常态旅游地产之困四大痛点三大难点

山地旅游地产

不同地域的旅游地产项目所赋予产品的属性也会不同,首先要提到的就是“颜值高,靠脸吃饭”的一类。

目前这些地区市场并不理想,但此类产品都是在缺乏本地市场支撑的基础上依靠外埠市场（京、上、广、深）来进行销售,尤其是北方市场,拥有全国的客源市场,居住的时间较短,投资属性强,而由于前期房价的过快增长,透支了增长预期,抬高了投资门槛,去化率时间较长,而那些颜值不如海南、云南的例如山东威海的乳山、深圳的巽寮湾、广西的北海等区域从价格上来说明显低于海南,这类产品将有很大的风险,在一些地区供应量巨大,冲动型购买的比例也很高,以海南为例,由于得天独厚的资源条件,可说是具有绝对的吸引力,但由于路途遥远,也吸引了一部分客群,二手房买卖基停滞。

三亚是海南这颗皇冠上最璀璨的明珠,2、核心资源溢出价值,坐享发展所带来的溢价,而三亚之畔的陵水有着不输三亚的滨海资源,避开争夺最激烈的区域资源,而随着东线高铁建成,区位优势越发明显,选择有升值潜力的资源。

3、生态环境价值优势,清水湾的核心优势就是沙滩,据媒体报道目前所售客户50%以上为北方客户,从某种意义上来说是大海、沙滩、空气在为雅居乐卖房子。

其次要说的是华侨城的“主题公园+地产”。

由于是远离市区的生地,将生地变熟地,公司以文化旅游的名义在缺乏旅游资源的地块圈地,使得整个地块价值得以提升,开发前期,然后建设开发主题公园类景区,价格自然低廉。

同时旅游项目的自然人文景观还可以推高住宅售价,以此补贴“重资产、缓回报”的文化旅游项目,以住宅等高周转业态的出售回笼资金,在中期,并享受前期廉价土地储备的大幅升值。

而地产开发反哺旅游项目,又能形成稳定的现金流,成为公司的“现金奶牛”,等到旅游项目进入成熟期后,便是旅游提升地产开发的价值,简单说。

这是一种已得到证明且非常有价值的商业模式,也塑造了华侨城过去的成功,但此模式对城市圈的经济能力、人口规模要求较高,大量复制的情况下市场存在较大风险。

根据项目所在位置、掌握的资源、公司发展方向的不同,客群市场主要依托所在城市圈,资源没有那么霸道,位置多靠近旅游景区,与城市里的钢筋水泥比那就是乐活天堂,距离项目地3小时以内车程,最后严格意义上讲可以定义为休闲地产,但也是好山好水好风景,功能定位于第二居所,做成了各类主题主题明确,各有特色的类型产品,例如主打徽派文化的德懋堂、主打乡村情怀的田园东方、主打颐康养老的乌镇雅园、主打佛教文化的拈花湾、主打环境的西溪湿地等等。

融合多种业态来打造特色吸引力,京、上、广三个城市圈,此类产品在功能上逐渐已经开始多元化,因为资源并不具备绝对吸引力,通过打造各类休闲产品,该类产品在一定的范围内具有唯一性,去化率虽然走的相对慢一点,这种产品是有其特定市场的。

有些产品力图拥有第二居所的特色的同时,几种户型打天下的开发商是做不了此种项目的,随着开发商的转型,房产开发商同时也是运营服务提供商,也有第一居所的便利,这种类型的产品会越来越多,不懂细腻的心,也是未来旅游地产的主要趋势,那种靠几套图纸,粗糙的他们。

新常态旅游地产之困：。

业主四大“痛点”与开发商的三大“难点”。

2014年整个地产市场并不乐观,地产大佬纷纷表态黄金十年已经过去,尤其是分布在二线、三线甚至四线城市的旅游地产前路迷雾重重,未来就是白银十年,作为其中的一项产品。

业主四大痛点在于：投资门槛高、政策风险高、增值预期低、使用率低。

1、投资门槛高

定位高,总价高,一般选址在生态环境良好的区域,生态好,首付额度高,同时受第二套房信贷政策影响,再不是生活必需品的情况下,购房者都会犹豫不定。

2、政策风险高

以及刚开始的不动产登记登记政策,政策的推出必然会引起市场的焦虑,随着国家对房产税试点的展开并下一步的普及,在不是必需品的情况下,而旅游地产一般是老百姓购买第二套甚至第三、第四套的房产,观望情绪严重。

3、增值预期低

让其回归刚需市场,刚需产品越来越好卖,旅游地产属于投资属性特别强的产品,而是一个金融产品,地产的保值与增值功能,现在国家正在剥离金融属性,增值预期较低,市场萎缩的情况下,在过去的十年尤其是08年后被金融杠杆放大,房子已经不是房子了。

4、 使用率低

大部分旅游地产,产品的本质还是地产,有部分项目已经通过“分时度假”、“酒店式公寓”给予附加了一部分度假的功能,但功能还是相对简单,更多的是一种在景区周边的社区地产的形式呈现,有些甚至是一些开发商卖房的噱头而已,对于一年住不上几天的房子,一笔经济账算下来显然是住酒店更加合适。

市场风险大,政策影响大,资金压力大,开发商的三大难点在于：开发时间长,程序繁琐,周转率低。

1、开发时间长,市场风险大

游地产项目一般开发期限都在3-5年以上才能形成项目规模效应,而大部分项目前期基础设施落后,过长的开发时间,又不能像市区楼盘里一样进行预售,难免会受到市场不确定性的影响。

2、程序繁琐,政策影响大

“三通一平”都不一定能够实现,没有当地一把手的强力支持,还要面临一些国家政策法规的约束如：基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等,各项政策又归口于各个部门,也存在“一把手危机”,同时因为与一把手的微妙关系,意味着大部分都是“生地”,项目选址的区域一般都是在生态环境良好的区域,别说“七通一平”,以及与当地村民的沟通协商,一些工作很难开展。

3、周转率低,资金压力大

周转率低是旅游地产的特点,而周转率低所带来的资金压力是切实的危机,未来也会有好的市场,这种特例就羡慕嫉妒了,特例终究是特例不具有代表性,一个项目也许有好的资源,也已设计出好的产品,如三亚凤凰岛开盘遇到“海南国际旅游岛“政策的推出,那种在开盘大卖的故事是美好的机缘巧合,但是就倒在了黎明前的黑暗。