生态旅游项目可研报告

旅游项目成本

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1、目 录一、项目概况11. 项目区位12. 区域概况12.1 自然环境12.2 人文环境22.3 周边企事业状况22.4 周边配套设施32.5 基础设施33. 用地现状分析53.1四至53.2用地规模63.3现状分析73.4地质分析83.5植被分布83.6几何性质83.7用地性质83.8规划市政94. 规划要点95. 项目出让条件9二、市场研究101. 宏观经济与总体市场分析101.1 市宏观经济与评价101.2 市房地产市场的总体分析与评价112. 辐射区域分析132.1辐射区域界定142.2各片区特点概述142.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析162.3各片区不同档次物业需求走势。

2.5 基础设施2.5.1外部交通当前从市区到达本项目的路径有1） 中心片区常青路金山大道环湖路马池路环湖中路,2） 中心片区常青路机场东侧、常青花园市政路马池路环湖中路,第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路,在通达性上逊于第一条路径,其中第二条路径开通公交线路720路（机场河丽水佳园）,第一条路径通达性好于第二条路径,在马池敦的立交桥处调头,直接到达环湖中路,能够到达本项目,但必须经过常青花园,2.5.2内部交通目前,但沿路有很多楼盘拦截,该处环境较差,5、所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全,从通达性来看,一家医院、大型肉菜市场、超市等,绝对距离较近。

沿地块内现状道路两侧有高约1520米的水杉树,市对城区项目的最低地面标高要求20.65m,区域内路网较为完善,最低地面标高拟定为20.5m22.5m,地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内,整个环湖中路预计明年贯通,环湖中路正在施工,2.5.3市政设施a. 自来水b. 供电c. 煤气d. 排水、排污e. 有线电视、电话、网络3. 用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主要为农地,且已经修建至本地块,目前地块平整,但须依据排水现状,对本区域虽无严格限制,因此本项目需填土70cm90cm (以20,6、马池路已经通车,所以,但没有公共交通工具支撑,标高基本在19.6m19.8m。

l 建筑高度限高90米并满足*机场对建筑净空的要求,l 建筑退规划用地边界线距离：建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离5米,l 建筑间距1.2h(h为南侧建筑总高度,（见3.3现状环境图）3.6几何性质该地块形状基本呈梯形,（见下图）3.7用地性质地块现为预留建设用地,l 建筑密度不超过22,3.8规划市政4. 规划要点l 容积率在2.5以下,满足日照、消防等要求,且满足消防要求),南北方向长约260420米,东西方向宽约660700米,规划为居住用地,3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树,l 绿化率35%,l 停车数量：机动车1：0.5、自行车1,7、.5计算),3.4地质分析暂时缺少。

二、市场研究1. 宏观经济与总体市场分析1.1 市宏观经济与评价l 经济运行良好1） 国内生产总值增长较快2002年全市GDP达到1493亿元,在全国19个副省级城市中居第11位,在全国19个副省级城市中占据第13位,付款条件（未确定）,土地价格和付款条件暂时不能确定,为3年来最高,2003年17月,5. 项目出让条件该项目区政府口头承诺为招标项目,但已经获得建设用地指标,为预留建设用地,全市GDP933.35亿元,三通一平后出让,高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市,人均GDP达到2362美元,比去年同期增长12,8、：0.5,尚须与政府的进一步沟通,该地块现用途为农用地,数据来源于武汉市政府网。

2003年19月固定资产投资累计达317.29亿元,固定资产投资两位数增长,同比增长12.2,2003年19月份累计消费额达600.92亿元,2001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元,其中：基本建设投资139.89亿元,技术改造投资66.37亿元,房地产开发投资99.16亿元,2002年达到570.43亿元,增长16.1%,增长22.6%,增长22.1%,2） 三大需求继续增加首先,外贸出口增加,同比增幅11.8,随着市经济增长的加快,消费品市场稳步发展,在全国19个副省级城市中占据第9位,增幅为19.1,居国内同类城市第6位,外经贸发展趋势继续看好,9、站,其次,另外,据统计,200。

3）经济增长略快于全国平均水平近年来,未来的经济高速增长是可以预期的,市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增长,她在中国经济版图上的位置是不可替代的,3） 城镇居民收入继续提高2003年19月,2）未来仍有高速增长的潜力地理位置优越,l 未来宏观经济走势1）经济前景乐观的经济发展也逐渐步入快车道,居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元,对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用,高于全国平均水平的8,同比增长8.7%,比上年同期增长15,10、2年累计出口10.91亿美元,的国民经济均以两位数的速度在增长,GDP增长率达到12,属于华中重镇,基于此,且其产业结构中第三产业比重逐。

4）消费信心指数提高社会消费品总额的提高,消费信心逐步提高,2002年比2001年更是增长了14.88%,三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元,为未来的经济发展打下良好的基础,2002年达到49.77,无疑表明人们对社会经济的未来发展持乐观态度,今年18月份房地产开发投资额达到79.09亿元,今年的投资额将会在2002,1.2 市房地产市场的总体分析与评价l 房地产市场供给与需求1）房地产投资和市场需求看好2001年比2000年投资增长了14.2%,11、步提高,也说明了人们能够将积蓄用于消费,同时基础设施建设速度加快,同比增长25.5%,位居全国19个副省级城市第10位,可以预计。

2001年达到了1547万平米,2002年则达到了1690.12万平米,而2003年18月份住宅消化量达到197.91万平米,同比增长9.6,比上年同期增长28.6%,商品房的施工面积更是超过了1200万平米,住宅竣工面积也突破了500万平米,而近年来,20002002年商品房（住宅）消化量分别为359.6（339.9）、408.85（375.91）、450.27（393.01）万平米,12、年的基础上再次大幅增长,2003年15月份,竣工商品房面积86.07万平方米,其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了1000万平米,2）供求形势长期有利2001年商品房竣工面积突破600万平米,2001年比20。

有公务员、金融、商贸、房地,尽管2003年18月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅,客群不明显,客群不典型,2002年比2001年增长了10.1%,13、00年增长了24.96%,2003年18月,*商贸金融居多,比同期增长6.9%,比去年同期增长9.1%,全市房地产开发施工面积达1329.05万平方米,l 居住的区域特点：1) 三镇居民不愿跨江而居,其中本年新开工面积415.19万平方米,有汽车贸易、公务员、拆迁户等,基本为高校教师、科研人员、高科技企业员工、公务员,2) 三镇客户职业特点：武昌为文化区,但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加,当然,各路资本纷纷抢摊江城,未来竞争将是激烈的,汉阳为工业主导。

每平方米价位在18003000元之间的,房价以18003000元之间的最为集中,每平方米价位在1800元以下的有34个,3) 三镇交流日益增多,跨江而居现象不断增多,市1至9月在售的121个楼盘中,有66个楼盘,随着土地成本提高以及中高档商品房开发量的增多,中间价位居多,l 物业价格1） 年均增长约200元/平米,3000元以上的有8个,低价位的房子在大量减少,3） 房价将保持继续攀升态势,2） 住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”,14、产等,人们居住观念开始改变,相关数据显示,主要集中在*湖、汉阳等地,分布在各个城区,主要集中在*解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区,近两年,目前。

而二手房均价在1500元以下,第三季度市二手房住宅类价格涨势明显,l 二手房市场分析1) 二手房交易量快速放大,2001年二手房交易量首次超过商品房现房,带动了二手房市场,15、房价集中在两三千元之间,土地价格日益提高,比上季度上涨了99.01元/,当然这与价格因素有关：商品房售价5年来连续上涨,均价为1176.33元/,中心城区内的售价大都超过每平方米2500元,2) 市民“二次置业”逐渐升温,而随着土地供应的逐渐市场化,部分市民开始“卖旧买新”、“卖小买大”,未来的房价将会出现一定的跃升,导致住宅的成本大幅增加,2. 辐射区域分析【研究说明】房地产业是地域性很强的行业,基于此,涨幅达到9.19。

2.1辐射区域界定根据对*湖片区住宅项目的客源调查分析,必须对项目的有效辐射区域内的房地产业发展状况进行分析,我们将其分为*湖、站北、后湖以及中心片区,2.2各片区特点概述a. 后湖l 地域范围后湖泛指京广铁路江岸编组站以北,l 住宅档次：以中低档为主片区当前居住环境较差,距离城市主干道发展大道仅一站公交路程,因此本项目的有效辐射范围只能为*区域,住宅发展以中低档起步,以判断其发展对本项目物业需求的影响,l 与市区关系：距离市区较近,l 生活配套：较完备,属江岸区后湖乡管辖,解放大道、汉黄路以西地区,16、因此,结果显示其客群主要来自于*,少量来源于武昌、汉阳和外省市,张公堤以南,黄浦路延长线以东。

l 住宅以中高档为主、中档为辅,市整体规划将火车站以北和铁路沿线的周边区域统称为站北片区,住宅发展初期以中档为主,但片区内有火车站、铁路、火葬场等,是市重点规划的居住中心之一,b. 站北l 地域范围站北属江汉区管辖,价格：单价在22002400元/平米,个别项目价格在2900元/平米,但现在已经朝中高档方向发展,l 与市区关系：属于市区范围,l 生活配套：完善,区域内有火车站、连接机场路的城市主干道以及江北工业园等产业园区,吡临硚口和*区,l 产品状况产品类型：以多层为主,近期仍以中档为主,是市未来的大型居住组团之一,17、在市民心目中档次不高,辅以小高层,位于常青路和姑嫂树路之间,目前已经初具规模。

l 产品状况产品类型：以多层、小高层为主,l 产品状况产品类型：以高层、小高层为主,包括二七、三阳、长丰等居住组团,l 住宅档次：以中高档以上产品为主,价格：单价在3000元5000元/平米,价格：单价在20002400元/平米,个别项目在31003250元/平米,c. 中心片区l 地域范围中心片区主要指江汉区、江岸区以及硚口的主城核心区域,2.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析【说明】根据我们对*住宅市场的分析,18、影响居住环境的元素存在,其中二七地块500亩年底将推出,少数项目超过5000元/平米以上,l 与市区关系：市中心地带l 生活配套：完善,但目前皆为待拆迁区域,认为总价在30。

中心片区价格偏高,5000】从上表的数字可以得出：供应的热点区域依次为中心片区、站北、*湖、后湖,后湖价格普遍偏低,3050万为中高档产品,表1 *区域住宅市场供给结构表片区档次占*住总供给量比例主流产品档次主流产品单价区间中档中高档高档*湖27254823中高档以上【1650,19、万以下为中档产品,2900】中心片区16581633中高档以上【3200,3100】站北3064627中高档【2400,3100】后湖52381017中档【2200,*湖、后湖和站北的住宅供给量不断增加,供给中心片区的供给近年来逐渐减少,50万以上为高端产品,*湖价格高低并存,站北位于较高水平,从价格分布来看,各片区主。

表2 2003年住宅消化比例表片区*湖后湖站北中心片区各种物业消化比例26241731中高档物业比例14153041从消化比例看,中高档产品的市场容量中心片区和站北居于第一层次、*湖和后湖居于第二层次,中心片区消化所占比例逐渐走低,依次为中心片区、*湖、站北和后湖,中心片区和*湖为中高档以上,而*湖、后湖和站北区域的消化量逐年增加,但从消化比率来看,大概判断各片区：客户总容量,需求从消化趋势图来看,客户分析l 基本信息【这里只对中高端客户进行基本分析】客户职业特征不明,接近85、其次为后湖（80.8）、市区（70.3）和站北（60.4）,站北以中高端为主,20、流产品中,*湖最快,而后湖则以中档为主。

购置3050万产品客户年收入至少在5万元以上,算出能够购买中高档以上住宅客户的年收入状况,年收入在5万元以上的客群分布于以下行业：表3 *中高收入情况表职业石油系统长江水利委员会银行、保险等医院电信等电力外企员工机场员工年收入区间【5,l 消费能力根据对住宅市场的研究,8】【5,10】【6,8】【5,10】【6,客户分布具有地域性,即家庭月收入4500元以上,但*湖区域中高端以上客户大部分自行驾车,消费方式多样化、按揭消费成为主流,认为房价收入比为6：1,21、显,公务员、金融、商贸、文教、大量私营企业人员等,出行主要依赖于公共交通,据此,基于此,根据有关资料显示,10】【5,8】【7,8】公积金在。

主要来源于江汉区、江岸区以及武昌和汉阳的部分区域,主要来源于江汉区、江岸区以及硚口区、*区、武昌和汉阳的部分区域,4）中心片区：居住和改善居住为主,伴有部分投资型客户,伴有部分投资型客户,主要来源于江汉区以及江岸区和汉阳区的部分区域,主要来源于江岸区和江汉、武昌的部分区域,l 消费倾向1）后湖：居住和改善居住为主,2）*湖：改善居住为主,投资型客户较少,3）站北：改善居住为主,2.3各片区不同档次物业需求走势l 总势判断：中心片区下降、*湖、后湖、站北不断上升,22、【580,1080】此外,*分布着大量的商业人员,其收入比工薪阶层、甚至于外企的员工都要高,基本为景观驱动或价格驱动型,从近年来消化走。

鉴于中心片区土地稀缺、房价高企,2）*湖：各档次物业需求都将增加,23、势图可以判断得出*湖、后湖、站北三个片区的市场消化将逐步走高,l 各片区预测：1）中心片区：中档物业降低,由专门的汪家敦建设有限公司操作具体事宜,鉴于距其9km的CBD汪家敦CBD的建设已经列入了武汉市“十五”规划,而中心片区的消化则处于下降趋势,中高档以上物业不确定,中档物业供、需都将明显减少,将会吸引更多的客群前来购置物业,其他区域房价的走高,3）后湖：各,建设和轨道交通的辐射,不能确定其未来的供给和需求,将来可能会有土地供应,但由于旧城改造力度的加大,因此,但到目前为止,仍然作为军用机场在使用,以及人们对居住环境的日益重视。

提出项目的定位方向,这部分客群可能会选择在环境更好的*湖购置物业,最后通过对竞争项目的分析和公司的战略和实际,但对于中高档物业,鉴于后湖片区居住环境的日益完善,由于中心片区土地日益减少,与中心片区距离的日益缩小,4）站北：中档增加,中高档以上物业不确定,将吸引越来越多的客群前来购置物业,站北的需求将会有一定程度的提升,24、档次物业都将增加,高端项目增多,提出我们的,势必分流部分客户至站北,3. 区域市场分析【研究说明】通过地段的价值分析法和区域内市场供需结构的分析法,且其周围有火车站、铁路、火葬场等影响居住环境的元素存在,相对完备的生活配套,住宅价格持续上涨,当前的消化比率较低,但考虑到毗邻CBD。

静态城市印象城市中的任何区域在市民心目中都会有一个或清晰、或模糊的定位,即找出该区域在市民心目中的定位,高尚住宅聚集的形成有其客观基础,唯有该片区能够提供低密度且享受自然景观的高尚,判断出客群对该片区的认同度,且距离机场较近,而与机场相联系的词汇有,以期建立项目定位的客观基础,从而判断该区域能够被广大市民认可的产品,3.1 地段价值分析 3.1.1宏观分析从宏观的角度探求*湖片区在城市骨架中的地位及其发展趋势,探询其城市印象,作为未受到任何污染的片区,在*的住宅版图上,6平方公里的*湖水域、华中地区首家高尔夫球场、东方跑马场等自然和人造景观,着眼于静态,25、竞争策略,飞机、富裕、商务、白领等,所以。

即*湖区域处于机场和未来CBD之间,从该片区现状和未来看,动态从该片区发展的过去看,高尚住宅的聚集已经得到市民的认可,成为*高端住宅的首选,经由青年路、常青路及至*湖、从商业次中心新世界中心沿金融一条街沿着新华路、经由发展大道及至*湖,逐渐发展成为高档客群的聚集区,从发展来看,从*商业中心通往*湖非常通畅,很难吸聚市民对其的注意,26、住宅,在提供中档住宅的同时,不具有吸聚高端人群的客观基础,未来的城市发,从*核心商圈中心广场,其他片区受制于自然条件,且距离机场较远,交通、市政、生活皆很不便,为荒芜的待开发区域,处于市中环线张公堤之外,借助于机场路的建成,路况也较好,所以,属于的门户地带,因此,所以。

公交线路将逐渐完善,但随着该区域住宅小区的不断建设,交通仍然不便,将*湖与*浑然连成一体,27、展只能会越来越促进*湖高尚居住区的形成,在该区域应该建设中高档以上产品,公交线路仍然很少,缺少出租车等交通工具的支撑,且规划中的轻轨和地铁横贯*湖而过,3.1.2中观研究从上空俯视*湖,区内交通网络还没有建立,市政条件并不完善,即使是距离*中心城区最远处车程也不会超过30分钟,目前各小区里只有水、电完全接通,因此,延续城市印象、遵循其发展趋势,以符合其在*版图上的定位,路网齐全,金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路等一条条宽阔的道路纵横交错,但基于其居于张公堤之外,从配套来看,管道煤气要到2004。

3） 该区域可用于住宅建设的土地量较大,区域内部的交通体,缺少生活配套支撑,2） 交通路况较好,区域优劣势总结如下,4） 居于未来CBD的辐射区域,2） 生活便利度较低,劣势：1） 交通不便、尤其公交线路较少,认为该区域还不是成熟的居住区,基于以上分析,基于以上分析,6） 市民对其低密度的高尚居住区的定位有较高认可,生活、教育、医疗配套基本依赖于各小区自行解决,优势：1） 自然环境较好,住宅消化比率高,且缺少娱乐、休闲设施等,未来竞争激烈,3） 没有拆迁麻烦,且大都被廉价圈占,28、年3月才能正式使用,除此之外,易于操作,5） 距离机场较近,且与通往城市商业中心的主干道直接相连,7） 客户来源多样化。

5） 距离常青花园公交总站较近,地块本身不具有景观优势,劣势1） 与本区域其他项目比,2） 与本区域其他项目比,2） 地块没有拆迁量,我们再分析地块本身的情况,优势1） 地块平整方正,3） 距大型成熟生活社区常青花园绝对距离较近,地价相对较高,6） 丽水佳园入住率相对较高,4） 东侧规划有污水明渠,4） 毗邻机场路,3） 地块自然植被较少,3.1.3微观研究分析完区域优劣势,不甚畅通,易于展示项目形象,对于改善居住或者自驾车的客户并不具有抗性,5） 尽,利于公交线路延伸,29、系还没有建立,但作为低密度的高尚居住区已经得到市民认可,所以宜建设中高端以上产品,但之间相隔一立交桥,约2km,人气逐渐聚集。

且城市的发展为区域提供了较好的预期,7） 目前地块海拔低于城市建设标高要求,为区域和本地块提供了开发的客观基础,但与区域外的交通不畅,项目的建设应发挥与大型成熟社区、市区绝对距离较近的优势,认为地块优势相对较弱,将弱化项目的竞争力,基于以上分析,【小结】通过以上分析,提高项目的档次和品质,项目适合往中高档方向定位,3.2 供需结构分析【研究说明】通过对2003年*湖区域各物业类型的畅销总价、单价和户型,但须解决交通不畅以及周边环境的劣势,30、管路况较好,影响发展空间,土地成本高,6） 北侧有高压走廊、变电站,要求回填土方高度近1M,没有良好的自然景观支撑,操作须谨慎,但宏观、中观以及微观的现实条件。

3.2.1 2003年各物业类型供需结构分析：56层普通多层产品：接受总价区间：1530万,万科四季花城为2300（扣除装修之后的毛坯房价格）接受户型区间：最大的为三房二厅（110135平米）,接受单价集中在1600-1700元/平米,【结论】*湖区域的多层主要为中档类产品,其次为二房二厅（105平米以下）和小三房（105平米左右）,供应多层产品的楼盘比较多,接受总价集中在30万元以下,接受单价区间：16001700,有少量为中高档产品,以三房和二房为主力户型,结合2004年该区域的潜在供应量,总结出*项目地块在产品定位上的方向,再次为四房二厅和顶层复式（140平米以上）,31、的分析,竞争较激烈。

126-230平米【结论】*湖区域的花园洋房主要为中高档产品,接受单价区间：25002600（四季花城花园洋房初装修单价为2850,44.5层花园洋房：接受总价区间：3060万,折算到标准层高为2065）接受户型区间：84-130平米（,小高层：接受总价区间：2535万：接受单价区间：2400以下（2800单价为5.2米层高产品,显示了花园洋房产品较广泛的接受度,接受户型面积在126-230平米,接受单价在25002600元/平米,总价和户型跨度较大,供应花园洋房的楼盘较少,接受户型区间：三房二厅到五房二厅,接受总价在3060万,少量为高档产品,除去初装修后为2500-2600）,竞争度较低,32、。

花园需按照880元/平米价格另买）接受户型区间：160-260平米【结论】*湖区域的TH主要为中高档和高档产品,使用面积为146平米）【结论】*湖区域的小高层主要为中档产品,经济型TH在*湖区域销售量大,Townhouse：接受总价区间：40-80万,户型在160-260平米,接受单价区间：25003800（该单价不包含花园价格,消化量小,接受总价集中在25-35万,接受总价集中在40-80万,33、84平米为复式户型,供应小高层的楼盘不多,由于和*湖区域低密度的住宅市场定位不相符合,目前开发此类产品的市场风险和成本压力也较大,少量为中高档产品和高档产品,单价超过2100后接受度下降很快,消化率高。

【各物业类型比较】消化量消化率接受总价接受单价竞争程度多层大较高30万以下1600-1700激烈小高层小较低较小花园洋房较小较高30-60万2500-2600较小Townhouse大高激烈别墅较大较低80-18,别墅：接受总价区间：55-180万接受单价区间：21003400,目前供应TH产品的楼盘较多,目前供应别墅产品的楼盘有一定数量,34、显示了TH较广泛的接受度,接受户型区间：200-400平米【结论】*湖区域的别墅（包括双拼别墅和独立别墅）为高档产品,竞争度中等,竞争较激烈,消化率较高,在总价180万以下和单价3400元以下时,销售量大。

从2004年的潜在供应量看,低密度产品占到了91%的市场份额,注：2004年潜在供应量只统计了03年在售楼盘和已知明年上市楼盘的在04年欲推出的产品数量,其产品线的特点为以低密度产品为主,这里仅将我们掌握的潜在土地供应状况绘图如下,辅以少量高密度产品,TH和别墅的供应量均有下降,35、02100-5000中等3.2.2 潜在供应分析基于*湖片区在*住宅市场版图上的地位,多层、花园洋房和小高层的供应量均有上升,有一些尚未透露项目信息的地块的情况不在统计之列,这对我们的项目提出了严峻挑战,一批沿*湖的景观较好的土地已经被廉价圈占,从消化量看,3.3.3 定位方向市场接受单价,竞争会趋激烈,从图中可以看出。

36、*项目地块的单价多层1600-17002364小高层2100-24002829花园洋房2500-26002782Townhouse2500-38003489从*湖区域产品结构和*项目地块的成本、自然条件看：l 多层单价高于市场,l TH单价略高于市场,竞争能力低,竞争能力低,l 花园洋房单价略低于市场,市场接受度低,l 小高层单价高于市场,竞争能力强,竞争能力较强,【结论】*项目地块的产品定位应以花园洋房和TH为方向,l *项目地块自然条件与别墅物业的要求不相符合,市场接受度高,提炼其竞争策略,为我们竞争策略的提,3.3竞争项目分析【研究说明】 对竞争项目进行全面总结分析,不宜开发别墅类产品。

37、出提供市场基础,项目开发商规模（万平米）主力产品均价（元/平米）月销量（平米）竞争策略档次恋湖家园深江物业32多层16505750价格竞争中档奥林匹克美好愿景24Townhouse270012000性价比、投资价值中高档高尔夫城市花园新邦国际58TH、复式洋房3800、26004420性价比、投资价值高档四季花城万科地产27花园洋房、多层2850、2650（装修）9500产品竞争、品牌竞争中高档高尔夫别墅高尔夫6独立别墅96287万（按套卖）7套地段稀缺性高端丽水佳园沿海物业36多层、小高层1900、2800（只算一层面积）8050产品差异化中端碧海花园宏宇实业37多层、别墅1500-1800。

得出在售楼盘档次高尔夫别墅高尔夫城市花园碧海花园黄金海岸万科四季花城奥林匹克汀香水榭丽水佳园恋湖家园销售速度奥林匹克四季花城丽水佳园恋湖家园黄金海岸碧海花园高尔夫城市花园高尔夫别墅【小结】基于竞争项目的竞争策略及其市场分析以及我们的土地成本、公司战略,创造出产品的差异化,随确定我们的竞争策略如下：采用差异化的市场策略依托*的强势品牌支撑,38、、3100-40006000成熟社区中高档黄金海岸汇丰置业9别墅、多层2500、15005000性价比中高档【说明】对于各项目的详细分析见附录一,充分发挥公司的产品营造能力（从定位、设计、推广、管理等）,通过以上分析,这里仅是其总结部分,形成有竞争力的性价比。

【说明】上表中的预测市场价格见下表计算得出,以上方案中只有方案三满足,39、三、项目定位1. 容积率试算及成本测算法【研究说明】根据不同容积率下各物业组合方案,车库按70%销售,商业的售价均为2366元/m2,求出住宅的销售均价,对每种产品组合方案,进行财务指标和市场风险评价,市政代征地15万元/亩,预测每年的销售单价,假定：1、土地款构成：净开发用地30万元/亩,选择适合的方案,价格5万/个,2、商业面积均为5000m2,3、别墅、花园洋房和多层等三种物业不考虑配置室内车库,【小结】对照公司的财务指标要求,建地下车库,2. 客户定位【研究,且售出率按80计算,小高层和高层结合人防要求,安排分期计划。

从而得出应该进入的某个细分客群市场,2.1客群的市场细分第一维度：接受总价根据*湖片区当前的区域住宅市场特性,高端客群的接受总价：50300万中高端客群的接受总价：25-50万中端,评价我们提供产品的竞争能力需考察以下几个指标：l 最低售价略低于或持平于市场价格,然后探讨每一个细分市场上我们能提供的产品,可将客群首先细分为高端、中高端和中端三个层次,当有多个可选择方案时,以做出选择,l 能形成差异化的产品,40、思路】先将客群进行市场细分,l 竞争性产品数量较少,l 地块的自然条件与产品的契合性,以及这种产品的竞争能力,及相应的产品和价格,按照客户接受的物业总价范围,从财务、市场、设计等方面进行评价。

中高端客群接受总价的下限和中端客群接受总价的上限有一定重合）按照接受总价的不同,41、客群的接受总价：13-30万（注：考虑到有部分处于临界点的客群,简写为TH别墅双拼或独立式别墅 ）高端客群接受总价：50300万,各个客群所能购买到的物业类型有一定的规律：物业类型多层小高层花园洋房Townhouse别墅总价----（注：物业类型定义为小高层9至12层带电梯多层5至6.5层不带电梯花园洋房4至4.5层Townhouse联排式别墅,接受物业类型主要为TH和别。

中端客群接受总价：13-30万,少量为花园洋房和小高层,少量为小高层,接受物业类型主要为多层和花园洋房,要么选择较高单价、面积较小的产品（单价的提高意味着物业品质的提高）,我们将前者的购房倾向定义为单价敏感者,中高端客群接受总价：25-50万,所以单价的高低对中端客群的购买行为影响度,将后者的购房倾向定义为产品敏感者,由于“单价面积总价”,第二维度：购房倾向当购房者的接受总价确定后,接受物业类型主要为多层,要么选择低单价、面积舒适的产品,其次为小高层,对于中端客群来说,由于在*湖区域购买的产品基本为多层住宅,而多层住宅的售价在17001900之间的一个小范围,少量为TH,在同等总价下,42、墅,另外。

而对立即进住的要求不迫切的客户对物业的交通功能和生活功能关注度相对较低,将后者定义为居住要求不迫切者,希望能够立即进住的客户对物业是否有良好的交通功能（比如有较多的公交线）,是否有良好的生活功能（社区自己具有生活配套或者临近生活配套）更加关注,我们将前者定义为居住要求迫切者,对物业的景观、建筑等关注度相对较高,中端客群此时考虑更多的是所购买的物业满足日常生活便利性的属性,我们可以将客户群细分为以下几个细分市场：高端AA类AB类产品敏感者单价敏感者高尔夫别墅、万科TH、小高层高尔夫城市花园TH、碧海和黄金海岸别墅、奥林匹克TH中高端BA类BB类产品敏感者单价敏感者万科,43、大大降低,根据上述两个维度。

首先将从成本角度考虑的*项目地块可以提供的产品在下表中列出：容积率楼面地价（元/平米）单方最低售价（元/平米）主力户型（平米）主力总价（万元）TH0.7797333420067洋房1.多层1.3440230212529小高层2.1287271613035计算假设条件：土地成本为32.4万/亩,可开发用地23.9万平米,44、多层、洋房高尔夫城市花园小高层、黄金海岸TH、奥林匹克TH中端CA类CB类居住要求迫切居住要求不迫切碧海多层、丽水小高层、多层黄金海岸多层、奥林匹克和恋湖多层2.2各客群细分市场描述与判断为了有助于对各个细分市场进行判断,成本利润率26%,公建：可售商业。

AA类：档次：高端（接受总价范围在50万300万）倾向：产品敏感者现有产品：高尔夫别墅、万科四季花城Townhouse和小高层项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率高尔夫别墅独立别墅-28780%四季花城TH%四季花城小高层17432005670%注：为便于统一计算,以上TH和别墅销售单价是用总价（含花园）除以建筑面积得到的,（下同）2003年供应量（万平米）消化量（万平米）消化比例AA类客户4.,单方最低售价按照可销售住宅建筑面积计算,45、按5000平米取,其它公建按建筑设计规范千人指标取,车位比1:0.5。

产品为总价80-180万的别墅、Townhouse消化量及消化比率都较高,而*项目地块不适宜开发高档次的别墅类产品,46、63.474.7%市场描述：市场消化量在接受总价80万以上的区间较多,在5060万区间有少量消化量,结论：由于AA类客户对自然景观的要求很高,所以AA类客户不是我们的目标客群,AB类：档次：高端（接受总价范围在50万300万）倾向：单价敏感者现有产品：高尔夫城市花园TH、奥林匹克的TH、黄金海岸和碧海花园的别墅项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率高尔夫城市花园TH-171,但消化率较低,产品为小高层,60-80万属于供应的空白点。

产品为复式洋房、小面积别墅及经济型TH,47、100%高尔夫城市花园复式洋房%奥林匹克花园TH-76100%黄金海岸别墅-101100%碧海花园别墅-18098%2003年供应量（万平米）消化量（万平米）消化比例AB类客户24.124.099.4%市场描述：市场消化量在5060万区间最多,产品为小面积别墅和舒适型TH,市场消化量在80100和120180万区间的其次,销售单价在3100元以下,销售单价在38004500元,60-80万总价是市场上供应的空白。

高尔夫城市花园TH的总价较高,万科四季花城的小高层其针对的客群是AA类客户,已经超过了一般TH和花园洋房的单价,户型面积为200230,而单价相对较低（沿湖）,户型面积为174平米,特例说明：*湖区域一般项目的TH总价在80万以下,而以高尔夫城市花园复式洋房产品作为类比,说明其客群容量并不大,但其消化量的绝对数不大,同样是5060万的总价区间,原因在于其面积偏大（面积在300平米以上）,因为四季花城湖景小高层单价达到3200,消化比率也相对较低,其单价仅为2600,达到118-171万,追求高品质的产品,客户为年轻的但又有足够经济实力的白领,48、点,其定位的是一个相对细分的市场,属于大面积的舒适性。

所以80万以上总价客群不是我们的主力客群,目前的竞争性产品有：项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率高尔夫城市花园复式洋房%奥林匹克花园TH-60100%结合我们的土地成本测算,客户基本选择的是别墅产品,对于80万以上的总价,客户基本选择的是复式洋房和经济型TH,对于5080万之间的总价,消化量大,消化比率也达到100,结论：此类客群要求的是高端产品且价格相对较低,所以在此总价下,所以吸引了大量的AB类客户,单价敏感者的数量大于产品敏感者,49、物业,这是*项目地块无法达到的要求,并且要求有良好的自然环境,我们可以。

2003年5060万总价的AB类客户有10.7万平米的消化量,从市场容量看,市场容量是比较大的,50、提供的在4560万总价的产品有：容积率单方最低售价（元/平米）首期售价（元/平米）主力户型（平米）主力总价（万元）TH0.73334310018056复式洋房1.由于首期售价和竞争性产品相比,所以接受总价在5060万之间的AB类客户可以成为我们的目标客群,BA类：档次：中高端（接受总价范围在25万50万）倾向：产品敏感者现有产品：万科多层和花园洋房项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率万科四季花城多层91-200265,具有市场竞争力,相同或略低。

总价为33-40万,总价为25-30万,销售,销售单价为2650元,销售单价为2300元）,销售单价为2850元,（考虑到四季花城的产品是初装修房,（考虑到四季花城的产品是初装修房,51、0（初装修）24-5285%万科四季花城花园洋房126-1742850（初装修）36-4788%2003年供应量（万平米）消化量（万平米）消化比例BA类客户8.77.586.3%市场描述：消化量大的接受价格区间在30-45万（含初装修）,30-35万提供的是高单价高品质的多层产品,38-45万区间提供的产品是高单价高品质的4.5层花园洋房（万科称之为阳光美墅）,扣去4-5万的初装修费用后,扣去4-5万的初装修费用后。

特例说明：由于万科四季花城的花园洋房和多层的顶层都做了面积较大的复式户型,项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率万科四季花城多层91-2002650（初装修）24-5285%万科四季花城花园洋房126-1742850（初装修）36-4788%万科四季花城是目前*,同时*湖区域其他项目的顶层复式的销售速度都相对较慢,这就需要我们在进行产品定位和设计时找出提高顶层复式户型销售速度的方法,竞争性产品主要是万科的四季花城的多层和花园洋房,BA类客群消化量大的接受价格区间应该在2540万之间,结论：此类客群追求的产品是高品质且单价较高,销售速度较慢,接受总价为25-40万,52、单价为2500元）。

2004年市场上供应的竞争性产品还将增加：项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率沿海丽水佳园二期多层（预计）17-30沿海丽水佳园二期小高层（预计）23-31沿海丽水佳园二期花园洋房未知2400-2600（预计）未知丽景湾多层（预计）20-35-这些竞争性产品以多层为基本形态,我们可以提供的在25-40万总价的产品有：容积率单方最低售价（元/平米）首期售价（元/平米）主力户型,并将于2004年结案,主力总价基本涵盖到25-35万的区间,53、湖片区唯一定位于BA类客群的项目,结合我们的土地成本测算。

市场竞争能力较弱,市场竞争能力较强,容易形成差异化（差异化而非价格竞争是我们的主导思想）,而且面临沿海丽水佳园和丽景湾等以多层为主力产品的楼盘的竞争,不具备竞争力,竞争者较少,由于3,除了提供高品质的产品外,以迅速打开市场,54、（平米）主力总价（万元）花园洋房1.127822574（毛坯）多层1.小高层2.在*湖区域我们是市场初入者,还应采用首期售价略低于市场价格的策略,从我们可以提供的产品看：l 小高层销售单价高于市场价格,l 多层销售单价略高于市场价格,l 花园洋房销售单价略低于市场价格。

2003年3040万总价的BA类客户有近4万平米的消化量,接受总价则为35-45万）从市场容量看,BB类：档次：中高端（接受总价范围在25万50万）倾向：单价敏感者现有产品：高尔夫城市花园小高层、黄金海岸的TH、奥林匹克的TH项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率高尔夫城市花园小高层%恋湖佳园多层顶层复式%黄金海岸TH167,55、0-40万总价区间的竞争性产品较少,我们又能提供合适的产品,（如果考虑到做初装修房,因此是一个市场空间,市场容量是比较大的,则我们可以把接受总价在30-40万的BA类客户作为主力目标客户群。

56、-%奥林匹克花园TH-50100%2003年供应量（万平米）消化量（万平米）消化比例BB类客户8.06.276.9%市场描述：l 消化量最大的总价区间为3550万,市场上的竞争性产品有：项目名称物业类型主力户型面积销售单价主力总价销售率高尔夫城市花园小高层%黄金海岸TH-44100%奥林匹克花园T,产品为小面积户型的小高层,l 在总价区间25-30万有少量消化量,其次为小高层（销售率较低）,产品主要为经济型TH（销售率很高）,结论：对于3550总价。

我们可以提供的在40-50万总价的产品有：容积率单方最低售价（元/平米）首期售价（元/平米）主力户型（平米）主力总价（万元）TH0.小高层2.花园洋房1.127822574（毛坯）从我们可以提供的产品看：l TH由于无法做到130-160的户型,为花园洋房的复式户型留出了市场空间,l 花园洋房可以做复式户型,是不适宜的产品,也是不适宜的产品,l 小高层由于大面积户型滞销,将逐渐退出50万元以下的市场,奥林匹克花园2004年将结案,57、H-50100%其中黄金海岸2003年已经结案,对于25-30万总价,销售不佳,市场上的竞争性,高尔夫城市花园将继续有供应,但小高层在已经封顶的情况下仍只有56%的销售率,而由于TH价格的上升,结合我们的土地成本测算,面积舒适。