客观河北楼市现状分析

唐山旅游现状

原标题：这是见过的最客观的河北楼市现状分析了。

转自：刘晓博说财经 liuxb929。

河北省省会石家庄的地位再次下跌,随着雄安新区的横空出世,而后雄安新区,不过在河北省南部地区,石家庄仍然具有很强的影响力,第四才轮到石家庄,北京第一,天津第二。

在河北,到底是环京津城市强还是河北南部城市强,我们先从数据指标层面对各市进行分析。

经济

经济指标不仅能体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策、人口和产业等方方面面的综合体现,一句话“有钱才是硬道理”,下面来看看河北省各市近4年来的表现。

一、GDP和GDP增速

（图二：河北省2017各市GDP和增幅（2014-2017））。

河北省最强的并不是省会石家庄（6460.9亿元）,而是中国钢铁第一大城——唐山（7106.1亿元）,从GDP的体量上看。

从GDP增幅来看,最耀眼的是紧邻北京和天津的廊坊（40%）,廊坊的区位优势得天独厚,未来想不红都难。

唐山虽然GDP较高,但其增幅是全省最低（14%）,主要原因是环境污染问题和外部市场环境导致钢产量的大幅缩减,资源型重工业城市面临着严峻的转型问题。

值得注意,环京北部城市：承德、张家口、秦皇岛的GDP位列后四名（1500亿左右）,且增速较缓。

衡水虽然GDP不高,但增幅较为客观（36%）。

二、人均和地均GDP

政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,随着经济的发展和产业结构的优化,人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性,就经济增长而言,人均GDP：即GDP总额/总人口。

（图三：河北省2017各市人均GDP）。

廊坊（6.08万元/人）略胜石家庄（5.94万元/人）,衡水、保定和邢台最低（3万元/人）左右,唐山（9万元/人）依旧排在首位,从人均GDP上来看。

地均GDP：即单位土地面积所产生的GDP,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度,地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,反应土地的使用效率。

（图四：河北省2017各市地均GDP）。

整个河北省没有接近1亿元/平方公里的城市,最高的唐山也仅为0.53亿元/平方公里,说明河北省的经济质量不高,高端产业、高端服务业不占主导,从数据上看。

廊坊再次胜过石家庄,环京以北的张家口和承德仅为0.04亿元/平方公里,产值密度较低。

三、资金总量（金融机构本外币存款余额）。

金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

（图五：河北省2017各市资金总量和增幅）。

石家庄11703亿元,排在首位,其次是唐山、保定（参考值：武汉2.4万亿,成都3.4万亿）。

从增幅能看出更多的信息,说明廊坊近4年来吸引了更多的资金,石家庄和唐山增幅在30%左右,廊坊接近60%,是一片投资热土。

同样增幅较高的还有张家口和承德。

四、财政收入

财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据。

（图六：河北省2017各市财政收入和增幅（2014-2017））。

体量和增幅都很强的有：石家庄,廊坊。

体量高增幅弱的有：唐山。

体量弱增幅强的有：保定,衡水,邢台。

小结：

1、唐山的经济体量很高但增速下滑严重,转型问题严峻。

2、廊坊紧邻北京和天津,各项数据多次杀入前二名,十分亮眼。

3、石家庄作为省会,各项数据虽然不高,但也不低,在河北南部地区仍然有着举足轻重的作用。

4、环京以北城市：承德、张家口和秦皇岛,经济状况多次排在末尾,不是很理想。

人口

一、常住人口增幅

（图七：河北省2017各市常住人口变动情况注：承德、廊坊、衡水为户籍人口）。

第二名石家庄,第三名保定,经济较为突出的唐山跌出前三名,廊坊首次位列第一,常住人口增幅达5.26%。

邯郸常住人口流失严重,沧州和承德都出现人口流失现象,为-7.61%。

秦皇岛虽然经济落后,但人口数据很好看,紧随唐山。

二、人口密度

（图八：河北省2017各市人口密度）。

较高的人口密度往往对应着较高的住房需求,是房产投资的加分项。

河北省人口密度前三名为邯郸、廊坊和石家庄。

秦皇岛（398人/平方公里）达到了河北省的平均水平,张家口和承德人口密度较低（100人/平方公里左右）。

三、小学生在校人数变动

更精确、更能真实反映城市的人口变迁,它相比于官方公布的常住人口,小学生在校人数。

（图九：河北省2014-2017各市小学生人数增幅 注：沧州2017统计公报未公布小学生人数）。

参考值：全国小学生增幅（2014-2017）：6.8%。

河北省小学生增幅（2014-2017）：12.92%。

廊坊又一次排第一名,远超第二名石家庄17.06%,小学生增幅高达26.5%。

仅唐山和张家口低于全国平均水平。

小结：

1、河北省的人口比经济表现的好得多。

2、廊坊的人口数据十分好看,尤其是小学生人数上,这说明廊坊近4年人口是增加的,住房需求也是增加的。

3、石家庄、保定和邯郸常住人口总数和小学生总数较高,增幅也不弱,均超出全国平均水平。

4、张家口和承德人口密度过低,甚至低于全国平均水平,未来的住房需求可能不高,唐山人口数据并不好。

其他指标

一、产业结构

产业是城市竞争力的根本,产业结构的合理性十分重要,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富。

（图十：河北省2017各市产业结构占比）。

服务业的占比越来越高,高端服务业能创造巨大的利润,服务业不仅能创造更多的就业岗位,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,我们可以利用第三产业占比,随着经济的发展,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时。

其第三产业占比较高,第二产业占比高达57%,秦皇岛是中国近代旅游业的发祥地,除了秦皇岛,其他市的第三产业均为达到全国平均水平,河北省仍是以第二产业为主的工业型城市,汇集了丰富的旅游资源,唐山就是一个例子。

二、房地产投资依赖度

热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定,房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,如杭州、成都、武汉等,从另一个角度看。

甚至高过许多热点城市,但也不乏一些经济人口不占优势的城市,城市经济抵御风险能力不强,房地产投资依赖度过高,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,楼市受政策调控影响也较大。

（图十一：河北省2017各市房地产投资依赖度）。

参考值：全国房地产投资依赖度：13.27%。

河北省房地产投资依赖度：13.41%。

这是非常非常高的,高达26%,比一些强省会城市都高出4-6个百分点,廊坊的房地产投资依赖度全省第一。

张家口排在第二位,为25%,但张家口的人口密度和经济状况都不占优,这透露出一丝危险的信号。

石家庄第三,为19%,保定16%,其它市均低于国家平均水平。

综上所述

二是南部地区城市,目前河北省的格局一分为二：一是环京津城市。

环京津城市中,唐山作为资源型重工业城市面临着转型的问题,从数据上看,北部的承德,张家口和秦皇岛经常排在后位,人口和经济都在放缓,房地产没什么升值前景。

廊坊是大热门,从廊坊的区位优势就能得知,无论是人口还是经济都十分亮眼,但房地产投资依赖度十分高,这块地是炒房投机者的天堂。

河北南部的石家庄,并且紧邻石家庄的保定南,衡水西也会受到石家庄的辐射和带动,各项数据虽然不是最强,但都很可观,仍有升值的空间,沧州西。

不建议投资,张家口的人口和经济不理想,但房产投资依赖度很高。

最后的补充：

承德和张家口虽然环京,因此对于承德和张家口的房产并不看好,环京以北：北京的发展方向是朝南和朝东的,又不在北京发展规划范围内,南部有雄安新区、新机场,东部建立城市副中心,市政府东迁通州,但交通不便。

目前秦皇岛仍面临着空气质量问题,秦皇岛房产仍有升值空间,人来了却没有带来钱和产业,随着唐山产业转型,答案就是人们都是来养老的,养老胜地,秦皇岛：秦皇岛是旅游城市,空气质量和渤海水质得到改善,但较低的气温决定了这里的房产无法和三亚等地区相比,为什么秦皇岛的数据呈现出人口增长好过经济增长呢。

而通州将与北三县协同规划发展,北三县和雄安新区：北三县是廊坊市位于北京和天津交界的飞地,就是对北三县地区的重大利好,只要未来交通规划一公布,未来将东迁40万人至通州缓解压力,北京大城市病严重,雄安新区暂时不做考虑,是本轮楼市调控中跌的最惨的,限购政策十分严厉,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套,因为房产交易都被冻结了,返回搜狐,查看更多。

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