旅游度假村项目策划书doc

旅游项目背景

黑龙江省***

“***度假村”建设项目。

项目名称：黑龙江省*** ***度假村建设项目。

项目主管部门：黑龙江省***。

项目建设单位：黑龙江省***。

项目建设地点：***农场场部、第一管理区、第二管理区。

项目建设性质：新建

项目可行性研究承担单位：黑龙江***设计有限公司。

项目可行性研究承担单位负责人：。

编写时间：二○○八年十一月。

联系电话：

目 录

第一章 总 论1。

一、项目摘要1

二、项目建设依据6

三、主要结论7

第二章 项目建设背景及必要性8。

一、项目建设背景8

二、项目提出的必要性9

第三章 市场供求分析及预测12。

一、黑龙江省旅游市场现状及预测12。

二、黑龙江垦区旅游市场现状及预测14。

三、该项目市场前景分析14

第四章　建设单位的基本情况16。

一、项目所在地的位置16

二、自然条件16

第五章 建设地点的选择项目区基本情况19。

第六章 建设方案和内容21。

一、指导思想21

二、示范区功能定位21

三、总体布局22

四、建设内容22

第七章 投资估算及资金筹措26。

一、投资估算依据26

二、建设投资26三、项目资金来源30。

第八章 建设项目实施进度31。

一、项目建设期限31

二、项目实施进度安排31

第九章 环境影响和安全生产32。

一、环评32

二、安全33

第十章 组织与管理35。

一、项目建设组织管理35

二、运行与管护36

第十一章 招标方案36。

一、项目招投标范围及招标组织形式37。

二、投标、开标、评标和中标程序37。

三、评标委员会的人员组成和资格要求37。

第十二章 财务评价及效益分析39。

一、财务评价39

二、不确定性分析42

三、效益分析44

第十三章 结论45。

附 表

附表1：项目总投资估算表。

附表2：农业采摘园投资估算表。

附表3：沼气站投资估算表。

附表4：沼气提纯站投资估算表。

附表5：项目损益表

附表6：项目建设总收入、成本费用估算表。

附表7：农业采摘园营业收入估算表。

附表8：农业采摘园总成本费用估算表。

附表8-1：农业采摘园固定资产折旧估算表。

附表9：沼气站总成本费用估算表。

附表9-1：外购原材料费估算表。

附表9-2：外购燃料和动力费估算表。

附表9-3：工资及福利估算表。

附表9-4：沼气站工程固定资产折旧估算表。

附表10：沼气提纯站工程固定资产折旧估算表。

附表11：沼气发电站工程固定资产折旧估算表。

附表12：污水处理站工程投资估算表。

附表13：全部投资财务现金流量表。

附 件

1、项目单位营业执照副本复印件

2、项目单位近两年财务报表

3、土地部门意见

4、规划部门意见

5、环保部门意见

6、自筹资金证明

第一章 总 论

一、项目摘要

（一）项目名称及建设单位。

1、项目名称：黑龙江省***农场“***度假村”建设项目。

2、项目建设性质：新建

3、项目建设地点：***农场场部、第一管理、第二管理区。

4、项目主管部门：黑龙江省***

5、项目建设单位：黑龙江省***农场。

6、项目建设总负责人：***

7、项目建设经济负责人：

8、项目建设技术负责人：

（二）项目由来

向农业的广度和深度进军,促进农业结构不断优化升级,建设现代农业,大力发展特色农业,农业产品不仅具有食品保障功能,必须注重开发农业的多种功能,加快农业科技成果转化应用,提高科技对农业增长的贡献率,必须着眼增强农业科技自主创新能力,促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展,并把建设现代农业作为今后一个时期新农村建设的重要内容,文件提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路,中央1号文件提出要大力发展现代农业,而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能,特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业,1号文件还提出。

与农场毗邻的旅游胜地镜泊湖是国家级旅游区,黑龙江省***农场位于素有“***”之称的***市***附近,是国际国内人士认识***市的窗口之一,南临著名旅游区镜泊湖,***农场是通往镜泊湖的必经之地,向他们展示***市现代农业成果,同时通过展示还可以提高***市各类产品市场竞争能力,树立***市新形象,决定建设黑龙江省***农场“***度假村”建设项目,农场经过调查研究,每年接待国际国内游客120万人,北依“中国雪乡”***林场,为招商引资创造有利条件,扩大市场占有率,在以上背景下。

省委、***市委均十分重视***市旅游业的发展,使之成为***市的一个支柱产业,成为***市的一个重要旅游点和对外接待窗口之一,可以建成一个“北欧式的度假村”,要加快旅游业的发展,旅游业在世界各地被成为“无烟工业”,生态环境十分接近“北欧”,***农场地处黑龙江省东南部张广才岭东麓,多次在会议上强调,山林和水资源丰富,若进一步整理开发。

电视剧“***（2）”摄制组在***农场新建了“***（2）”影视村,一定能建成一个高水平的“***度假村”,***农场在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效的工作,又增加了一个新的旅游景点,近年来,为开发旅游业奠定了坚实基础,2008年,若市委立项支持一下。

农场经过认真的研究和多方考察,结合农场实际情况,编制了项目可行性研究报告,委托黑龙江***设计有限公司组织有关专家,进行现场勘察,收集相关资料,按照国家有关产业政策、法规。

（三）项目建设规模、期限和建设内容。

1、项目建设规模

***农场“北欧度假村”建设规模450亩,其中：日光温室工程占地197.6亩、晒水池工程占地40亩、家庭旅馆占地30亩、生活污水处理站工程占地2亩、沼气站工程占地40亩、沼气发电站占地0.5亩、沼气提纯站占地1亩、售票处占地0.3亩、停车场占地1.5亩、游客中心占地0.6亩、购物中心占地1.5亩、游乐场占地135亩。

2、建设期限

即2009年,建设期限为1年。

3、建设内容

项目主要建设内容如下：。

1）土建工程

（1）渡假区农业采摘园。

①日光温室等工程

a、日光温室40栋

b、塑料大棚100栋。

c、主输水管道6公里。

d、支干输水管道3.4公里。

e、沼液管道3.4公里。

f、管道安装3.4公里。

g、温室及大棚滴灌主输水管道161公里。

h、温室及大棚滴灌支输水管道96.6公里。

i、大田滴灌主干管道67.8公里。

j、大田滴灌支干管道113公里。

k、道路5.5公里

l、智能贮藏室1栋

m、贮水池1座

n、晒水池10万立方米。

o、引水渠、绿化等基础设施。

（2）家庭旅馆等工程建设。

①家庭旅馆100栋（200立方米/栋）。

②污水处理站1座

③太阳能取暖100套。

④***水库宾馆太阳能取暖1套。

⑤沼气站（年产沼气195.64万立方米）4座。

其中：沼气池8000立方米/8座。

⑥沼气发电站

其中：发电机房240立方米。

⑦沼气提纯站（146万立方米/年）1座。

⑧家庭旅馆配套工程设施。

a、上下水管道2000米。

b、低压线路1000米。

c、甬道2000米

d、供热管道1000米。

e、植树200棵

（3）度假区基础设施建设。

①旅游公路2公里

其中：***水库宾馆—水库上游2公里。

②售票处200平方米;。

③停车场1000平方米（50m×20m);。

④大门1座;

⑤游客中心400平方米;。

⑥购物中心1000平方米;。

⑦游乐场90000平方米（300m×300m);。

a、金属栅栏1200米;。

b、甬道800米;

c、娱乐场地、设备、器具、器械60套;。

d、售票室20平方米;。

e、绿化等

(a)植树100棵;。

(b)排水沟200米。

⑧林间甬道5000米;。

⑨凉亭2座

⑩水库码头

公共厕所6座

钓鱼台60座

生态饲养场（400m×400m)160000平方米。

日光浴场（60m×60m)0平方米。

活动板房30个

2）设备购置

（1）渡假区农业采摘园设备购置。

a、水泵6台

b、沼渣运输车5台

c、1804胶轮拖拉机3台。

d、配套重耙3台

e、配套轻耙3台

f、配套旋耕机3台

g、小型旋耕机130台。

h、高压线6公里

i、变压器3台

（2）沼气发电站设备。

其中：发电机组120GFT、75GFT4台。

（3）度假区基础设施设备。

①交通设施

a、快艇2只

b、沼气车5台

c、脚踏船20只

d、水陆两用车1台

②风力发电机6台

4、资金来源

总投资10123万元,资金来源为拟定申请国家投资7100万元、企业自筹298万元、招商引资1417万元、个人自筹1308万元。

5、主要经济指标

年总收入2935.7万元,投资回收期6.3年,年均实现利润1429.1万元,内部收益率16.29%,净现值3229万元,项目在财务上是可行的。

二、项目建设依据

（一）文件依据

1、2008年中央1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见》。

2、《中国农业发展纲要》

3、《全国农垦农业现代化建设规划》。

4、农业部《农业七大体系建设规划》。

5、《黑龙江垦区农业现代化建设规划及国民经济和社会发展“十一五”计划》（草案）。

6、《黑龙江垦区农业产业化2000年和2010年发展目标纲要》。

7、《关于报送2009年旅游项目资金的通知》（牡旅字〔2008〕97号）。

（二）资料依据

1、2004－2007年中国统计年鉴。

2、2007－年黑龙江省统计年鉴

3、2004－2007年黑龙江农垦统计年鉴。

4、2004－2007年黑龙江省***农场统计年鉴。

（三）其它依据

1、2006年国家发展改革委员会及建设部颁布的《建设项目经济评价方法（第三版）》。

2、《黑龙江省建筑工程估算指标》和现行市场建筑材料价格资料。

三、主要结论

项目建设是从构建和谐社会,落实省委、市委有关会议精神的大局出发,项目建设完成后,其意义是深远的,农场环境条件将得到极大的改善,可以为职工开辟更广泛的就业门路,实现“生产发展、生活宽裕第三章 市场供求分析及预测。

一、黑龙江省旅游市场现状及预测

（一）旅游市场现状

构成具有民族特色的旅游资源,冰雪旅游资源得天独厚,森林旅游资源分布广,秋季——多彩世界”的旅游形象口号,农业观光旅游资源多,提出了“冬季——冰雪世界,可开发系列森林旅游产品,在旅游资源上具有地理气候优势、生态景观优势、边境区位优势和地域文化四大优势,夏季——清凉世界,春季——活力世界,境内有大小兴安岭、张广才岭和完达山脉等林区,黑龙江省从旅游总体战略高度出发,冰冻、降雪期达4个多月,黑龙江省旅游市场自从1996年省委省政府明确了旅游业“支柱产业和新的经济增长点”的产业地位以后,湿地类型多、面积大,尤其是2003年9月,历史人文资源特征明显,境内有***等,面积居全国第一,加快了建设旅游强省的步伐,民族文化风情浓郁,黑龙江省是一片充满古朴、原始、神奇色彩的土地,极具开发价值,就呈现出了持续、快速的发展的势头,江河湖泊网络四布,另外,野生动植物区系繁多,黑龙江为满族世居之地,还有赫哲、鄂伦春、达斡尔等北方少数民族。

国内旅游收入311.72亿元,比5年前增长72.12%,旅游产业总体上呈现出加速发展的特点和趋势,分别比5年前增长48.27%和65.56%,2006年黑龙江省接待入境游客106.37万人次,分别比五年前增长55.04%和73.92%,黑龙江省旅游业呈现出持续、健康、快速发展的良好势头,旅游总收入350.96亿元,旅游产业作为支柱产业加速发展条件已基本具备,比上年增长25.23%,分别比上年增长29.48%和44.62%,分别比上年增长16.31%和23.70%,接待国内游客5193.86万人次,连续11年成为全国旅游业发展最快的省份之一,外汇收入4.92亿美元,旅游收入相当于GDP的比例也由5.23%上升为现在的5.65%,旅游业以年均14.4%的速度增长,黑龙江省已经形成了独具特色的森林文化、北大荒文化、矿业开采文化和装备工业文化旅游资源,已经成为我省国民经济新的增长点。

（二）旅游市场预测

省休闲避暑,各地避暑度假旅游人数快速攀升,民航哈尔滨售票处统计显示,从北京、上海、深圳、温州、厦门、韩国首尔、俄罗斯雅库茨克、日本大阪等国内外城市飞往哈尔滨的航班客座率接近100%,随着黑龙江作为“中国滑雪旅游胜地”和“世界冰雪旅游名都”的冰雪旅游大省形象传播到五湖四海,黑龙江省旅游市场增长迅猛,旅游推向一个个高潮。

拥抱绿色生态的享受,发展生态旅游农业将大有可为,***农场“北欧度假村”项目有效利用毗邻镜泊湖旅游区,我省南部著名旅游风景区镜泊湖、中国雪乡、火山口国家森林公园等景点,***农场距镜泊湖45公里,中国雪乡110公里,这样一个独特风景区将吸引大量游客驻足游览,每年接待游客在120万人次左右,游客集中人流量大这一得天独厚的优势,是另一种“田园生态游”,品尝绿色食品,而“***度假村”又有别于这些景区,正处在这些旅游黄金线路上,能够让游人在了解现代农业高新科技的同时,返朴归真、享受乐趣的需要,据统计,获得回归大自然,可满足人们呼吸清新空气。

第四章　建设单位的基本情况。

一、项目所在地的位置

地理坐标在***之间,东与***市、***毗连,西部、南部与***接壤,北与大***林业局、***交界,***农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓,距***66公里、宁安市59公里、***市78公里。

二、自然条件

（一）气候条件

冬季冷而干燥,冬季较长,***农场气候为中纬度大陆性季风气候,形成了隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点,春、夏、秋三季较短,夏季热而湿润,由于半山区地形复杂。

年平均气温3.4℃,历年平均蒸发量为1240.4毫米,历年日照在2172.5—2865.2小时之间,历年平均日照为2417.4小时,历年平均无霜期为127天,历年平均降雨量为539.9毫米,年际间差异在395—731.7毫米之间,日平均气温≥0℃历年平均217天,稳定通过10℃的历年平均积温2416.2℃,年际间变幅在2222.2—2630.9之间,初霜期一般在九月下旬,终霜期一般在5月中旬,最大冻深1.8米,无霜期在116—164天之间。

（二）地形地貌

整个地貌呈波浪起伏状态,地势呈西北高东南低,场区海拨高度在302～434米之间,最高的岗地和最低的洼地海拔高度相差120米左右,中间有浅沟和漫岗,沟沿和漫岗边缘相连接,张广才岭余脉蜿蜒其中,四面环山,由于坡度平缓无明显界线,水线雨裂较多,地形分割强烈。

（三）土壤

土壤分棕攘、白浆土、草甸土三大类。

棕壤在总面积的44.69%,占耕地面积的57.24%,其基本性质是微酸性,腐植质含量低,一般为2.84%,含氮为0.078%,含全磷为0.091%,含水解氮为6.15毫克/100克土,有效磷为15PPM。

含氮为0.098%,含全磷为0.094%,含水解氮为5.88毫克/100克土,有效磷为15PPM,白浆土占总面积的40.39%,占耕地面积的35.14%,一般分布在丘陵和漫山坡上。

草甸土占总面积的14.92%,占耕地面积的7.62%,含氮为0.123%,含全磷为0.144%,含水解氮为6.96毫克/100克土,有效磷为15PPM,分布于漫岗的下部或河流两岸的泛滥地带,黑土层较厚,一般在25—35毫米之间,最厚的可达100厘米,适宜作物生长。

（四）交通及能源

***农场地处黑龙江省南部张广才岭东麓,经海长公路、宁长公路、301国道可直到上述城市,交通十分方便,西部、南部与***接壤,东与***市旧街镇、军马场毗连,北与大***林业局、***交界,距***66公里、安市59公里、***市78公里。

***农场用电全部是国家电网供给,电力供应充足。

（五）社会经济情况

其中：耕地面积8733公顷、林地面积3514公顷、草地面积1200公顷、水面面积151公顷、其它面积3993公顷,土地总面积17591公顷。

总人口5934人,其中:劳动力3904人。

1个股份制林业企业,1个股份合作制澳大利亚荷斯坦奶牛场及学校、医院、公路管理站等3个事业单位,卉菊***甜菊糖有限责任公司、粮油加工厂、***机械制造有限公司等3个股份制工业企业,种子公司、生产资料公司等2个股份制流通企业,下辖3个管理区。

其中:大豆4万亩、玉米4.4万亩、小麦1.5万亩、水稻0.6万亩,总产量4.2-4.5万吨,年产鲜奶3万吨,面粉0.4万吨、饲料0.5万吨、甜菊糖甙500—600吨,粮豆年平均播种面积10.5万亩。

利润953万元,人均纯收入12605元,其中：所有者权益8725元,实现生产总值22527万元,资产总额10010万元,2007年末,资产负债率12.84%。

第五章 建设地点的选择项目区基本情况。

一、项目选址

（一）项目选址的原则。

1、符合方便群众,靠近农场的政治、经济、文化中心区,位置平坦,交通方便。

2、符合房屋建筑要求的地势较高,基地稳固,地形规整,并有必要的防洪、排涝设施。

3、符合便于利用当地的水、电、路等基础设施。

4、符合环境安静幽雅、远离污染源,并靠近居民集中区。

（二）项目选址的确定。

距***市66公里,宁安市59公里、***市78公里,建设地点确定在***农场的场部、第一管理区、第二管理区,经论证,经海长公路、宁长公路、301国道可直到上述城市,交通十分方便。

二、项目区基本情况

（一）工程地质

确定该项建筑工程的岩土工程勘察等级为丙级,拟建建筑物的场地地质稳定,根据建筑物场地岩土种类的性质及变化情况,从实地勘测得出结论为建筑物地基岩土层为第四纪Q4形成的堆沉积粘性土,工程与水文地质适宜本工程建设,该建筑物场地地基等级为三级,建设场地类别为Ⅱ类,土层结构稳定,属于建筑抗震有利地段,对地基基础无侵蚀作用,钻探现场资料表明,钻孔过程中未发现地下水迹象,地震设防烈度小于Ⅵ度,剪切波速500m/s≥Us＞250 m/s。

（二）气候条件

冬季冷而干燥,冬季较长,***农场气候为中纬度大陆性季风气候,形成了隆冬无严寒盛夏无酷暑的气候特点,春、夏、秋三季较短,夏季热而湿润,由于半山区地形复杂。

年平均气温3.4℃,历年平均蒸发量为1240.4毫米,历年日照在2172.5—2865.2小时之间,历年平均日照为2417.4小时,历年平均无霜期为127天,历年平均降雨量为539.9毫米,年际间差异在395—731.7毫米之间,日平均气温≥0℃历年平均217天,稳定通过10℃的历年平均积温2416.2℃,年际间变幅在2222.2—2630.9之间,初霜期一般在九月下旬,终霜期一般在5月中旬,最大冻深1.8米,无霜期在116—164天之间。

第六章 建设方案和内容。

一、指导思想

有效促进农业科技进步,促进农业的可持续发展,以建设现代农业和农民增收为目标,紧紧围绕提高农业综合生产能力,着力加强农业基础设施和生态环境建设,努力提高资源利用率、农业整体素质、效益和竞争力,以党的十七大及总局党委扩大会议精神为指导,以科学发展观为统领,积极推进体制、机制创新。

二、示范区功能定位

确立几大功能：有机蔬菜生产（采摘）、旅游观光、休闲娱乐等,观光旅游、休闲娱乐区,根据这几大功能,将度假村划分成3个区：种植采摘区,根据项目区的总体发展思想和战略目标。

1、种植采摘区

其中：有机蔬菜番茄种植面积400亩（大棚种植170亩、大田种植230亩）,大田种植马铃薯100亩,规划种植面积500亩。

温室及大棚用于种植有机蔬菜番茄,种植的有机蔬菜番茄等可供游客采摘,塑料大棚100栋,主要建设日光温室40栋,大田种植马铃薯,温室、大田输水管道、道路、晒水池、贮水池、引水渠、绿化等基础设施,体现农业生态度假村的特色。

2、观光旅游、休闲娱乐区

建设家庭旅馆、游乐场、游客中心、购物中心、钓鱼台、日光浴场等娱乐设施,体现了“北欧度假村”的农业生态游的特色,度假,“家庭旅馆”工程建设采用太阳能、沼气等清洁环保能源取暖,为游客提供休闲,休息娱乐的场所。

三、总体布局

使度假村各功能区互不干扰,获得回归大自然、拥抱绿色生态的享受,合理布置日光温室、晒水池、家庭旅馆、停车场、购物中心、钓鱼台、生态饲养场、日光浴场等建筑物,根据度假村项目主要功能要求,根据种植区（采摘）区、观光旅游、休闲娱乐区等功能区划分,对项目区进行科学合理规划,能够让游人在认识了解现代农业高新科技的同时,这与我国古代私家园林追求“结庐在人境,而无车马喧”的境界如出一辙,做好绿化,排水沟等配套设施建设。

四、建设内容

（一）土建工程

1、渡假区农业采摘园

1）日光温室40栋

2）塑料大棚100栋。

3）主输水管道6公里。

4）支干输水管道3.4公里。

5）沼液管道3.4公里。

6）管道安装3.4公里。

7）温室及大棚滴灌主输水管道161公里。

8）温室及大棚滴灌支输水管道96.6公里。

9）大田滴灌主干管道67.8公里。

10）大田滴灌支干管道113公里。

11）道路5.5公里。

12）智能贮藏室1栋。

13）贮水池1座

14）晒水池10万立方米。

15）引水渠、绿化等基础设施。

2、家庭旅馆工程建设

1）家庭旅馆100栋（200平方米/栋）。

2）污水处理站1座

3）太阳能取暖100套。

4）***水库宾馆太阳能取暖1套。

5）沼气站（年产沼气195.64万立方米）4座。

其中：沼气池8000立方米/8座。

6）沼气发电站

其中：发电机房240平方米。

7）沼气提纯站（146万立方米）1座。

8）家庭旅馆配套工程设施。

（1）上下水管道2000米。

（2）低压线路1000米。

（3）甬道2000米。

（4）供热管道1000米。

（3）植树200棵

3、度假区基础设施建设

1）旅游公路2公里

其中：***水库宾馆—水库上游2公里。

2）售票处200平方米;。

3）停车场1000平方米（50m×20m);。

4）大门1座;

5）游客中心400平方米;。

6）购物中心1000平方米;。

7）游乐场90000平方米（300m×300m);。

（1）金属栅栏1200米;。

（2）甬道800米;。

（3）娱乐场地、设备、器具、器械60套;。

（4）售票室20平方米;。

（5）绿化等

①植树100棵;

②排水沟200米

（8）林间甬道5000米;。

（9）凉亭2座

（10）水库码头1座。

（11）公共厕所6座。

（12）钓鱼台60座。

（13）生态饲养场160000平方米（400m×400m)。

（14）日光浴场0平方米（60m×60m)。

（15）活动板房30个。

（二）设备购置

1、渡假区农业采摘园设备购置

1）水泵6台

2）沼渣运输车5台

3）1804胶轮拖拉机3台。

4）配套重耙3台

5）配套轻耙3台

6）配套旋耕机3台

7）小型旋耕机130台。

8）高压线6公里

9）变压器3台

2、沼气发电站设备

其中：发电机组120GFT、75GFT4台。

3、度假区基础设施设备

1）交通设施

（1）快艇2只

（2）沼气车5台

（3）脚踏船20只

（4）水陆两用车1台。

2）风力发电机6台

第七章 投资估算及资金筹措。

一、投资估算依据

建筑工程投资是参照《黑龙江省建筑与安装工程概算定额》及近两年***农场同类工程实际造价（工程竣工决算）进行估算的,设备价格是经多厂家询价后确定的。

二、建设投资

项目总投资10123万元,其中：土建工程投资8695万元、设备购置投资530万元、其它费用投资760万元、基本预备费投资138万元。

（一）土建工程投资8695万元。

其中：度假区农业采摘园投资2719万元、家庭旅馆工程投资4780万元、度假区基础设施建设投资1196万元。

1、渡假区农业采摘园投资2719万元。

1）日光温室40栋,投资680万元。

2）塑料大棚100栋,投资300万元。

3）主输水管道6公里,投资738万元。

4）支干输水管道3.4公里,12.2万元。

5）沼液管道3.4公里,投资28.2万元。

6）管道安装3.4公里,投资17万元。

7）温室及大棚滴灌主输水管道161公里,投资56.3万元。

8）温室及大棚滴灌支输水管道96.6公里,投资13.6万元。

9）大田滴灌主干管道67.8公里,投资23.6万元。

10）大田滴灌支干管道113公里,投资15.1万元。

11）道路5.5公里,投资385万元。

12）智能贮藏室1栋,投资80万元。

13）贮水池1座,投资10万元。

14）晒水池10万立方米,投资260万元。

15）引水渠、绿化等基础设施投资100万元。

2、家庭旅馆等工程建设投资4780万元。

1）家庭旅馆100栋（200平方米/栋）,投资2400万元。

2）污水处理站1座,投资203万元。

3）太阳能取暖100套,投资550万元。

4）***水库宾馆太阳能取暖1套,30万元。

5）沼气站4座（年产沼气195.64万立方米）,投资1200万元。

6）沼气发电站投资19万元。

其中：发电机房240平方米,投资19万元。

7）沼气提纯站（146万立方米）1座,投资300万元。

8）家庭旅馆配套工程设施,投资78万元。

（1）上下水管道2000米,投资36万元。

（2）低压线路1000米,投资2万元。

（3）甬道2000米,投资10万元。

（4）供热管道1000米,投资24万元。

（5）植树200棵,投资6万元。

3、度假区基础设施建设投资1196万元。

1）旅游公路2公里,投资114万元。

其中：***水库宾馆—水库上游2公里,投资114万元。

2）售票处200平方米,投资20万元;。

3）停车场1000平方米（50m×20m),投资15万元;。

4）大门1座,投资30万元;。

5）游客中心400平方米,投资96万元;。

6）购物中心1000平方米,投资240万元;。

7）游乐场90000平方米（300m×300m),投资299万元;。

（1）金属栅栏1200米,投资24万元;。

（2）甬道800米,投资4万元;。

（3）娱乐场地、设备、器具、器械60套,投资264.6万元;。

（4）售票室20平方米,投资1.4万元;。

（5）绿化等投资5万元.。

①植树100棵,投资3万元;。

②排水沟200米,投资2万元。

8）林间甬道5000米,投资25万元;。

9）凉亭2座,投资28万元。

10）水库码头1座,投资150万元。

11）公共厕所6座,投资12万元。

12）钓鱼台60座,投资30万元。

13）生态饲养场160000平方米（400m×400m),投资62万元。

14）日光浴场0平方米（60m×60m),投资15万元。

15）活动板房30个,投资60万元。

（二）设备购置

设备购置投资530万元,其中：度假区农业采摘园设备购置投资314万元、沼气发电站设备投资74万元、度假区基础设施设备投资142万元。

1、渡假区农业采摘园设备购置投资314万元。

1）水泵6台,投资3万元。

2）沼渣运输车5台,投资50万元。

3）1804胶轮拖拉机3台,投资108万元。

4）配套重耙3台,投资9万元。

5）配套轻耙3台,投资7.5万元。

6）配套旋耕机3台,投资4.5万元。

7）小型旋耕机130台,投资84万元。

8）高压线6公里,投资42万元。

9）变压器3台,投资6万元。

2、沼气发电站设备投资74万元

其中：发电机组120GFT、75GFT 4台,投资74万元。

3、度假区基础设施设备投资142万元。

1）交通设施投资82万元。

（1）快艇2只,投资24万元。

（2）沼气车5台,投资25万元。

（3）脚踏船20只,投资6万元。

（4）水陆两用车1台,投资27万元。

2）风力发电机6台,投资60万元。

（三）其他费用760万元。

1、可研报告编制费92万元

2、勘察设计费507万元

3、工程建设监理费46万元

4、招标费23万元

5、建设单位管理费46万元

6、人员培训费23万元

7、规划费23万元

（四）基本预备费138万元。

三、项目资金来源

总投资10123万元,资金来源为拟定申请国家投资7100万元、企业自筹298万元、招商引资1417万元、个人自筹1308万元。

第八章 建设项目实施进度。

一、项目建设期限

项目建设期限为2009年1年。

二、项目实施进度安排

2008年11—12月 编报项目可行性研究报告。

2009年3—4月 土建工程设计 设备考察 编报项目初步设计。

2009年5月 项目招投标。

2009年5月—10月 项目土建工程施工 设备安装。

2009年11—12月 工程验收 交付使用。

第九章 环境影响和安全生产。

一、环评

（一）编制依据

环境空气质量标准,地面水环境质量标准,主要依据的法规与标准是建设项目环境保护管理条例,污水综合排放标准GB8978-1996,根据《中华人民共和国环境保护法》的规定和国家计委、经贸委、国家环保局关于基本建设项目要严格执行防止污染的政策。

（二）项目建设对环境的影响。

1、地面保护

该项目主要是土建工程及配套设施建设,不会破坏生态环境。

2、施工“三废”处理

施工过程中会产生一些废水、废气、废物,为减少对环境的影响,严格管理施工工地建设材料的包装物、机械燃油及包装品严禁随意抛弃,必须进行集中处理。

3、旅游垃圾影响

旅游污染物主要是垃圾、生活废水,给居民生活带来不便,处理不当会给周围环境造成污染。

（三）环境保护措施

1、污水排放

该项目产生的生活废水、污水经处理后,排入排污管网。

2、生活垃圾处理

固体垃圾应及时清理,并由街道环卫部门统一收集处理,按有关规定统一处理,酒店内垃圾和旅游垃圾,并设专人及时清理,对此要设专用设施,室外设垃圾箱。

3、环境绿化

加强对周围环境绿化,做好环境美化、绿化工作,建筑物附近按照国家标准、行业标准统一规划种植树木、草坪和花卉。

二、安全

（一）消防

新建的游客中心、购物中心、家庭旅馆等按消防的要求留有宽敞的消防通道和安全出口,游客中心、购物中心、家庭旅馆、游乐场各功能区之间道路畅通,建筑物的防火间距和消防通道符合建设规范要求,一旦发生火情,保证大型的消防车通过,及时消灭火灾。

（二）防火措施

根据《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）规定防火措施如下：。

1、室内消防给水

该建筑高度小于24M,表8.5.2室内消防用水量为10升/秒,每支水枪最小流量为5升/秒,体积小于10000立方米,查《建筑设计防火规范》GBJ16-87。

2、根据该建筑物的性质、规模,查《建筑设计防火规范》可不设置喷淋灭火系统。

3、消火栓系统的设置

并用阀门将干管分成若干独立段,分段阀门经常开启,停止使用的消火栓数量不超过5个,消火栓系统的管道均采用镀锌钢管,管网呈环状布置,当某段损坏时,并有明显标志。

消火栓布置保证有两支水枪的充实水柱同时达到任何部位,室内消火栓枪口离地面高度1.1M,枪口65毫米,枪口直径19毫米,出口方向与设置：消火栓的墙面成90度角,水龙带长25米,消火栓充实水柱不小于10M。

（三）消防电源及配电。

备用电源自动投入,1、消防用电设备按二级负荷供电,消防电源为两路独立的380/220V低压市电,其中一路为备用,自动切换,当工作电源断电时。

2、消防用电设备及火灾自动报警系统和应急照明系统的配线均采用铜芯导线穿阻燃型硬塑料管暗敷设在非燃烧墙体内,其保护层厚度不小于30毫米。

（四）火灾应急照明及疏散指示标志。

1、下列部位设应急照明及疏散指示标志：疏散走道、向地面、安全出口。

2、应急照明,火灾时由消防控制室联动控制,疏散指示灯,安全出口灯要求常亮。

（五）防雷与接地

在建筑物自门做接地均压带,使上下水管、暖气管均达到等电位连接,在建筑物一层主楼梯面设一等电位连接箱,等电位连接,给建筑物四周做环形接地网,屋顶明装避雷带,做人工引下线和接地极,消防设备接地和防雷接地共用接地极,防止雷击时地面产生跨步电压,接地电阻R<1欧姆,重复接地。

第十章 组织与管理

一、项目建设组织管理

（一）加强组织领导,保证项目建设正常进行。

领导小组下设办公室,主管副场长主抓该项目建设,由场长亲自挂帅,负责项目建设的各项具体实施工作,为保证项目顺利实施,***农场成立“***度假村”项目建设领导小组。

（二）加强项目全过程管理,建立健全各项责任制度。

建设项目的有关领导对项目实行终身负责,四是实行项目监理制,项目勘察设计、施工、采购和工程监理都要依法订立合同,由项目法人（农场场长）对项目的资金筹措、建设实施实行全过程负责,五是实行合同制,保证工程质量和进度,通过招标形式择优确定监理单位,一是实行项目法人责任制,追究责任人的责任,明确各自责任,确定工程承包单位,加强项目建设全过程的管理,推行“五项”制度,若出现质量问题,三是推行招投标制,二是领导终身负责制,遵循公开、公正、公平和诚实信用、择优定标的原则,严格按照技术标准组织施工。

（三）加强资金的使用管理,实行竣工验收制度,确保投资质量和效益。

项目竣工验收合格后,对未经验收或验收不合格就交付使用的,项目建成后按国家的有关规定进行严格的竣工验收,要追究项目法定代表人的责任,不挤占挪用项目建设资金,不擅自变更建设内容和投资规模,要追究其法律责任,由验收人员签字负责,方可交付使用,保证总局投资专款专用,足额到位,造成重大损失的。

（四）加大项目的监管力度,维护项目建设秩序。

加强对项目建设全过程中的资金使用、工程质量、工期、合同管理和招投标等情况的监督检查,加大项目的稽查力度,及时发现和解决存在的问题,特别是要加大对资金使用和招投标的稽查力度,确保国家资金合理使用及工程质量、工程进度按计划实施,严厉查处违规使用资金和招投标过程中的违法行为。

二、运行与管护

公司实行股份制经营管理,农场委派董事长或总经理实施统一管理,共享技术和经济资源,设置市场销售部、技术开发生产部、旅游事业部,统一经营,农场控股,为充分发挥观光区的整体资源优势,以现代农业生产为主,组建***农场“北欧度假村”有限公司,社会及管理人员参股,公司化运作的方式。

第十一章 招标方案。

保护国家利益,国家计委2001年6月以中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号颁布《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》,本项目招标费用为5万元,以及《农业基本建设项目招标投标管理规定》特制定本项目的招投标方案,为了确保项目建设的工程质量,防范和化解工程建设中的违规行为,缩短工程建设期。

一、项目招投标范围及招标组织形式

招标组织形式为委托招标,1、本项目招标的范围包括建设项目的施工招标、施工监理招标、施工企业选择招标等,面向社会公开招标。

2、内容：施工监理、土建、设备

二、投标、开标、评标和中标程序

根据项目建设规模及建设质量等要求,确定本项目招投标程序如下：。

在指定媒体上发布招标公告,公开招标,项目经上级部门批复同意后。

应当重新进行招标,具有承担招标项目能力的法人或其它组织都可以投标,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应,在招标文件开始发出之日起30日内,投标人少于3个时。

评标按照《中华人民共和国招投标管理办法》的有关规定和程序进行。

邀请所有投标人参加,由招标人委托公证机构检查并公证,开标时由委托招投标代理单位主持。

按照招标文件,自中标通知书发出30日之内,该通知书具有法律效力,应当承担法律责任,不得将项目肢解后分别向他人转让,项目承办单位和中标人签订书面合同,中标人确定后,若中标人放弃中标项目,中标人不得向他人转让中标项目,招标人向中标人发出中标通知书。

三、评标委员会的人员组成和资格要求。

项目全部采用公开招标的方式,为保证项目的公开、公正、公平,在招标过程中,因此,对评标委员的组成和资质要求如下：。

在当地专家库随机抽取,评标委员会主任由专家临时推选,专家成员根据本方案在开标当天,并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二,评标委员会采用单数制,评标委员会人员组成：评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成,但最低不少于5人。

评标委员会成员的资格要求：评委会成员的职务应在副高工(副教授)职称以上,评标委员会成员应当客观公正的履行职务,遵守职业道德,并且职业道德良好,从事本专业至少在8年以上,对工程项目有较深入的研究,与投标单位无任何利害关系,对所提出的评审意见承担个人责任。

第十二章 财务评价及效益分析。

项目财务评价结合本项目特点和项目实际情况,本项目为综合性农业项目,对项目效益和费用进行分析和评价,依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和《投资项目可行性研究报告指南（试用版）》,涉及面较广,涉及到农业种植、旅游、服务等行业。

一、财务评价

（一）、财务评价基础数据及参数选取。

1、项目建设期为2009年1年,计算期为12年。

2、按照国家发改委、建设部出版的《建设项目经济评价的方法和参数（第三版）》要求,财务评价基准收益率为I=10%。

采用直线折旧法,设备折旧期8年,3、土建工程折旧期20年,固定资产残值率为5%。

价格600元/吨,价格4000元/吨,价格2500元/吨,4、农业采摘区：种植面积500亩,大田种植马铃薯100亩,其中：有机蔬菜番茄种植面积400亩（大棚种植170亩、大田种植230亩）,大棚番茄单产4.5吨/亩,大田番茄单产2吨/亩,单产2吨/亩。

沼气纯146万立方米,5、沼气工程：年产沼气195.64万立方米,沼液10万吨,沼气按1.2元/立方米计算,沼渣4800吨,200元/吨计算,按5元/吨计算,沼气发电136万度,4元/立方米计算,电价按0.7元/度计算。

6、度假区

平均消费50元/人,游乐场日游客量1000人,餐厅每日就餐人数按1000人计算,度假区客房200间,200元/间/日计算,人均消费20元计算,旅游期按4个月120天计算,门票10元。

（二）、收入、成本估算。

1、收入估算

本项目主营业收入包括农业采摘园销售农产品收入、沼气工程沼气、沼渣（沼液）及沼气发电收入、度假区客房、餐厅、门票收入及其它收入,估算总营业收入2935.7万元。

1）度假区农业采摘区433万元。

（1）大棚番茄：765吨×4000元/吨＝306万元。

（2）大田番茄：460吨×2500元/吨＝115万元。

（3）马铃薯：200吨×600元/吨＝12万元。

2）沼气工程1062.7万元。

（1）沼气：195.64立方米×1.2元/立方米＝234.8万元。

（2）沼渣：4800×吨×200元/吨＝96万元。

（3）沼液：100000吨×5元/吨＝50万元。

（4）沼气发电：80万立方米×1.7度/立方米×0.72元/度＝97.9万元。

（5）沼气提纯：146万立方米×4/立方米＝584万元。

3）度假区1440万元。

旅游收入和旅游成本按全年旅游期4个月120天计算。

（1）客房：200间×200元/间×120天=480万元。

（2）餐厅：1000人×50元/人×120天=600万元。

（3）门票：1000人×10元/人×120天=120万元。

（4）游乐场收入：1000人×20元/人×120天=240万元。

2、总成本费用估算

其中：固定成本1056.5万元、可变成本378.1万元,项目估算总成本费用1434.6万元,营业成本1040万元（详见附表6：项目建设总收入、成本费用估算表）。

项目直接成本1004.8万元。

1）现代农业示范区直接成本211万元。

2）沼气等工程直接成本207.7万元。

3）旅游业总成本费用381万元。

（1）客房成本占客房收入的15%为72万元。

（2）餐饮业成本占餐饮业收入的40%为240万元。

（3）门票成本占门票、其它收入的15%为54万元。

（4）旅游区工资10万元。

（5）旅游区管理费用5万元。

其中：直接成本306.8万元。

3、旅游区税金1440万元×5%=72万元。

4、年平均利润1429.1万元

（三）、财务评价指标。

1、内部收益率16.29%

2、投资回收期6.3年（含建设期1年）。

3、财务净现值3229万元

财务评价指标表明,项目盈利能力高于了行业最低要求,财务净现值大于零,说明项目有抗风险能力。

二、不确定性分析

（一）、盈亏平衡分析。

经计算,本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点,本项目以正常生产年的数据为基础,其计算公式为：。

投资风险小,具有一定的抗风险能力,计算结果表明只要达到生产能力利用率的42％,就能保持收支平衡而不会出现亏损,表明项目的盈亏平衡点较低。

（二）、敏感性分析

图11-1：敏感性分析图,详见下表11-1：敏感性分析表,敏感性分析主要考虑销售收入、经营成本、固定资产投资的因素变化对项目的内部收益率、净现值和投资回收期的影响程度,根据项目特点。

表11-1 敏感性分析表。

项 目　+10%+5%-5%-10%销售收入1、内部收益率（%）19.65%17.99%16.29%14.57%12.81%2、投资回收期（年）5.62 5.96 6.34 6.79 7.32 经营成本1、内部收益率（%）15.07%15.69%16.29%16.90%17.49%2、投资回收期（年）6.65 6.49 6.34 6.20 6.06 投 资1、内部收益率（%）14.17%15.19%16.29%17.49%18.80%2、投资回收期（年）6.87 6.61 6.34 6.07 6.87。

图11-1 敏感性分析图。

其中销售收入的增减对项目财务内部收益率、投资回收期影响最为敏感,销售收入、经营成本、固定资产投资三个因素的变化对财务内部收益率、净现值和投资回收期都有一定程度的影响,经营成本的变化对项目的影响较为敏感及固定资产投资的变化对项目的影响程度较弱一些,投资的增减虽然对财务内部收益率、净现值和投资回收期影响不大,项目基本方案为：财务内部收益率16.29%,项目建成后要掌握市场行情,投资回收期6.34年,适时销售,达到项目预期效益目标,但也要注意节省投资,争取提高销售价格,并开拓市场,当单项因素变化±10％时,同时努力降低经营成本同样至关重要,距基准收益率临界点较近,保证收入的稳定性,由敏感性分析表可知,因此,以优质求优价,吸引游客。

三、效益分析

（一）、经济效益

财务评价指标表明,年平均利润1429.1万元,财务净现值3229万元,项目估算总营业收入2935.7万元,经济评价指标良好,旅游区税金1440万元×5%=72万元,投资回收期6.3年（含建设期1年）,项目盈利能力高于了行业最低要求,内部收益率16.29%,经济效益显著。

（二）、社会效益

把旅游经济活动的有效成果同旅游资源的利用发展农场旅游产业,直接增加就业岗位350个,促进农场经济建设和社会发展,项目建设完成后,能够进一步实现农业产业与旅游产业的相结合,能够进一步改善农场及管理区的社会环境,充分利用农场的旅游资源,项目建设具有明显的社会效益,可带动周边地区上千户农民从事观光农业生产,改善了农民的生活水平,从而促进农村经济的发展以及社会的稳定,旅游经济的微观效益同宏观效益相统一,该项目建成后,人均收入增加1950元,为农场经济建设多做贡献,为再就业开辟了新的途径,同时提高了农民的科技素质,同时也可以带动交通、通讯、游览、娱乐、饮食、住宿、购物关联的服务行业,并且以市场为导向,因此,第十三章 结论。

提高农业产业总体科技水平和农业整体生态环境建设,该项目的建设将促进***农场农村经济的发展,实现农业可持续发展,此项目的建设是十分必要的,同时可以拉动地方相关产业的发展,有利于农业先进应用技术的推广应用,满足人们生态旅游的需求。

从资源条件和开发措施看,项目是可行的。

项目区的社会、经济、技术等条件是能保证项目正常执行的。

此项目的经济、社会、生态效益是可以观的。

内部资料

仅供参考

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