政府建议文化旅游项目开发流程标准化

旅游开发手续

我建议政府文旅项目负责人在开发流程上最好能够标准化,很多政府部门负责人以前主管经济和发展,我也从一个从业者的角度阐述文旅项目开发流程,作为未来经济发展的驱动核心,但文化旅游项目是近几年才开始真正进行发展的,文旅板块涉及相当少,随着国内经济进入瓶颈期,工业和农业已经发展到了天花板,国家现在大力发展第三产业和乡村振兴,各政府有关部门都在牵头进行,匆忙上马难免出错,避免造成不必要的资源浪费和财政浪费,作为一家之言,如有不当之处权当听听。

首先定义我所谈的文旅项目范围：是以带动当地（乡、镇）的经济发展、文化复兴、产业升级的文化旅游相关投资建设。

比如商业建筑投入3个亿,则环境改善性投资大约匹配1亿资金,环境改善性投资包括景点打造、绿化、部分老房外立面改造、老街景观改造等非盈利部分,比如商业总投入3个亿,粗略按1万方商业建筑面积0.75个亿的投资标准,基本要做4万方的商业和环境改造,再按3：1算环境改善性投资,（注：商业部分是属于投资后可产生盈利的物业地产项目,这个文旅项目要投多少钱,包括新建和资产收购,）。

而所有的策划规划方案应该都在这个大的框架内进行设计,然后根据策划方案和规划方案进行微调,投资这部分应该是政府最开始规划就应该确定个大致框架。

二：投资确定后,就应该做盈利分析

但承担债务和拉动当地经济发展是否匹配,做文旅项目再不能粗放的不算投资回报,做文旅项目地方政府是应该有一定的债务承担,换句话说投资的性价比高不高,全靠资金进行硬拉动的,很多光鲜的项目实际背后并没推动乡村振兴和发展,只看政绩,这应该作为一个项目的考核指标。

那项目应该从哪些方面盈利,怎样进行计算,我觉得有四个方面：。

1：商业地产租售进行盈利

文旅项目核心盈利还是商业地产,商业地产新建部分以租售的方式盈利。

2：从旅游带动的核心地产升值进行盈利。

景区项目使周边地产升值后出售、租赁或自营盈利,在项目周边增值空间比较大的房地产,可以通过收购、租赁的方式拿进资产包。

3：带动当地部分特色项目自营盈利

不仅能引入优势资源带动当地产业发展,项目最开始规划的时候就应该做一些产业布局,政府牵头投资产业,如土特产、特色餐厅等,更能打造当地较好的一些品牌特色,可投资部分民宿和当地特色产业,文旅项目还未开始时属于价值洼地。

仍然旅游产品会非常欠缺,如果一开始政府就能涉及到旅游产品升级,（我们在做旅游的过程中,在景区做起来后,当地居民很多特产和文化很多是非遗项目,但都比较粗放和初级的,对后面旅游发展和当地产业发展是百利无一害的,）。

4：景区正常营收盈利

整个景区投资下去,拉动的是全域消费,带动的是吃住行游购娱几大方面,所以税收增长也应该看做旅游盈利部分,而且应该作为一个指标。

景区如果有门票,就会有门票收入,还有停车场收入等,属于景区正常盈利部分。

算10年的投资回报周期,一般的市场文旅项目是5-8年的投资回报期,则盈利收入应该算：,因为政府主要参与,考虑到民生问题。

每三年更新费用应该由财政进行补贴,9年财政应补贴1.8亿左右,另外作为景区需要持续更新内容,补贴费用应为当年收入100%,按上图表。

在职领导可能三到五年就轮岗或调任了,领导都有任务指标在身,文旅项目目前政府层面有个问题,对文旅项目发展是大有裨益的,就是没有这样的营收量化标准,则完全没有办法进行评估他的工作,如果每年以此盈利目标作为KPI。

三：进行文旅项目筹备阶段,出台当地政策（环境要求、地产要求、着力开展内置金融、对当地居民环境升级、产业升级的补贴政策）。

首先文旅项目不能只是文旅公司或者文旅平台搞,地方政府一定要参与进来,比如镇里一把手应在项目上任职,负责协调当地政策落地。

但是这个招商引资该怎么引,是需要当地居民进行配合的,当地居民要靠政策导向、当地政府进行协调,以前是引一二产业,现在要引的是第三产业,因为文旅项目同样需要招商引资,为什么这样做,划块地,你来搞建设就行,是需要民居、老旧房改造。

只有把当地居民的房子（危房、空房等）统一挂在政府平台下招商引资,通过细致的招商引资政策直接对外部资本进行开放,现在这个文旅小镇要做品牌民宿,民宿不能脱离搞新建,这就需要政府对所有危房、空房的产权进行详细调研,这是国家政策要求,举个例子,那怎么办,并做成资产包。

这就需要政府出面协调关系,很多当地政府对民居现状不了解,为什么外部资本不原因到乡村进行投资,因为给村民打交道太麻烦了,不调研,未来都是不行的。

另外,当地政府该制定些什么样的政策,我认为至少有以下几条：。

1.全面取缔彩钢棚,街道去除与环境不和谐的广告、标识牌等。

最重要就是解决所有的彩钢棚问题,所以这是首要解决的环境美化问题,现在中国要实现美丽乡村,应颁布政策全面取缔彩钢棚,实在太影响视觉观瞻了,只要把所有彩钢棚一换,统一用瓦片或者统一风格的屋顶,每个古镇基本都是焕然一新,发达国家和地区是没有用彩钢棚的,彩钢棚是贫民窟的象征。

2.应政府牵头对当地居民进行房屋外立面改造。

顶部环境问题解决了,逐渐向外部扩展）解决建筑侧面环境问题,很多优秀历史建筑物和民居的外立面有的贴彩色瓷砖等,统一进行外立面改造,解决彩钢棚后,中国人的审美很长时间是缺乏指导的,应由建委拨款,（可分批次进行,先是核心景区。

3.进行居民区微景观打造,严查卫生环境,加强垃圾分类。

环境保护意识,提高居民意识,对居民提高清洁意识,街道环境主要以微景观打造为主,就是街道环境了,垃圾分类等要有惩罚性措施,对乱扔垃圾,整理意识,在一些小的居民聚会场所,顶部和中部环境改造好后,加强生态保护,比如几个居民的小广场有个艺术性的雕塑反应当地神话或故事,居民小巷子里有很多猫、狗等动物,有桃花、李花等植物景观,平时多发一些宣传小册子进行教育和引导,没事就应该开旅游产品,服务培训等免费培训班。

4.管理乡村地产资产包

村民也不能乱喊价,便于城市居民或外部资本下乡投资建设,规定在政府平台交易,1.村民房产挂网定价,由于定价定死了以后,所有的房产都在政府官网上一清二楚,2.政府牵头签订收购协议,政府必须牵头做资产包管理,不一定把危房和空房全部收回,未来通过资本引入后再支付后面款项,这段时间的房屋使用权仍属于居民或单位,每年修改价格不超过两次,保护双方交易,但只付定金,乱涨价,现在乡村空心化严重,可以采取几种方式。

（由于对宅基地政策了解不全面,有错误的地方请各位指出,）。

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以上的文旅开发的前期工作才算完成。

四：文旅项目正式开始,第一步是做策划。

一种概念性策划和落地性策划,概念性策划必须站到一个特别高特别动人特别政治正确的点上来看待这次文旅项目的开发,什么是概念性策划,前期只需要做概念性策划,主要是为政府在汇报工作上争取到更多的资源和优势,策划分两种,为什么资金、资源、政策要往你这里倾斜,毕竟这么一个区、一个市这么多文旅项目,（这里我把事情讲透彻、顺带讲点政治,就是可以务虚一点,注意：这也是很正常的,为什么领导就要关注你这个地方,这个在企业行为中也是一样的,）。

策划除了占据政治制高点：比如是不是以乡愁、以环保为主题,是不是做了这个项目,那概念性策划就很明确了,就是针对汇报工作做的策划,整个区、整个市成了最亮点的工程、然后这个策划主要是主题定位：这个小镇到底什么特色（实际上政府要的和市场要的是区别的,至于怎么做你们自己体会了,奥斯卡不也被批过于强调政治正确,也很正常,但这里主题特色可以偏政府的需求进行润色,）。

这个概念性策划一定要有的内容：（到目前为止我都没看到过有策划做这个,每年盈利的预估）做得好一点的策划还有修建性大致的投资,不算财务成本的策划都是耍流氓,投入产出的比例,就算有大投资,也很少见到有投资的明细表。

根本没有市场数据支撑,策划最重要的是将逻辑和数据,因为我个人以前在上市公司市场部呆过,到文旅行业后发现所有文旅策划工作者最缺的就是这块经验,很多策划都是拍脑袋决定的,也没有对标项目。

是不是就是照搬原来的舞狮项目）,这个策划一定就会写,当地有个非遗项目舞狮,定期举办舞狮项目,是在没有数据,总之你得拿数据用逻辑说服啊,有没有对标项目（其他地区、其他国家同样非遗项目做火了,这种策划还需要你来写,跟着别人成功案例学总不会差,有没有调研舞狮市场容量多少,那你就讲案例呀,比如,如何如何,吸引多少人来观看,人均收费多少,是否景区有这样的接待量。

减少成十几个字根本不影响策划内容,写一百个字,大多数策划方案,这就是文旅项目策划的现状,但是目前为止,都是拍脑袋决定的,毫不客气的说。

总结下：这个策划要表述清楚这几个问题1.（项目）政府工作报告2.项目主题分析及各区域总体策划 3.市场营销和活动策划 4.财务预算（含规划几期建设及投入预估、盈利预估及各项收入细化,商业地产收益、景区收益、其他收益等）。

这四个问题解决了差不多整体思维构架就有了,而不是现在策划的套路：一来搞大篇幅的政策分析、区位分析、没有数据的市场分析（一看就是到处搜集的资料,看完也没任何干货,）。

做完概念性策划后就是落地性策划,这个维度就多了,以后有时间可以详细讲。

五：文旅项目正式开始,第二步是做规划。

规划做了,政策指导方向变了,或者策划又变了,我们国家的规划公司还是可以的,规划更多的问题是在执行层面上,这个环节我就少讲一点,说实在的,或者施工方变了,最终落不到地。

规划公司就一大把了,这块修房子的事我们国家城市化进程搞了好多年了,政府领导都是专家,我就不插话了。

六：开始建设

这一块就更不用说了,我国建设的力量,已经可以向全球输送了,工程招投标等着一套体系完全世界级水准。

七：找一家运营公司合作

我在之前的帖子里也说了,政府一定要和市场化的运营公司合作,这是专业不同的问题,不止是提高效率。

但这真不是政府没有尽力,很多承诺的事情都办不到了,我敢说大部分政府旅游项目招商,政府也很努力,好多大企业都是来看看就走了再了无音讯,连白纸黑字的条款都没搞出来,大多数政府真的很辛苦,感觉很吃力不讨好,没效率是真的因为专业不同啊,所以他们需要实实在在的招商条款,这些都需要专业的运营公司做,谈了好多次招商,以前招商引资过来的企业,政府一换届,现在企业也学聪明了,因为不懂这个,很多文旅项目,一套标准直接搞定。

所以政府何必做不在行的事情,明确好分工,制定今年的财务预算,交给运营公司实施就好了。

运营公司只需要负责景区策划和运营、招商工作、商业和物业管理、景区营销、景区活动,政府负责投入和建设,完成相关镇上协调工作,分工明确,大家都好过。

八：共同制定各项指标

政府与运营公司开始定任务了,这个每个地方不一样,有的还需要申请A级景区,也可以成为全年的重要任务,其他的就是制定各项商业招商指标、租金收益指标、停车场收费指标、人流量指标、带动全域消费指标等。

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