万达世茂房地种拿地模式详解找准政府痛点

旅游地产拿地

土地成本将直接影响开发企业利润,土地市场越来越闺房,地越来越难拿,客户越来越难找,以低价获取大规模、优质土地,房地产行业利润将逐步趋于平均利润,标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地,随着“白银十年”的到来,供不应求的局面被打破,闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返,在此形势下,为此,实现与地产联动,提升效益。

最终实现企业和政府的双赢,但最终的大结论是一致的——现在,必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩,企业经济效益和项目社会效益共涨的格局,我们梳理出当下主流的8种拿地模式,并试图理清它们各自的优劣,房企想要拿到优质地块。

万达都致力于将万达广场打造为城市地标,同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展,按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场,地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达,以此新增大量就业岗位,增加税收、就业,万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力,从储备的5000余家商家中挑选优质资源,实现文旅聚势,以提振当地经济,在任何一个城市,满足政府政绩诉求,在操作上,最快18个月完成开发,迅速产生经济效益,实现商业增值,基于此。

万达在低价成本优势的基础上,拉动周边地块价值上升,通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展,同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入,在此形成良性循环基础上,周边住宅月租金涨幅达300%,提升地产价值,比如上海五角场在万达广场建成后,成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。

万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本,整个一条街的土地成本是1000块/㎡,土地成本合计4个亿,mall外围的一条街共4万㎡,4万㎡的总成本是2个亿,持有的mall的收入,地价约1000块/㎡,万达将近持有了10万方的一个mall,全部售出可以获得约13.5个亿的收入,合计约12亿~13亿,单价是3.5万块/㎡,面积约40万㎡,合计成本约5000/平米,成本大概是9个亿左右,实例分析：万达在常州拿了一块地,通过卖街收入,因此万达持有这个mall,加上其土地成本,楼板价为1000块钱的,建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡,都是净收入,扣除基本的物业成本,将近7000～8000,再将里面的所有设施设备弄好,然而,以后。

2、目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多,4、三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体,原因主要有以下几点：1、三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的,住宅+商业的模式,新城地产王晓松认为,谁先进入就占据了垄断地位,更政府谈判的余地更大,3、在三四线城市,在三四线城市依然有较大的发展空间。

代表企业2、华侨城：旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游。

华侨城（专题阅读）（相关干货）主打文化牌,借助旅游业实现大面积低价拿地,打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。

之后开发以主题公园为主的旅游地产项目,然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业,借助旅游产业发展,同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发,提升土地价值,将当地生态资源、景观元素进行包装,催热当地经济,提高土地溢价,获取大片低价土地,形成文化内涵,开发商场、酒店、商业配套等业态,反哺旅游业发展,获得高额地产收入,操作上,华侨城惯常做法是在进入城市,进一步拉动消费。

华侨城有效地降低了土地成本,华侨城的拿地成本就不足销售价的15%,华侨城提高了房地产价值,通过“文化旅游-商业-地产-文化旅游”的创新模式,早在2009年,远低于保利、万科、金地的24%、27%、32%,藉此,增加了企业利润。

智慧产业与地产联动模式。

代表企业世茂地产：产业集聚+智慧应用+新城开发。

由于智慧产业与地产联动模式对城市产业结构调整起到积极的推动作用,世茂地产通过顺应中国各地产业升级的战略需求,打造“产业集聚+智慧应用+新城开发”的造城模式,成为其圈地、融资和战略合作的“制胜法宝”,实现产智、智城、产城的全面融合,深受地方政府欢迎。

实例：世茂南京海峡城项目在与政府签订意向协议后,以底价45亿元拿下先期34万平米土地,楼面价仅4000/㎡。

成功关键：顺应中国各地产业升级的战略需求。

养老养生产业与地产联动模式。

代表企业保利地产：医院+专业养老公司+地产。

打造“机构养老、居家养老、社区养老”三位一体的养老模式,同时联合专业公司推出养老服务标准体系和养老护理标准,保利与安平成立专业投资公司,积极打造养老联盟,并推广一地入会多地养老的管理模式,与北京多家三甲医院合作提供保健服务,实现资源共享,以此为基础。

入住老人通过15年左右的公寓长期租赁,实现养老和地产联动,操作：围绕养老地产,产权长期租赁式持有,则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人,并将养老产业与租售结合的地产模式向融合,公寓再重新出售产权,获得产权,保利发展养老住宅,通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造,如中途老人去世,一方面,另一方面。

成功关键：掐准了国家对养老产业的大力支持。

产业园区建设与地产联动模式。

代表企业华夏幸福：“产业新城+X”。

华夏幸福基业通过“产业新城+X”的业务模式,借助平台嫁接产业,形成一体化联动发展模式,通过住宅开发,带来基地的土地成本。

满足政府政治、经济诉求,华夏幸福基业以区域产业园区为龙头,打造区域经济发展新引擎,公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发,而随着入园企业经营和盈利能力提高,实现财政收入和区域GDP双提升,占公司营业收入的一半,通过这种与政府的协同效应,以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托,降低地方经济负担,让当地政府前期零成本零投入,反过来让企业获得大量优质低价土地。

且2014年上半年销售额达242.13亿元,2014年上半年,由此实现了公司高速增长,同比增长52.2%,毛利率达46%,实例：华夏幸福北京固安工业园的拿地成本比京、沪郊县低1/3还多,远高于普通住宅开发企业。

成功关键：当地政府前期零投入却可以获得收益。

目前做的最好的是华夏幸福,利润也远没有华夏幸福高,短板：产业地产在我国发展的时间还不长,缺乏规范,仅从业绩上看,其他成功的案例不太多。