据,近年来。

海南：海南依托热带海岛优越的气候条件和滨海景观资源,成为我国旅游地产开发量最大的地区,但是随着近年来海南土地成交的下降和政府出台多项生态保护和限购政策,预计未来旅游地产开发量将大幅下降。

环渤海：环渤海地区的秦皇岛、大连、烟台、威海等地拥有滨海等珍稀度假资源,可满足北方客群就近度假的需求。

长三角：长三角地区人口密集、城市化水平高、经济发达、消费水平高,拥有滨湖、山体、森林等自然资源和众多古镇等人文资源,旅游地产主要集中在莫干山、千岛湖、太湖、黄山等区域。

西南：西南地区自然景观资源和人文景观资源丰富,旅游地产集中在成都、重庆、贵阳、昆明等大城市周边和众多旅游景点周边,注重突出当地文化特色。

两广与闽东南：两广和闽东南地区气候宜人,滨海、温泉等自然资源丰富,且经济发达、人口稠密,旅游地产发展速度较快。

图表3：我国旅游地产项目数量区域分布。

二者合计占全国旅游地产总数的53%,缺少对主题旅游的定位,由于我国旅游地产多依托自然资源开发,我国旅游地产的主要依赖湖滨、山地等自然资源,以主题公园、古镇为卖点的旅游地产项目数量呈现出上升趋势,在此背景下,项目同质化现象愈发严重。

图表4：我国旅游地产项目卖点。

一大批项目通过旅游的名义圈地,此后旅游地产开发增速明显下降,我国旅游地产在2012至2014年进入高速发展时期,实际上缺乏合理的市场定位,市场存量高企,与传统住宅项目无太大差别,每年新增项目超过2600个,造成同质化竞争激烈,除雅居乐清水湾等少数精品项目外,其他多数项目都遭遇严重滞销。

二.旅游地产成功要素

笔者根据市场成功案例,总结出旅游地产成功的四大要素。

01近都市

也比一个旅游资源好但位于偏远或欠发达地区的项目容易热销盈利,总结出旅游地产成功的四大要素,因此在同样的资源条件下离大城市越近越好,一个位于一二线城市周边或者城市群内的项目,能快速并持续吸引足够客户的项目才能获得更好的投资回报,大城市周边特别是车程2小时以内的项目能够享受近水楼台先得月的优势,能更方便地与大城市进行互动互补,即使其自身依托的旅游资源不够理想,旅游地产的核心利润来源为物业销售和运营收入,由于大城市人口众多、消费能力强,笔者根据市场成功案例,因为只有城里人才会有回归自然的需求,且基础设施完善。

02规模大

03业态完善

旅游地产项目大多位于城市周边或偏远地区,近年来不少旅游地产项目正是由于配套不到位而导致销售低迷,周边配套设施不完善,无法满足客户基本的度假生活需求,因此想要得到市场认可首先需要完善的配套。

这类业态可引入外部专业机构来运营,休闲、娱乐、运动等体验类业态亦是必不可少的,如阿那亚项目引入三联书店运营海边公益图书馆,为业主带来了绝佳的阅读体验,另外旅游地产的客户普遍对项目品质要求较高,长期来看有助于项目的保值和升值,甚至已成为一个需要预约才能参观体验的热门目的地,除了基本的商业配套外,增强了社区的人文与社群属性。

04主题鲜明

在自然景观资源缺乏的情况下打造出集度假、娱乐、居住等功能于一体的主题休闲类旅游地产项目,项目需要通过差异化定位、明确主题、突出特色来打造自身的竞争优势,旅游地产的开发严重依赖自然资源,这种简单粗放的开发模式导致大量项目陷入同质化竞争的困境,过去,如华侨城和长隆等开发商通过自主实施规模化开发。

三.旅游地产未来趋势

笔者认为未来具备雄厚资金实力并拥有强大产品能力和运营能力的企业将成为市场的主导力量,整个行业将呈现出以下两个特征。

01行业集中度提升

因此拥有融资成本优势的大型开发商拥有天然优势,未来融资端优势明显的大型开发商将趁此良机占据更大的市场份额,资金回笼相对较慢,资金成本不断上升,需要庞大的资金支持,去化速度较慢,而随着整个房地产行业的融资越来越难,旅游地产通常规模较大,开发周期较长,且包含大量经营性物业。

作为土地供给方的地方政府将对开发商提出更高的要求,随着优质土地的供应越来越少,而如碧桂园、复星等具备丰富的操盘经验、专业优势、资源嫁接能力和运营能力的大型品牌开发商将脱颖而出,另一方面,以及项目同质化严重的背景下,促使行业集中度提升。

02专注产品打造

使旅游地产真正融入客户的生活,旅游地产客户的需求在不断发生变化,旅游地产需求主要是投资和度假,将产品与文化、娱乐、体育、养老等元素相结合以突出项目主题、突出项目的生活场景,传统的以高周转为导向的地产产品将难以满足个性化的需求,现在养老等自用型需求逐渐增加,嫁接外部资源、引入合作方使项目功能复合化,开发商将专注于产品的精细化打造和创新以及产品相关细分领域竞争力的构建,过去,未来,通过深入挖掘不同客群各自不同的诉求。

成员全部为PPP、不动产、地产、银行、信托、私募、证券、保险、律所、会计所等方向的专业精英人才,主攻不动产、PPP、军民融合、文化娱乐及资本市场的PE/VC、IPO、新三板、并购重组、银行、证券、信托、债市、项目融资、资产管理、资产证劵化、基金管理、融资租赁、财富管理等业务方向的政策分析及法律、财税实操研究,研究院以投融资、风控、法务、财务、税务为专业依托,致金研究院是以致金核心研究团队为主的实务研究型组织,研究成果（公众号：致上谈兵）目前在业内已广为传播。