XX旅游项目可行性研究报告

旅游可行性研究报告

内容提示：目 录 第一章 总论 ............................................................................................................................................ 2 第一节 项目背景 ............................................................................................................................ 2 第二节 项目概况 ............................................................................................................................ 5 第三节 研究的主要结论与建议 ......................................。

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97 第十三章 结论与建议 ........................................................................................ 错误! 未定义书签,目 录 第一章 总论 ............................................................................................................................................ 2 第一节 项目背景 ............................................................................................................................ 2 第二节 项目概况 ............................................................................................................................ 5 第三节 研究的主要结论与建议 .................................................................................................... 9 第二章 九宫 XX 山旅游资源简介 ........................................................................................................ 10 第三章 旅游市场分析及预测 .............................................................................................................. 16 第一节 旅游客源市场现状分析 .................................................................................................. 16 第二节 风景区目标客源市场定位 ......................................................................................... 3029 第三节 风景区市场规模预测 ................................................................................................. 3534 第四章 建设内容、规模 ...................................................................................................................... 39 第一节 本项目使用需求分析及定位 .......................................................................................... 39 第二节 本项目建设规模和内容的测算 ................................................................................. 4039 第五章 项目选址 .................................................................................................................................. 43 第一节 项目的选址及分析评价 .................................................................................................. 43 第二节 土地的获取 ................................................................................................................. 4645 第六章 建设方案规划与设计 .......................................................................................................... 4847 第一节 总体规划原则和构思 .................................................................................................. 4847 第二节 总平面设计 ..................................................................................................................5051 第三节 建筑结构设计 .............................................................................................................. 5759 第四节 市政设施规划 .............................................................................................................. 6264 第七章 节能节水和资源利用 ......................................................................................................... 6971 第八章 环境影响分析与保护 .......................................................................................................... 7274 第九章 安全与消防 ..........................................................................................................................8082 第十章 项目建设与管理 ................................................................................................................. 8385 第一节 建设项目组织管理 ..................................................................................................... 8385 第二节 项目实施进度安排 ..................................................................................................... 8486 第三节 工程招投标 ................................................................................................................. 8688 第十一章 项目运营方案 .................................................................................................................. 8789 第十二一章 总投资估算及资金筹措 ............................................................................................. 9193 第十二章 财务评价及风险分析 ........................................................................ 错误! 未定义书签,97 附表： 附件： 带 格式 的: 字体颜色: 自动设置域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改域 代码 已更 改带 格式 的: 缩进: 首行缩进: 0 字符, 行距: 单倍行距。

将九宫 XX 山打造成为国家 5A 级景区和全国知名的旅游目的地,包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区,推进九宫 XX 山景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变”,至云中湖景区,“一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇,第一章 总论 第一节 项目背景 一、项目名称 九宫 XX 山船埠入口综合服务区建设项目 二、项目 建设性质 征地新建 三、项目 建设单位及简介 本项目的建设单位为湖北 YY 省九宫 XX 山旅游开发有限公司,打造“一环三线”,努力提升九宫 XX 山的旅游竞争力、影响力和带动力,八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区,围绕云中湖,以“重塑九宫 XX 山、再造九宫 XX 山,打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成： 一是依托“一镇八区”,并以云中湖为核心,三线即以船埠入口区为起点,“一环”是指景区山上公路与山下公路对接,联动银河谷景区,该公司由湖北 YY 省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、通山县政府共同出资组建,力争通过三到五年的时间,形成旅游大环线,该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则,发散至铜,包含中港以及沿线景点,注册资本金 1.1 亿万元,通过规划和策划。

分别按三个层次和范围来规划建设,第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约 90 公顷用地范围”来规划建设,第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约 273 亩用地范围”规划建设,其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约 800 公顷土地面积”来规划建设,10、《九宫 XX 山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》 11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料,本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告,12、委托合同及其他相关资料 五、可行性研究报告研究范围 在《九宫 XX 山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》报告中,详见下图：。

三是大量车辆进入云中湖地区,在船埠村建设综合服务中心,通过在船埠村建设综合服务中心,根据《九宫 XX 山旅游发展总体规划》方案,云中湖地区车满为患,以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾,第二节 项目概况 一、项目建设地点 本项目选址在九宫 XX 山船埠村,加大了云中湖地区的噪音和空气污染,配套建设大型停车场和游客换乘中心,外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆,在旅游旺季时,游览景区各景点,六、新建 的理由 一是风景名胜区规划的要求,二是自驾游的兴起,经常出现交通堵塞,具体位置详见下图：。

建设内容如下表： 项目主要建设内容一览表 序号 功能分区 层/栋数 用 地 面 积（平方米） 建筑总面 积（m2) 结构类型 服务能力 一 旅游综合服务区 1 游客服务中心 一栋 7844 6960 框架二层 高峰接待能力为 2 万人/天 2 绿色生态停车场 92106 大 型 车 位 位285 个,3、项目建设内容： 项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区,主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程,四、建设 规模、内容和标准 1、建设标准： 按我国 A 5A 级景区入口综合服务区的标准规划建设 2、项目建设规模： 本项目新增建设用地 182161 平方米（折合 273 亩）,形成年最大接待60 万游客出入景区的综合服务能力,小型车位 714 个 3 员工活动中心 一 栋层 843 1 框架二层 4 游客换乘车场 8000 C30 地坪 100 车位 带 格式 的: 字体颜色: 自动设置带 格式 的: 字体颜色: 自动设置带 格式 的: 字体颜色: 自动设置带 格式 的: 字体颜色: 自动设置带 格式 的: 字体颜色: 自动设置,辅以人文景观的旅游目的地,假、科普教育等多种功能为一体,合计建筑物总面积 22766 平方米,是以自然风光观赏为主。

具体明细详见下表 序号 项目名称 金额（万元） 占投资比例（%） 一 工程费用 3674.91 73.6% 二 建设工程其他费用 925.32 含 112.444亩征地费） 18.5% 三 预备费 391.02 7.9% 四 建设投资合计 4991.25 五 建设期利息 0 六 流动资金 0 七 总投资 4991.25 100% 资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金 3991.25 万元,2、申请政府旅游发展补助专项资金 1000 万元 带 格式 的: 缩进: 首行缩进: 0 字符带 格式 的: 缩进: 首行缩进: 0 字符带 格式 的: 字体颜色: 自动设置带 格式 表格带 格式 的: 字体颜色: 自动设置,估算为4991.25 万元,二 民俗风情土特产商业街 13094 14446 一层鄂南民居 三 喷泉广场 6000 四 室外绿化工程 54274 含游园等室外绿化景观工程 合计 182161 22766 五 、项目投入总资金及资金筹措 本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金。

工程施工时应尽量处理好临时通道,设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施,促进当地旅游产业大发展、大繁荣,二、问题和建议 1、由于工程涉及周边农户进出,第三节 研究的主要结论与建议 一、结论 本项目是完善九宫 XX 山旅游服务设施的力作,其中半年的施工准备期,一年半的施工期,2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施,同时也带来当地船埠村产业结构大调整,将极大改善景旅游服务设施与景观,是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目,初步预计本项目一其工程工期 2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12 月）,随着本项目的建设,也是鄂西生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程,参照国内类似工程的施工安排,保护好生态环境,六 、 建设时间 安排 根据本报告建设方案和现场建设条件,对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用,保障周边农户进出的安全,3、由于施工现场尚无污水管道布置,建议政府相关部门予以审批通过,与通山县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合,提升旅游景区招商引资品质和形象。

第二章 九宫 XX 山 山 旅游资源 简介 旅游资源是旅游产品形成的基础,一．九宫 XX 山风景区概况 国家级风景名胜区九宫 XX 山,是湖北 YY 省旅游业的精品名牌和旅游名山,九宫 XX 山 1979 年设立风景名胜区管理处,是我国最具特色的高山湖泊,九宫 XX 山雄奇险峻,九宫 XX 山历史悠久,1989 年湖北YY 省人民政府批准为省级风景名胜区,位于海拔 1230 米的云中湖,陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此,距武汉 WW178 公里,有珍稀动物 17 种,珍稀植物 34 种,距咸宁市区 40 公里,南宋道士张道清至九,主峰海拔 1657 米,九宫 XX 山横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段,为全国之最,位于湖北YY 省东南部通山县境内,1994 年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区,又具塞北峰岳之雄伟,而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特,大崖头瀑布落差 420米,故得名,是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件,西连横岳,东接匡庐,总面积210 平方公里,既有江南山峰之奇秀,兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀,自然气候宜人,景色迷人,不但是游览佳境,更是避暑胜地,盛夏季节日平均气温 21℃左右,森林公园面积６万亩,人文景观星罗棋布,史载,南朝晋安王。

孤高驾万里,宫 XX 山开辟道场,山上有不少具有很高旅游价值的高峰,明末农民起义领袖李自成殉难于九宫 XX 山牛脊岭,二．主要旅游资源简介 九宫 XX 山国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源,1、独特的花岗岩、变质岩体 亿万年的地质演变使九宫 XX 山呈现出千姿百态的奇特景观,伏虎岩位于一天门,伏虎岩如虎卧地,其中包括“九宫 XX 十景”中的“虎伏天门”,是观九宫 XX 日出之处,为全国五大道场之一,国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝,北边绝壁万仞,山上奇特的岩石随处可见,极目千里可远眺鄂赣两省风光,1645 年,香火之盛,如著名的铜鼓包,犹如铜鼓擂天,海拔 1585 米,千峰在足下,南坡繁花似锦,此外,栩栩如生,带 格式 的: 缩进: 首行缩进: 0 字符, 制表位: 24.21 字符, 左对齐带 格式 的: 字体: 宋体, 四号。

2、瀑布湖泊景观 瀑布湖泊景观是九宫 XX 山旅游资源的特殊优势,山上奇特水景颇多,4、气象旅游资源 九宫 XX 山是我国有名的避暑胜地,3、岩洞地貌景观 长期的地质演变使九宫 XX 山形成了许多具有旅游开发价值的溶洞,九宫 XX 山因为海拔孤高,百里库区,百里桔香,如狮子洞,青猿洞等,造型奇特,“九宫 XX 天下爽”、“九宫XX 夏日凉”,大崖头瀑布是我国落差最大的瀑布,这是国内外游客对九宫 XX 山这座“清凉世界”的赞誉,安坪、樱花沟等地共有瀑布一百多处,云中湖是我国高度仅次于天山和长白山天他的第三座高山湖泊,颇值得一游,这些溶洞发育完全,两百多里长的富水河被誉为“鄂南漓江”,气势磅礴,十分壮观,海洋与大陆的南北气流交汇于此,因而气候。

5、丰富的动植物资源 九宫 XX 山自然保护区,夏季凉爽,自然保护区内 生长着世界五大洲的植物,年平均降雨量为 1800 毫米,夏季最高气温 30℃,云海是九宫 XX 山的一大奇观,仅木本植物就有 83 科,占全国木本植物总科的 46.1％,相对湿度为 80％,站在一天门看云海,空气湿度适中,气象景观还有可与黄山媲美的日出、夕照、宝光和瀑布云等,温和湿润,恰似轻柔温顺的少女,7 月份平均气温 22．1℃,年蒸发量达 1250 毫米,保护区内列入国家重点保护的珍稀植物有银杏、香果、杜仲等 40 余种,特别清新凉爽,是代表中亚热带植物群落的典型自然区,特殊,极宜于度假疗养,纵横千里,波澜壮阔,它瞬息万变,扑朔迷离,如梦如幻,时而风平浪静一望无垠,时而波涛汹涌,气势磅礴,大有翻江倒海之势,此外,属我国古老珍贵的特产树种有 30 多种,同时这个巨大的植物园也是一座百花园,春夏秋冬皆有山花绽开,把山容带 格式 的: 缩进: 首行缩进: 0 字符带 格式 的: 字体: 宋体, 四号。

相传此殿曾供奉九宫 XX 山道教祖爷张道清的腊尸680 年而不腐,6、道教胜迹 九宫 XX 山历史上是我国五大道教名山之一,1400 多年的道教历史在九宫 XX 山上留 有不少道教遗迹,九宫 XX 山丰富的植被为动物提供了天然的、良好的歇栖繁殖场所,山上动物种类繁多,凤凰岭的“风头 ”上,如今天保存下来的真君石殿,曾得到六个皇帝的敕封,面对香炉峰,已阅世 780 年,打扮得多姿多彩,娇艳妩媚,包括列入国家级保护的黄腹角雉、白颈长尾雉、三宝鸟、锦鸡等,它位于云中湖,带 格式 的: 居中。

收藏有李自成生平、牺牲资料和金马镫等珍贵文物,7、丰富的文物古迹 自南朝晋安王开辟九宫 XX 山起,最后壮烈牺牲于九宫XX 山,由门楼、闯王墓、祭台和陈列馆组成,闯王陵墓位于九宫 XX 山西麓小月山下,1645 年农民起义领袖李自成同清军决战,九宫 XX 山经历了 1400 多年风风雨雨,是带 格式 的: 居中。

所以先对整个景区的游客市场进行详细分析并预测出需经过本项目进入旅游风景区游客接待量,而到这些景点的游客大多数需经过九宫 XX 山船埠游客集散中心（本次规划建设项目）购票和换乘才能进入景区,山上还有皇躲洞、李家铺古战场等文物古迹,国家重点 文物保护单位,然后以此为基础来确定本项目需配备的旅游服务设施的建设内容和规模,第三章 旅游市场 分析及预测 九宫 XX 山主要包括云中湖游览区、林海深处游览区、吴楚天游览区、龙潭探幽游览区和山下游览区,第一节 旅游客源市场现状分析 一、客源市场总体分析 根据通山县近三年的旅游年鉴,此外,可得出以下数据： 带 格式 的: 居中带 格式 的: 字体颜色: 自动设置。

地方特色餐饮有待开发 九宫 XX 山以竹笋丰富且绿色无污染而闻名,九宫 XX 山可供开发的地方特色旅游商品资源较多,基本能满足住宿需求 一半以上的被调查者对景区依托九宫 XX 山风景区内的宾馆住宿较为满意,九宫 XX 山已经拥有大小旅游饭店７０多座,空气十分清新,但景区内缺少高档住宿和餐饮设施,此外九宫 XX 山植被茂盛,九宫 XX 山内河流、泉水、瀑布众多,人体呼吸了经过净化的清新空气能够增强免疫力,空气含尘量比外界减少 98％,但成功开发的旅游商品种类不多,大多数游客认为这里新鲜、无污染的食品非常符合现代饮食的绿色、健康、环保的观念,松柏林能分泌出大量的杀菌素来消除空气中对人体有害的细菌,空气负离子十分活跃,6、餐饮品种多样,山上众多的香果,地方菜系开发滞后,但在品种包装和搭配上还需改进 这里游客的评价和前面“旅游商品购买意愿”的评价基本相同,且没有受到污染,尚没有面向游客的特色饮食文化展示场所,而且没有工业污染,可基本满足近期不同消费水平旅游者的住宿需求,5、住宿价位适中,细菌含量减少 97％,但饮食服务设施大多附属于酒店,可以开发成饮用矿泉水,品的重要动机,7、旅游购物以当地土特产为主,延缓衰老,形成了日接待万人的接待能力,菜式丰富,商业网点建设不足。

应充分考虑下列因素： 1、客源市场的潜在出游力 （1）旅游需求：包括家庭结构、人均收入、文化水平、旅游欲望与偏好等要素,从而旅游市场客源充足,（2）旅游消费特点：不同的潜在的旅游者,（2）区位条件：包括空间距离、交通条件等因素,则越能吸引旅游者,交通条件是游客可达性的前提,客源市场就会扩大,对游客的吸引力就越大,2、旅游目的地的吸引力 人们为何被吸引到不同的旅游目的地,距离较近的旅游区能吸引较多的客源,第 二 节 风景区 目标客源市场定位 一、目标客源市场定位需考虑的因素 九宫 XX 山旅游景区在进行目标客源市场定位时,（1）旅游资源品质：旅游资源或旅游产品越有品位、越有特色,交通越便捷,则旅游需求大,在收入和交通条件既定的情况下,一般来说,一般来说,其旅游消费的特点也存在着差异,且旅游欲望强烈,可达性越强,距离较远的旅游区则相反,客源规模就会受到限制,是因为那里可以为旅游者提供某些他们在自己住所或其他地方不能得到的东西,由于其性别、年龄、职业、收入、性格、文化背景、习惯等的不同,（3）服务设施、服务水平和制度环境的供给能力：服务设施的好,人均收入高、增长快,人口多,否则。

二、目标客源市场的定位与选择 一）客源市场区域分布定位：九宫 XX 山旅游风景区目标客源市场的定位不应是单目标的,从而也促使武汉 WW 市成为九宫 XX 山的主要客源市场,旅游产品应突出特色,3、产品的市场竞争力 在旅游资源或旅游产品同质化的情况下,1、将武汉 WW 市定位成九宫 XX 山的一级客源市场 拥有 900 多万人口的武汉 WW 市是全国有名的火炉城,夏季最高气温高达 39℃以上,进而影响客源规模,但在旅游资源或旅游产品异质化的情况下,以增强对旅游者的吸引力和在旅游市场中的竞争力,都是影响客源地市场的重要因素,来自武汉 WW 市的游客占总游人数的 60％左右,游客会被分流,不同特色的旅游项目难以被替代,会形成争夺客源的竞争局面,随着客源市场的变化而变化,而应是多目标的,无疑是影响旅游者满意度的重要因素,而距武汉 WW 仅有 178 公里的九宫 XX 山 7 月份平均气温为22．1℃,目的地的管理制度建设、管理工作效率、安全保障、旅游环境等,这严重影响了人们的工作、学习和生活,不应是固定的,而应是动态的,这有利于客源的聚集和规模的扩展,极宜于开展避暑旅游,武汉 WW 市内的 60 多家机关、企事业单位在,就会形成互补关系,因而它是吸引游客的条件之一,要求旅游区建设项目富有创意,坏,服务水平的高低,除此之外,因此,突出亮点,并且高温天气持续时间长,107 国道又使得二者间的交通极其方便,近三年的统计资料表明,而且比例呈逐渐上升趋势,到目前为止。

九宫 XX 山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、九宫 XX 山温泉游、九宫 XX 山冬季滑雪等客源市场将随着产品的建设完成来逐步开发,二）、出游动机和出游目的定位 近期应定位于夏季避暑游和疗养休闲等市场 中、远期定位逐步扩大到九宫 XX 山原始自然生态休验游、户外运动休闲游、大山自然风光游及其它客源市场,这两个区域理应成为九宫 XX 山风景旅游区基本的客源市场和中心客源地,但是鉴于目前九宫 XX 山的旅游服务接待设施情况,根据目前旅游客源市场现状分析中对游客出游动机和目的的调查,虽然以会议、学习培训为目的的游客所占比例也不小,以夏季避暑和疗养为出游目的的游客为最多,目前九宫 XX 山交通比较方便,中远期随着九宫 XX 山风景旅游区旅游业的深度开发与发展,出游率也较高,随着咸宁到九宫 XX 山一级公路的改造成功以及通山加入武汉 WW 城市圈的步伐加快,出游愿望与出游力较强,因此近期内应继续发展节假日休闲度假旅游稳固已有的客源市场,居民消费水平较高,经过大规模的基础建设,并不能满足大型会议的要求,占 10%的市场结构特征,只能局限于接待一些中小型的会议,在此基础上,具有很大的市场潜力,其旅游产品更加丰富,一级和二级两个区域涵盖城市的经济相对较发达,且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相近,可达性较强,人民之间往来密切,有传统的协作关系,同时,可以预见,品牌特色更为明显,带 格式 的: 字体颜色: 自动设置。

三）、游客职业结构定位 近中期应重点定位于行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生夏令营旅游市场,主要为科普、户外活动的学生夏令营游市场,四）、游客年龄结构定位 近中远期都将主要定位于中青年市场 旅游既要有经济实力,将景区开拓成中学生每年定期前来开展暑期夏令营基地以及爱国主义教育基地,企事业职员、政府公务员、商人等开发潜力大,是景区要拓展的重要客源,将是景区每年稳定的客源,学生市场在进一步开拓的情况下,他们最具有开发潜力,故旅游活动主要是中青年的一种生活方式,消费能力强,现阶段一般是由学校组织来实地参观学习的大学生,以后可以与周边初中高中学校建立联系,又要有时间、激情和精力,目前,九宫...。

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