曲靖麒麟水乡旅游项目可行性研究报告

来源：www.xysxzl.com时间：2020-12-22 10:10

曲靖旅游规划

曲靖麒麟水乡旅游项目可行性研究报告.doc。

曲靖市旅游项目建设可行性研究。

曲靖麒麟水乡旅游项目可行性研究报告

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曲靖麒麟水乡旅游项目可行性研究报告

3.2 曲靖旅游业现状

曲靖市围绕把旅游业发展成为全市新的经济增长点和带动型产业的目标,在全省旅游业蓬勃发展的大环境下,以沾益珠江源、陆良彩色沙林、罗平九龙瀑布群、鲁布革小三峡、多依河、马龙马过河、富源胜境关为重点的旅游发展格局,实施旅游精品工程,发展特色旅游,曲靖市已成功举办了沾益珠江源旅游节、罗平油菜花旅游节、中国昆明国际旅游节曲靖分会场、爨文化活动周、罗平“三月三”布依族对歌节等大型活动,建精品、树名牌,提升旅游业的档次和水平,加强重点旅游景区基础设施建设,全市形成以了麒麟区为中心,加大旅游宣传和促进旅游商品开发力度,努力拓展旅游客源市场,近年来,充分利用境内独特的人文资源和自然景观,目前。

3.3 度假区客源市场总量预测

其中麒麟区辖区内总人口63.31万人,城市人口24.9万人,庞大的人口群、全面发展的社会事业成为麒麟区进行市场开拓中最直接的推动力量,城市建成区面积达26km2,曲靖市全市总人口为561.18万人,全区已建成了具有一定规模的商业、交通、旅游和较完善的金融体系,教育、科技、文化、卫生等社会事业也得到了长足发展,形成了主城区、次中心城镇体系,据统计,2003年末,城市化水平36.4%。

综合考虑曲靖市旅游增长速度,以温泉旅游度假区2003年接待游客20.15万人次为基础,根据云南省、曲靖市客源增长趋势,对整个温泉度假区的客源市场作近期、远期两个阶段的预测,并与《麒麟区国民经济和社会发展“十五”计划》相衔接。

温泉度假区游客年均增长速度可达10—15%,旅游收入年均增长速度可达15—20%,至2010年度假区游客总量为39.26—53.6万人次,旅游总收入为8216.5—11549.3万元,（一）近期：2005—2010年,预计从2005年开始。

旅游收入年均增长速度为10—15%,预计游客年均增长速度为8—10%,（二）远期：2010年—2020年,到2020年,而旅游收入为21311.15—46723.4万元,预计度假区游客总量为84.78—139万人次。

3.4 旅游消费预测

其中：城镇居民3.51亿人次,农村居民5.19亿人次,其中：城镇居民国内旅游出游人均花费684.9元,农村居民国内旅游出游人均花费200.0元,全国国内旅游出游人均花费395.7元,其中：城镇居民旅游消费2404.08亿元,农村居民旅游消费1038.19亿元,全国国内旅游人数达8.70亿人次,全国国内旅游收入3442.27亿元人民币,目前,据统计,2003年,国内近70%的工薪阶层崇尚旅游消费,并有近40%的人有年度旅游计划,国内旅游市场已形成产业化规模,加入WTO也对我国旅游行业产生了一定推动作用。

人均旅游消费支出水平也将随之提高,目前游客在麒麟区温泉旅游度假区的平均消费水平在150元左右,预计远期人均旅游消费可达300元,其他支出10.5元,娱乐12元,考虑到今后温泉旅游度假区旅游业发展将要突出度假与休闲为主要发展方向,占28%,占12%,占35%,占8%,占10%,占7%,随着社会经济的发展、城乡人民收入水平的不断提高和人们消费观念的改变,因此按近期150元,对旅客消费支出结构及消费额作以下预测,其中：住宿42元,交通18元,餐饮52.5元,购物15元,因此在娱乐、休闲活动方面要适当加大比例,从旅游者的消费现状出发,据抽样调查,同时。

麒麟区旅游者消费结构预测表。

麒麟区旅游者消费额预测表。

预计到2010年,每年旅游消费额最低可达2.5亿元,每年麒麟区旅游消费额最低可达0.78亿元,到2020年,最高可达1.07亿元,最高可达4.2亿元,预计其在整个市场中可占有 30%的市场份额,根据上述计算,根据温泉度假区实际接待能力。

3.5 度假区人口容量预测

（一）度假区常住人口主要包括为居住区和度假区服务的管理服务人口。

规划区内有低层住宅用地36.16公顷,按人均60平方米计算,人口容量约为6400人,管理服务人口约为1300人左右。

（二）游客容量

环境容量5000人/日,年容量150万人,（按2000000m2/400m2）温泉度假区游人接待规模3000人左右。

因此,规划总人口为10400人。

6 市场前景预测

利用双休日进行短期度假也成为城市居民休闲度假的一种主要方式,温泉度假区开发建设正值我国实施西部大开发、加入WTO和全国、全省旅游事业蓬勃发展的大好时机,全国普通城镇居民的旅游人数有了大幅提高,度假区建好后,为度假区创造良好的经济收益,由于城市工作节奏的加快、工作压力的增大,必将成为外地游客及本地市民娱乐休闲的首选,特别是1999年实行“五一”、“十一”长假制度以来,同时,其便利的交通,优越的地理区位、完善的服务设施。

4. 建设地点及建设条件

项目建设地点位于曲靖市麒麟区史家村。

4.1 区域位置概况

4.1.1 区位关系

曲陆（良）高等级公路均通过境内,滇黔公路、昆曲高等级公路、曲胜（境关）高等级公路,东距贵州省会贵阳市318公里（直距）,南距云南省会城市昆明市118公里（直距）,雄踞“东引西联”、“北进南游”的区域战略地位,麒麟区位于祖国西南边陲云南省东部,是出入云南省东部的重要门户,西靠马龙县、寻甸县,北邻沾益县,曲靖市中部,是中共曲靖市委、市人民政府所在地,地理座标在东经103°29′至104°14′,地理位置优越,也是省会昆明的屏障,素有“滇黔锁钥”“入滇门户”之称,距贵州省边界60公里,南连陆良县,东接富源县、罗平县,境内南北长约54.2km,区内贵昆铁路,北纬25°07′至26°06′之间,国土总面积1552.84km2,东西宽57km,自然资源丰富,交通发达。

其中：城市人口28万人,全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓四个街道办事处,茨营、沿江、珠街、潇湘、西山五个乡,人口密度达407人/平方公里,麒麟区有户籍总人口63.31万人,东山、越州、三宝三个建制镇,有32个社区居民委员会、87个村民委员会、904个村民居民小组,2003年末。

此项目位于云南省曲靖市麒麟区东南方向,北至潇湘江,南接沿江路,西临G320国道,东到沙坝,（如下图）。

4.1.2 经济社会发展现状

加快经济结构战略性调整步伐,宏观经济指导上大力实施“优化一产业、强化二产业、快上三产业”的结构调整方针和“四大战略”措施,实现四大战略,启动和实施西部大开发战略的机遇,麒麟区地处曲靖市的政治、经济、文化中心地带,调整四种结构,集中精力贯彻实施曲靖市委一届三次全会提出的“抓住一个机遇,推进四项改革,发展特色经济,实施科教兴区战略,使全区经济快速发展,在曲靖市9个区县中,加强三大建设,麒麟区紧紧抓住国家扩大内需,搞好一个大讨论”的工作思路和任务,加快两个步伐,经济实力居第1位,进一步深化改革,建区几年来,继续实行积极的财政政策,扩大开放,取得了令人瞩目的成就。

工业总产值完成236.3亿元,区属工业总产值70.3亿元,地方财政收入完成13.2亿元,占计划的48.7%,占计划的45.6%,占计划的40.7%,占计划的42.9%,占计划的93.6%,占计划的44.5%,占计划的58.8%,占计划的62.3%,城镇居民人均可支配收入10522.6元,固定资产投资完成103.32亿元,区域内生产总值完成168.6亿元,社会消费品零售总额达到37.7亿元,农民人均纯收入3746元,2011年1至6月。

4.1.3 交通运输、城市建设及规划。

曲陆(良)高等级公路从境内经过,滇黔公路、昆曲、曲胜(境关)高等级公路,（一）交通运输：麒麟区境内交通便捷,区内有贵昆铁路,具有独特的区位优势,是出入云南省东部的重要门。

城市规模不断扩大,城市功能显著增强,城市基础设施得到了较大改善和加强,（二）城市建设及规划：自1998年建区以来,麒麟区经过多年的建设。

全市政治、经济、文化中心,将形成全市行政文化中心,形成曲靖市的南大门,麒麟中心城区将建成以烟草、机械、化工、能源和生物工程为主导,根据云南省人民政府批准的修编曲靖市城市总体规划要求,西片区随着教场西路的延伸,南片区将建设成现代化新区,金融、商业、信息等第三产业较为发达的综合型现代化工业城市,城市性质确定为滇东中心城市及云南省工业基地,同时形成与珠江源广场、麒麟公园以北集购物、观光、休闲、娱乐为一体的片状商业景观区,西片区中心广场和中心公园的建设,即：老城区以麒麟南路为主的带状商业区逐步发展为以滇东商城、新世纪购物中心、金三角百货大楼等商业设施为主的商业中心,曲靖城市主城区以后的发展将形成三片（老城区、西片区、南片区）四线（麒麟南北路、翠峰西路延长线、教场东西路、曲陆路）的中心城区。

4.1.4 自然环境及资源

（一）地质地貌

曲靖市麒麟区地处滇东高原中部,整体上可分为湖盆堆积地貌、构造浸蚀地貌、构造溶蚀地貌、浸蚀剥蚀地貌、溶蚀地貌等5种类型,中部南盘江河谷下切地势略低,使境内地貌在高原的基础上形成中山、低中山、丘陵、盆坝、槽地、山地相间分布的特征,具有典型的高原地形地貌特征,整体地势北部、东部、东南部、西部和西南部山体隆升、地势略高,东接黔西高原,西交滇中高原,在长期的构造、侵蚀、剥蚀、冲积、湖积、堆积等地质内外营运力作用下,乌蒙山南延。

地貌形态为盆坝—缓丘过渡带,工程按7度抗震设防,工程地质条件较好,地表出露紫红色的细砂岩,粉沙岩来件薄层尼质粉砂岩,地下水位埋藏较深,出露地层为寒武纪下统、渔户村组,项目区位于曲靖盆坝边缘,岩石属半坚硬—坚硬类型,地形西高东低,海拔高差1916—1945m之间,风化壳厚度不大,适应各种基础的建设。

（二）气候

在气候类型上属北亚热带高原季风型气候,气候整体上呈现冬春风高冷凉干旱但无严寒,日温差较大,年温差较小的特点,受青藏高原内陆西风和太平洋、印度洋海洋季风的影响,夏秋温暖湿润且无酷暑,项目区地处低纬高原。

盆坝多于丘陵,开阔地多于谷地的特点,在时间和空间分布上有旱季多于雨季,多年平均日照时数在2008—2108小时之间。

极端最高气温33.1℃,极端最低气温－14℃,多年平均气温14.5℃左右,太阳高度角大,阳光较充足,但受海拔、风速和风力的影响,热量资源流失快,全年无霜期240—254天。

最高年降雨量1354mm,降雨量占全年的87%,降雨量占全年的13%,每年6—10月为雨季,11月—次年5月为旱季,多年平均降雨量1036mm,最低年降雨量619.8mm,干湿季明显,较少出现高热天气,年均风速3.1m/s。

项目区气候条件优越,预计每年的4、5、9月将是旅游度假的最佳时段,湿度环境优越,是发展旅游,而12、1、2月则可能出现淡季,气候处于半湿润状态,项目区年平均干燥度为1.15—1.22,加之全区海拔在1900m左右,所以较少出现高热天气,这样,建设避暑、避寒、疗养、休闲场所的理想地带。

（三）水系及水资源

麒麟区属珠江水系南盘江流域,主要河流有南盘江水系的龙潭河、篆长河、白石江、潇湘河等。

年降雨总量7.4369亿m3,境内国土分别处于1200.1105.1100.950.900mm等五个不同降雨等直线,多年平均降雨量1036mm,境内水资源主要来自降雨,出境水量9.2218亿m3,国土面积水资源拥有量319m3/亩.年,南盘江入境水量3.6501亿m3,占水资源总量的57%,占水资源总量的43%,占水资源总量的30.4%,其中：地表水总量4.269亿m3,地下水总量3.1679亿m3,据降雨等直线图,境内修建的蓄、堤、引、栏等水利工程共开发利用水资源总量2.2626亿m3,人均水资源拥有量1259m3/人.年,建国以来。

（四）土壤植被

主要土类有：红壤、紫色土、水稻土、冲积土、黄壤、草旬土、石灰岩土、棕壤、沼泽土等,占境内总面积的68%,其次为水稻土,红壤是境内的主要土类,占总面积的23%,麒麟区全区共有9个土类,14个亚类,29个土属,84个土种。

人工林23.24万亩）,境内植被类型属于北亚热带常绿阔叶林区,商品林45.77万亩,西部半湿润常绿阔叶林区,全区森林覆盖率为28.4%,占53.51%,占46.49%,1996年森林覆盖率下降为26.8%,其它用地232.92万亩,以天然次生林和人工林为主,在有林地中用材林占80.28%,麟麟区建国初期森林覆盖率为50%,总体上可分为森林植被和草场植被,草地11.02万亩,果园2.33万亩,水域6.6万亩,公益林52.69万亩,现有林地面积98.46万亩（天然林75.22万亩,未利用地15.3万亩,高原低中山暖热性针阔叶林带,主要为云南松及华山松。

4.2 项目开发建设条件

4.2.1优势分析

（一）交通优势

项目区位交通条件较好,距离昆明100多公里,适合补缺城市功能性的建设,紧邻昆曲高速公路与320国道,对外联系便利。

（二）资源优势

夏无酷暑,气候冬无严寒,对于未来项目的开发提供了得天独厚的优势,项目所在区域自然条件优越,且临近潇湘江,水资源丰富。

（三）城市发展优势

（四）经济优势

随着经济的发展,第三产业特别是旅游业的发展将步入快速发展的轨道,为曲靖旅游业的发展带来了良好的契机,曲靖市的经济发展在云南省属于较好城市。

4.2.2 制约因素

旅游资源分散,离上档次、上规模、高起点、高质量、高水平、高标准还存在一定距离。

曲靖旅游产业同比云南省传统优势的旅游地区,起步和开发较晚。

旅游产业尚未形成以曲靖旅游为整体的营销理念和市场化运作运作机制。

缺少具有竞争力中高档的旅游饭店或旅游饭店集团。

旅游产业本身面临人才短缺问题。

缺少专业的旅游服务队伍,无法适应塑造旅游品牌的需要,旅游业的服务质量和水平较低。

曲靖地区的旅游社普遍规模小、实力弱,无法振兴整个旅游大市场,缺乏竞争力。

5. 项目建设规模及主要内容

5.1 建设规模及主要内容

5.1.1建设规模

项目临近G320国道,西临G320国道,距离昆明100多公里北至潇湘江,南接沿江路,东到沙坝,用地性质为旅游用地,总规划总用地220883㎡,约412.7亩,详见下表：。

项目用地规划表

5.1.2 建设内容

根据曲靖市温泉度假区长远发展的需要,项目建设分三期完成。

一期建设内容：

（一）完成度假区老虎山水库建设,占地面积413.5亩（275680平方米）。

（二）征用土地1000亩,完成度假区整治、规范管理。

（三）完成 326国道宽 36米、长2400米（2.4公里）温泉段改造,完成长900米、宽24米主干道一条。

（四）引进占地152.6亩（101736平方米）的度假区会展中心建设项目。

（五）完成温泉地热水资源勘察,完成占地10000平方米温泉自来水厂主体工程建设,完成3000米（￠400球墨耐压涵管或预力水管）引水管道敷设,完成225100米（PE耐压管、￠100-￠300）给水管道敷设。

（六）完成占地186700平方米的公园建设。

封堵、封填后集中保留4—5口统一供水）、内环路建设及度假区路网建设,（七）启动度假区路网建设（详见道路系统规划分析图）,启动温泉地热水资源的统一供应管理（收购现已开采的11口地热水资源开发点。

二期建设内容：

（一）完成度假区内环路宽16米、长3500米（3.5公里）,外环路宽16米、长6700米（6.7公里）大道建设。

⑶750米,⒁70米,宽12米,⑷ 710米,⑸ 700米,⑹ 630米,⑺ 520米,⑿ 100米,⒀ 160米,⑻ 250米,⑼ 250米,⑽ 130米,⑾ 130米,⒂ 60米,⒃ 60米,⑵ 1980米（1.98公里）,长度分别为：⑴ 3210米（3.21公里）,（二）全面启动16条次干道建设。

（三）引进占地726.7亩（484500平方米）高尔夫、水上娱乐区项目建设,引进占地 684亩（456000平方米）山林运动区项目建设。

（四）建占地15平方米垃圾转运站5个,建占地100平方米公共厕所17个。

度假区“一心、两廊 ”初具规模,整个度假区实现开发率达到60%,（六）启动 326 国道以东、以西廊区的山林绿化工作,绿化面积1889.9亩[1260000（700000+560000）平方米],实现度假区土地征率达 80%。

占地16.5亩（11000平方米）的湿地公园建设,占地761.96亩（508000平方米）南盘江拓宽,（七）启动：占地7.5亩（5000平方米）污水处理厂建设。

三期建设内容：

整个度假区的功能区域明显,实现度假区土地征用 100%,完成度假区东、西区山林绿化、污水处理系统建设,5.7平方公里度假区全面实现开发建设向经营管理转型,完成所有路网及水、电、通讯等基础设施的建设,完成南盘江拓宽、生态湿地公园建设,设废物箱4502个,全面实现“一心、两廊、四片区”的规模化,完成剩余项目的引资及建设任务,实现规划目标。

5.2 建设方案

5.2.1 项目建设目标

(一) 突出本土爨文化特色,构建休闲养生文化小镇,立足体现曲靖城市文化精神的渊源和底色。

巧妙设置滨湖风景带,以点带面,（二）以水系贯穿整个项目,打造曲靖高端旅游项目,结合爨文化广场。

5.2.2 建设指导思想

（一）因地制宜

充分考虑到项目的可持续发展和建设工作的连续性,同时各功能组团留有发展空间,项目规划留有余地,做到功能分区、空间序列及环境景观良好的衔接,采用灵活的、因地制宜的规划手法,根据建设地现有地形和地质条件,合理布局各个功能区。

（三）高起点、高标准、高质量原则。

力求为旅游区的建设提供一幅高水准、具有一定超前性、可操作性强的发展蓝图,项目建设应坚持高起点、高标准、高质量原则。

（四）以人为本的原则。

以爨文化作为文化内涵的基础上,融入爨文化内涵,以水系贯穿整个项目,使整个项目即拥有独到景观的同时,在度假区的建设中以人作为规划的出发点,充分考虑消费者和经营者的心理感受,为人们提供一个具有人情味的旅游环境,合理利用潇湘江资源。

（五）功能配套与资源共享原则。

建设应考虑开放式的功能架构,为高效利用社会资源,也兼顾社会资源的共享,在力求功能配套的同时,做到功能互相补充和融合,远期和近期建设统一规划,在充分考虑项目旅游发展的前提下,彼此应有联系。

5.3 总平面布置

5.3.1 总平面布置原则

达到完整的功能要求,合理的进行功能区划分,(一) 以休闲度假的消费者和经营者为主体,适应现代休闲度假发展需要,健全度假区功能结构,营造多功能、多层次交往空间。

（二）注重环境景观的规划建设。

以自然景观为环境基调,体现丰富的环境文化,创造优美的度假环境,结合地形创造富有特色的景观,和谐的体现建筑物与绿化的整体性,满足人们经营、消费及感受自然的需求,科学地安排配套建筑及设施,以不同形式、不同风格的多样化发展空间。

5.3.2 总平面布置功能分区

5.3.2.1 道路

（一）对外交通

根据《曲靖城市总体规划》,西部的曲陆高速公路与东部的沿江路为项目与曲靖联系的主要道路。

增加度假区的交通压力,通过大区域交通组织,在规划区南部将320国道的对外交通曲陆高速和东部沿南盘江道路转移,整个规划区的对外交通必须在大区域空间内解决,避免就事论事。

（二）内部交通

（1）主干道

在现状326国道的线形基础上改造为城市主干道,宽度为36米,现状曲陆高速公路与326国道的连接线改造为规划区内部道路,宽度为24米。

考虑到规划区的机动车交通流量有限,在中部规划16米断面的机动车道路,成为沟通各个功能区的主干道。

（2）次干道

主要是联系各功能区间的道路,红线宽度为12米。

（3）支路

功能区内部的道路,宽度为6米。

5.3.2.2生态绿化系统及功能分区。

（一）绿化系统规划

水系与绿化网络的组织有利于提高度假区的环境品质,绿化与水系是创造度假区地域文化的重要载体,是调节城市气候的重要因素,将山水之美引入城市,水系与绿化是连接人与自然的纽带,城市居民已经厌倦了钢筋混凝土的喧嚣与嘈杂,为人们提供健康舒适的生活环境,长期以来,另外,对于体现地方特色有重要意义。

(二) 功能分区

根据整个项目的设计理念,将项目区分成5个功能区。

（1）商业区

商业区包含了爨文化广场,结合文化广场的存在,位于整个项目的西侧,是最接近曲靖市区的部分,整体商业走量差,在集聚人流方面起到积极作用。

（2）企业会所区

设置企业会所区,拉近企业间的距离,实现企业之间的互动及资源共享,目的在于搭建曲靖企业交流的平台,为促进曲靖的经济发展贡献自己微薄之力。

（3）休闲业态湖滨商业区。

该部分位于项目中段,是项目未来的运动、多功能社区会所所在区域。

（4）别墅区

为未来的业主提供舒适环境的同时,保护业主的隐私,别墅区须充分考虑私密性。

（5）酒店及写字楼区。

是旅客休息驻足和企业商务办公的重要区域,该区域位于整个项目的东南方向。

5.4 建筑及结构方案

5.4.1 建筑方案

由于项目活动的多样性和整体性的特点,各个功能空间在满足通透性,形成功能空间的相对独立性,以维护空间的活力,在各个功能空间的营造中,要注意建筑体量和形式,材料的质感和色彩,设施的尺度,场地的形态,标高和铺装,绿化配置等各种细部的精心处理,以提高人们视觉上的愉悦性和使用上的舒适性。

（一）项目建筑以简洁的现代风格为主,以体现度假区建筑的文化性和人文气息。

布局和谐、通过建筑空间、体量、形线、材质、色彩、光影的变化来形成建筑的个性特征,（二）建筑布局和谐统一,项目建筑主次清晰。

建筑结合地形布置,建筑布置上尽量采用南北向布置,（三）根据场地的特点,建设平面规整、简洁实用,注意做好构造处理,防止东西晒,以争取良好的日照采光。

（四）建筑设计应追求新颖与时代感,错落有致,形成整体和谐的区域环境。

5.4.2 结构方案

项目区内建筑基础设计根据现场地质勘察报告,结合建筑形式,安全可靠的基础形式,建筑物的结构、柱距、跨度、高度均按国家有关设计规范要求进行设计,因地制宜,采用经济合理。

建筑物高度控制:

位于靠近山体的景观控制带,高度控制在7米以下,度假、疗养、休闲建筑、低层建筑。

控制在8—12米,属于中间过渡带。

控制在12—18米,主要是规划区内重要的标志公共建筑。

5.5 给排水

5.5.1给水

(一)用水量预测

（1）生活用水量

生活用水量指标取300[升/人·日],生活用水量为3120米3/日。

(2)公共建筑用水量。

取公共建筑用地用水量指标0.5万米3/(公里2.日)。

公共建筑(164.02ha)用水量8201.41米3/日。

（3）浇洒绿化用水量。

每日浇洒一次,考虑40%的浇洒率,浇洒用水量指标取0.15万米3/（公里2.日）。

浇洒绿化用水量为516.8米3/日。

(4)浇洒道路用水量。

浇洒道路用水量取0.2万米3/(公里2.日),每日浇洒一次,考虑道路广场50%的浇洒率。

浇洒道路用水量为542.3米3/日。

（5）消防用水量

按规划区内同一时间的火灾次数为1次,一次灭火用水量15升/秒,灭火时间按2小时计算,消防用水量为108米3/日。

消防用水量为常储备水量,仅在水厂清水池考虑这部分水量。

上述用水量指标均以包括管网漏失水量,不再单独考虑管网漏失量,故最高日用水量为：。

12380.5立方米。

最高日用自来水用水量为:。

3120 + 8201.4 = 1132.4米3/日(绿化用水和道路广场用水取自中水水源)。

用水量计算详见下表

注:总用水量不包含消防用水。

（二）给排水布置

根据总体规划,规划区水系引自潇湘江,须充分考虑水流的导向及环绕排出得问题。

5.5.2 排水系统规划

（一）雨水水量计算。

暴雨强度计算采用沾益暴雨强度公式。

2355（1+0.654LGP）。

（T+9.4P0.157）0.806。

P—设计重现期,取1年。

T—降雨历时,t=t1+mt2。

式中：Ψ—综合径流系数取0.6。

F—汇水面积

（二）污水量计算

污水排放系数取0.8,故污水排放量为：。

12486.6×0.8 = 9989.28米3/日。

5.6 供电

（一）用电负荷估算

负荷采用负荷密度法进行计算,负荷密度根据国家电力部门有关规定中的相应地块性质确定,用地面积根据规划城市建设用地确定。

（二）道路照明

照度要求

支路取20lx,次干道取25lx,组团路取15lx,主干道平均照度取30lx。

（三）照明光源

城市主干道及次干道采用高压纳灯,其余道路采用日光型节能灯。

（四）照明供电

路灯低压供电线路采用五芯等截面铜芯电缆,路灯低压线路由各变配电室引来,导线截面为16MM2,实行分片供电,每回低压供电电路电距不超过800M。

（五）线路敷设

其余线路全部穿CPVC管暗敷,所有道路上的10KV干线采用电缆沟内暗敷,电力线路一般位于道路的东侧及南侧的绿化道及人行道敷设。

（六）度假区防雷接地保护。

依据民用建筑电气设计规范GB50057—94有关规定在各建筑物屋面设避雷带,利用建筑物内钢筋作引下线,（1）变电站进线杆装设阀型避雷器作为雷电侵入的过电保护。

（2）注意安全用电,做好等电位联结,其做法见国家建筑标准设计97SD567。

5.7 电信

（一）电信规模预测

分类用地市话预测标准（线/公顷）。

规划新建温泉交换分局,规模按40000门确定。

（二）电信管网设置

片区电信管网按各交换局远期规划设计装机容量及根据规划路网和各地块用户分布情况来确定管孔数量。

出局管孔数按每孔2000对线,在由市话容量确定的管孔数基础上再增加2-3孔,主干线管孔数按每孔1200线确定,此外考虑到非话数据通信、有线电视及其它通信业务和要求,所有电信线均采用Ф110PVC管暗敷。

电信电缆管一般布置在城市道路西侧或北侧的人行道下,埋深不小于0.7M,过街电信电缆改穿钢管暗敷,埋深不小于1.0米。

6. 环境保护、消防及安全卫生

6.1 环境保护

6.1.1 环境保护有关法律、法规、标准。

（一）《中华人民共和国环境保护法》。

（二）《建设项目环境保护管理条例》(国务院[1998]253号)。

（三）《建设项目环境保护设计规定》(国计字[1986]002号)。

（四）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》(国环[1993]015号)。

（五）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）风景旅游区执行一级标准。

（六）《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）执行一级标准。

（七）水环境标准

《地面水环境质量标准》（GB2131—1999）执行III类标准。

《污水综合排放标准》（GB13897—1996）执行一级标准。

（八）声环境标准

《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）执行一类标准。

《工业企业厂界噪声标准》（GB125332—90）。

（九）垃圾处理标准

《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》。

《城市生活垃圾卫生填埋技术标准》（CJJ17—88）。

《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889—1997）。

（十）其它标准《山岳风景资源开发环境影响评价指标体系》。

6.1.2 环境现状

（一）环境空气质量现状。

项目区域内环境空气质量良好,空气质量中总悬浮颗粒物、二氧经硫、二氧化氮可达GB3095—1996《环境空气质量标准》中的二级标准要求,主要的废气污染源是位于规划区中心区内曲靖公路段的炼油厂（炼沥青）。

（二）地表水环境质量现状。

目前南盘江水质劣于GB3838—2002《地表水环境质量质量标准》Ⅴ类水体标准,排出的污水经沟渠、地下水道最后排入南盘江,由于接纳了沿途大量污水,南盘江为Ⅳ类水体,按云南地表水水环境功能区划,区域内有很多游泳池、澡塘。

（三）声环境质量现状。

区域内的噪声主要是进入旅游区车辆的交通噪声。

6.1.3 环境保护措施

（一）为做好度假区的环境保护工作和资源的可持续发展。

集中排放,（二）所产生的污水实行净化处理,污水收集后排至规划区东面的污水处理厂处理,经处理达标后排放,不得随意设置排放口,以免污染周围的地下水,排水系统采用清污分流制。

（三）对于交通噪声采取种植绿化带减少噪音影响,利用合理的功能分区减少度假区内的噪声干扰。

文明施工,对施工期间生产和生活垃圾集中处理,采用边施工边防护的措施,（四）施工期间要做好相关的防护措施,尽量减少对环境的影响和污染。

为处置垃圾,（五）旅游垃圾是旅游区的主要污染源之一,以色调作为垃圾分类收集的标志,垃圾盛放装置的形状、色调应与周围景观相协调,在景区景点、道路、游览区等游人集中活动的地方放置垃圾盛放装置分类收集垃圾后,由环卫部门统一处理。

并设置清洁队,设置保持景区清洁标志牌,负责区内的清洁工作,（六）采取一系列的宣传措施,教育游人注意爱护环境,同时,要制定相应处罚条例,进行强制性管理。

6.2 消防

6.2.1 有关依据

（一）中华人民共和国消防条例。

（二）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）（2001版）。

（三）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140--90）。

6.2.2 消防安全措施

消防要防患于未然,在加强消防意识教育的同时,要完善和保障各项消防措施。

（一）度假区内各建筑物之间间距要严格按《建筑设计防火规范》所要求的标准设计,总平面布置中各幢建筑物之间均有道路相通构成环状路网,单体建筑物可连接环形车道,迂回半径要满足消防车的要求,满足消防车车道要求。

（二）室外按照规范要求设置消火栓,供水干管即为消防水管。

（三）室内按《建筑灭火器配置设计规范》的相关定,配置灭火器,水量、水压均能满足建筑灭火需要,设置消火栓,并保证消防水源24小时供水。

均考虑了接地、防爆措施,对建筑物采取了防雷、爆措施,（四）在电气设备选型安装上。

（五）各建筑物均按规范设置疏散通道,确定通道、楼梯、门的宽度及安全疏散距离,如出现重大火情,消防队可在最短时间内到达现场开展灭火消防工作。

（六）严查火灾隐患,预防火灾事故发生,明确旅游度假区消防安全检查内容。

摆放消防宣传图版,全力提高游人的消防安全意识,在景点醒目位置张贴消防号,（七）三是加大宣传力度。

6.3 安全卫生

提高人们的安全卫生意识,安全卫生是维持度假区生活、工作正常运行的重要前提,温泉度假区管理部门要坚持安全卫生思想教育,为此,并采取如下措施：。

制定严格的安全保卫规章制度,（一）设置专门的安全保卫部门,配备必要的安全保卫人员,预防和杜绝一切事故隐患,特别是游泳池内要配置巡逻救援人员。

（二）度假区的供配电、电力装置的过电保护、电气设计的保护接地以及建筑物的防雷接地等,严格按有关标准规范设计。

（三）对易燃、易爆、有毒的物品实行专人管理,按制度发放。

（四）经常检查和保持消防系统和器材的完好性,确保消防设施的起动可靠。

（五）在居住区、商业活动区、交通干道设置废物箱,配备适当数量的环卫人员,负责公共场所的清扫保洁工作,创造一个卫生整洁的度假环境。

7. 项目建设组织管理及招投标

7.1 项目建设组织管理

下设麒麟区温泉度假区开发建设有限公司,落实配套建设资金以及项目的规划、基础建设、土地征用、招商引资等,为确保建设项目按计划实施,负责协调解决（处理）项目实施的重大问题,曲靖市麒麟区成立了麒麟区温泉管理委员会。

项目实施过程中应注意到如下几点：。

向财政部门报送基建财务报表,建立健全内部财务管理制度,（一）遵循国家财政部财建（2002）394号《基本建设财务管理规定》的精神,定期进行财产物资清查,做好财务设置和账务管理,及时掌握工程进度,严格按照批准的概预算建设内容,建设单位要做好基本建设财务管理的基础工作,按规定设置独立的财务管理机构或指定专人负责基本建设财务工作,对基本建设活动中的材料、设备采购、存货、各项财产物资及时做好原始记录。

本项目要建立完善的财务管理制度,本着节约原则,资金专款专用,严格按计划审批开支,严防违规违纪行为发生。

（二）为了确保项目建设工期、质量和效益,实行主要负责人全面负责实施和管理的项目法人责任制,并成立人员精干的工程建设办公室,处理日常事务。

7.2 招投标

7.2.1 招标主要依据

(二)《中华人民共和国招标投标法》。

（二）国家发展和改革委员会第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》。

（三）国家发展计划委员会第5号《工程建设项目自行招标试行办法》。

7.2.2 招标组织原则

（一）严格执行国家及云南省招投标的有关规定和制度。

保证潜在投标人平等、便捷地获得信息,保证评标活动的公正性,（二）遵循公开、公平和诚实信用原则。

工程管理制和工程质量终身责任制的有关规定进行建设,确保工程质量优良,同等质量比价格,同等价格比服务,提高投资效益的目的,对承接单位实行公开、公正、平等竞争投标,建筑材料实行报价竞标确定,同等服务比信誉的目的,合理组织项目的施工建设,（三）按照基本建设程序组织项目的实施,严把工程质量关,达到降低工程造价,达到同等货物比质量,节省投资,严格按照招投标制,对各种设备,缩短工期。

7.2.3 招标组织形式

采用委托招标,委托有资质的招标代理单位代理招标业务,以保证招标投标工作能够正常进行。

7.2.4 招标方式

采用公开招标,采用科学合理的评标办法,确定中标单位,进行科学、公正的评标、定标,组织与建设规模相适应的评标委员会（或工作小组）。

8. 项目实施进度

2005年6-7月可行性研究报告编制及审批。

2005年8-9月工程地质勘察、测量。

项目实施进度表:

9. 项目投资估算与资金筹措

9.1 投资估算依据

规划数据和建筑安装工程费用标准,（一）依据国家标准《建设工程工程量清单计价规范》、《全国统一建筑工程基础定额云南省预算基价》、《云南省建设工程造价计价规则》、《云南省建设工程工程量清单细目指南》、《云南省建设工程措施项目计价办法》、《云南省工程建设材料设备价格信息》等计价规定,委托方提供的规划设计方案和建设标准,估算本项目的建（构）筑物单位造价,结合本地建筑市场价格水平,参照同行业投资建设状况。

（二）本估算中设备购置价根据本地及周边地区价格水平取值,设备安装费根据行业特点按照设备购置价的8%取值。

（四）基本预备费按土建工程费、设备购置安装费及其他工程费用的5%取值。

（五）本估算采用单位建筑工程投资估算法进行估算。

9.2 投资估算数据

工程建设其他费用,由建筑工程费,设备购置费及安装工程费,本项目总投资估算95288万元,基本预备费、建设期利息等项目构成。

（一）建筑工程费共需投资51799.26万元。

支路（含沟渠、管线）137300㎡,109200次干道㎡（含沟渠、管线）,（1）内部道路交通建设: 主干道（含沟渠、管线）163200㎡,需投资11604.5万元。

（2）广场：休闲广场（含附属设施及绿化）13500㎡,需投资607.5万元。

（3）停车场：机动车停车场19100㎡,需投资477.5万元。

（4）步行交通体系: 步行道路250000㎡,需投资3000万元。

行道树绿化112550棵, 山体及防护林建设绿化962000㎡,（5）绿化: 公共绿化广场425700㎡,需投资18788.15万元。

（6）南盘江拓宽工程: 南盘江拓宽工程320000㎡,需投资5824万元。

给水管道225100 m,排水管道225100 m,中水处理站主体土建工程5000㎡,照明线路铺设225100 m,中水输送管道225100 m,电信电缆116900 m,供电线路铺设108900 m,40000门电信工程,自来水厂主体土建工程10000㎡,垃圾处理站15个,（7）市政基础及配套设施: 引水管道3000m,地热水输水管线8800 m,需投资11497.61万元（详见主要单项工程投资估算表）,配电室(10KV)17座位255㎡,公共厕所17个,地热水泵房（10㎡）5个,度假区行政管理用房2500㎡。

（二）设备购置费及安装工程费,共2598.13万元。

（1）自来水厂主体设备1套,需投资108万元。

（2）中水处理设备1套,需投资540万元。

（3）10KV配电设备17套,需投资87.21万元。

（4）节能型路灯( 300 w)2270盏, 需投资1225.8万元。

（5）废物箱4502个,需投资48.62万元。

（6）地热水贮水罐（500立方）5套,需投资43.2万元。

（7）地热供水设备（含配电、抽水）5套,需投资8.1万元。

（8）原有地热水井收购,共11口, 需投资440万元。

（9）消防栓1000个,需投资97.2万元（详见主要单项工程投资估算表）。

（三）其他工程费用,共34101.93万元。

（1）土地使用权转让费用,地上附着物补偿费1.28万元,土地管理费0.16万元,需投资31968万元,不可预见费用0.08万元,扣除林业用地、原有经营用地、326国道红线内已征地等不需征用土地2960.9亩,新增建设用地有偿使用费0.72万元,每亩综合地价8万元,另外可用于出让的1720亩土地,耕地开发复垦基金0.44万元,照此地价计算本项目区占地规划占地8622.9亩,共3996亩,用于出让用地2800亩,建设期计划征用项目建设用地1196亩,办事处村委会收益返还0.44万元,耕地占用税0.48万元,到项目建成期逐年出让（详见地价构成表、土地出让收入估算表）,按每亩地价构成要素：土地征用补偿费4.4万元。

（3）建设单位管理费按土建工程造价的1%取值,共需投资517.99万元。

（4）工程监理费按土建工程造价的1%取值,共需投资517.99万元。

（5）招投标费按总额10万元测算。

（四）基本预备费按土建工程费、设备购置安装费及其他工程费用的5%取值,共需投资4424.97万元。

（五）建设期利息按本项目各年资金需要量,共需支付建设期利息2363.76万元,按年息6.03%,分批借贷,一次还本付息计算,不计复利。

9.3 项目资金筹措

(一)资金筹措单位

项目完工后,由该公司负责筹措,由当地政府授权该公司按有关规定进行运营管理,本项目的项目法人是曲靖市麒麟区温泉度假区开发建设有限公司,因此本项目建设所需全部资金95288万元。

（二）资本金筹措

建设期计划征用用于出让用地2800亩,另外可用于出让的1720亩土地,划出其中4520亩土地委托土地储备中心进行出让,可实现出让收入97192万元,按第一年出让地价22.39万元/亩,到项目建成期逐年出让,其中作为项目资本金投入固定资产投资56960.53万元,通过对项目区进行科学规划后征用土地,以后每年预计递进增值5万元/亩测算,用于运转费用开支,由当地政府授权曲靖市麒麟区温泉度假区开发建设有限公司。

（三）债务资金筹措

第七年一次付息2363.76万元,第五年还本3250万元,第六年还本7950万元,共11200万元,第二年贷款3200万元,第一年贷款4800万元,第一年贷款3200万元,根据项目投资资金需要量,前期征地费用需向银行申请长期贷款。

（四）分年投资计划

第二年投入13039.88万元,第三年投入19678.78万元,第四年投入22977.94万元,其中:固定资产投资16202.32万元,其中:固定资产投资5846.41万元,其中:固定资产投资7040.4万元,其中:固定资产投资9550.44万元,其中:固定资产投资14348.14万元,其中:固定资产投资17502.58万元,其中:固定资产投资17502.58万元,第一年投入10370.88万元,第六年投入8535.85万元,第五年投入20684.72万元,第五年投入22977.94万元,建设期利息96.48万元,建设期利息530.64万元,建设期利息482.40万元,建设期利息675.36万元,建设期利息675.36万元,建设期利息289.44万元,建设期利息289.44万元,出让用地征用费4000万元,出让用地征用费2400万元,出让用地征用费3200万元,出让用地征用费3200万元,出让用地征用费4800万元,出让用地征用费4800万元,出让用地征用费4800万元,根据建设规划及资金筹措情况,拟计划将建设资金分六年投入。

以上总投资95288.05万元,其中：固定资产投资70524.29万元,出让用地征用费22400万元,建设期利息2363.76万元,（详见投资计划和资金筹措表）。

10. 项目财务评价。

10.1 项目财务评价依据及方法：。

(一)国家计委办公厅发文试行（2002）《投资项目可行性研究指南》。

（二）国家计委和建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法及参数》,（三）国家及地方有关经济评价的有关规定。

10.2 财务评价前提。

(一)本项目根据委托方提供的基础数据测算。

第7年至第20年为建成使用期,滚动开发运营 , 第1年至第6年为建设及部分投产期,本项目的计算期为20年,（二）根据本项目经济寿命期测算。

（三）根据本项目筹资方案,结合本项目的行业特点,基准收益率按社会平均收益水平确定,基准折现率设定按12%取值。

第二年后为30%,第三年后为60%,第四年后为80%,第五年后为90%,第六年后为100%,设定第1年营运负荷为20%,（四）根据本项目建设进度。

（五）本项目估算以人民币作为记账本位币。

10.3 税率取值

（二）综合税费：本项目的主要收入来源为土地出让金,因此就税费问题说明如下：,项目区营业税及附加地方留成,自来水,地热水、中水回收利用等服务性收益。

因本项目土地出让行为由当地政府授权本项目法人具体实施,主体属政府行政部门,（1）土地出让收入,由土地储备中心挂牌出让,目的是筹措项目区基础设施建设资金,按规定免交相关税费。

（2）营业税及附加地方留成不涉及缴税问题。

（3）自来水、地热水服务性收益,取值为税后净收益,因数额较小,本项目测算时,不进行成本、费用及税金估算。

（4）中水回收利用属环保项目,按规定免税。

10.4 项目收益估算。

建成期前五年按建设期第六年每亩47.39万元/亩的不变价,可实现出让收入97192万元,可实现出让收入81511万元,(一)土地出让收入：根据本项目建设规划,可供出让的土地为4520亩,共1720亩,实现土地出让收入178702.80万元（见土地出让收入估算表）,以上十一年共出让土地4520亩,以后每年预计递进增值5万元/亩测算,每年出让430亩,按计划建设期征用用于出让用地2800亩,按第一年出让地价22.39万元/亩。

在整个项目经济寿命期内可实现游客总收益为458762万元,（二）营业税及附加、所得税地方留成：按温泉旅游度假区2003年接待游客20.15万人次为基础,所得税按项目经济寿命期内可实现游客总收益的15%计算纳税所得额,本项目测算时视同以上税收全部返还并由项目区使用（见项目区总收益估算表）,可收缴营业税及附加25232万元,可收缴所得税3406万元,当地政府已承诺按规定留成比例全部返还项目区使用,引进项目,对整个温泉度假区的客源市场作近期、远期两个阶段的预测,按5.5%的税率测算,通过招商引资,因此。

中水回收利用净收益为10万元,地热水、中水回收利用等服务性收益：因所占份额较小,地热水净收益为50万元,（三）自来水,按每年供应量测算,达产后每年自来水净收益为40万元,本估算只进行净收益测算,项目经济寿命期内可实现收益合计1838万元（见项目区总收益估算表）。

10.5 营运成本、管理费用估算。

(一) 营运成本

营运成本主要由：出让用地征用费、电费、人员工资及福利、固定资产折旧费、无形资产及递延资产摊销、按当年折旧额的50%计提的设施维修费。

建设期征用用于出让用地2800亩,建成期前五年按每年征用用于出让用地430亩,以上十一年共征用用于出让用地4520亩,共1720亩,（1）出让用地征用费：按前述地价构成要素计算,征地价为8万元/亩,出让用地征用费总计为36160万元（见土地出让收入估算表）,出让用地征用费为22400万元,出让用地征用费为13760万元。

电价0.45元/千瓦小时测算,建成后全年需支付电费111.85万元,（2）电费：按2270盏(300)节能路灯平均每天照明10小时。

（3）人员工资及福利见下表:。

工资及社会保险、福利费估算表。

单位:万元

序号

工种

人数

人均年工资水平。

年工资额

社会保险(25%)

福利费（14%）

合计

普工

0.96

14.40

3.60

2.02

20.02

技术人员

1.20

12.00

3.00

1.68

16.68

管理人员

1.20

24.00

6.00

3.36

33.36

合计

50.40

12.60

7.06

70.06

(4) 营业用固定资产折旧费:(见固定资产折旧费估算表)。

（5）无形资产及递延资产摊销：。

按规定将项目建设用地1196亩的征地费用列为无形资产,将建设单位管理费、工程监理费、招投标费、其他开办费、基本预备费列为递延资产,共9568万元,分20年摊销完毕,共5471万元,分10年摊销完毕。

（6）设备维修费

按当年折旧额的50%计提设施维修费。

（二）管理费用：

10.6 运营收益估算。

按以上营运收入及成本费用测算,本项目经营寿命期内的经营成果情况如下：。

第10年为12070万元, 第11年为-3249万元, 第12年为-3085万元, 第13年为-2896万元, 第14年为-2679万元, 第15年为-2430万元, 第16年为-2143万元, 第17年为-1813万元, 第18年为-1434万元,第8年为12396万元, 第9年为12504万元,第19年为-998万元, 第20年为-682万元,第1年4110万元,第2年5737万元,第3年11279万元,第4年13557万元,第5年12798万元,第6年7100万元,第7年12302万元,累计76302万元。

10.7 财务分析评价指标。

(一) 盈利能力分析。

大于设定财务基准收益率12%,经计算本项目财务内部收益率（FIRR）为19.37%,投资回收期7.48年,表明盈利能力超过预期水平,说明盈利能力超过了预期水平,回收期较短,财务净现值（FNPV）为8080.94,（1）根据现金流量表,远大于0。

(二) 盈亏平衡分析。

生产能力利用率平衡点BEP（%）。

其中：人员工资32.7万元,管理费用94.4万元,设备维护费1218.7万元、折旧费用2638.6万元、无形资产及递延资产摊销751.9万元,可变成本为1939.2万元,平均固定成本为4609.3万元,本项目达产后正常年份平均营运收入为10458.95万元,照此计算生产能力利用率。

(三)资金平衡能力分析。

其小额负值可由以前年度充裕的土地出让金结余弥补,本项目在建设及建成期内的资金结余,可判断本项目在建设及经营期内能够实现资金自求平衡,出现小额负值外,而其他收益又不够弥补,根据资金来源与运用表数据,除了第十一年和第十二年因没有土地出让收入,其他年份均大于零或为正值,因此。

(四) 偿债能力分析。

六年中可筹措用于还本付息的资金有当年可用于还本的累计净收益54579.2万元,因此可判断该项目偿债能力较强,按最大还款能力计算银行还款期为3.01年,借款偿还期内的偿债备付率为19.9,根据借款偿还能力估算表计算表明,当年可用于还本的累计折旧和摊销16823.97万元,本项目计算期内,可用于还本付息的资金较为充裕,远大于1。

(五) 敏感性分析

（1）分析指标设定：根据本项目行业特点,设定该四项指标分别向不利于经营收益的方向增加或减少10%,测试三项指标的敏感性,(详见财务评价指标敏感性分析表),选取建设投资、运营成本、运营收入、三项指标为敏感性分析指标,通过变化前后的FIRR、FNPV、投资回收期,与基准财务收益率、基准财务净现值、基准投资回收期进行对比。

财务评价指标敏感性分析表。

单位:万元

序号

变动因数

因数基数

变动情况

对净现值(FNPV)的影响。

因素变动前的内部收益率(FIRR)。

对内部收益率(FIRR)的影响。

因素变动后的内部收益率(FIRR)。

绝对量

NPV

绝对量

总投资

95288

加10

9529

减6543.75

19.31%

减5.77

29.88%

13.54%

运营收入

减10

减10365.21

19.31%

减8.68

44.95%

10.63%

运营成本

加10

减3041.47

19.31%

减2.65

13.72%

16.66%

（2）敏感性分析说明:。

1)当建设投资增加10%时,财务净现值减少为1537.17万元,投资回收期延长至8.07年,财务内部收益率减为13.54%。

2)当运营成本增加10%时,财务净现值减少为5039.47万元,税前投资回收期延长至7.72年,财务内部收益率减为16.66%。

3)当运营收入减少10%时,财务净现值增加为-2284.27万元,投资回收期延长至8.41年,财务内部收益率减少为10.63%。

(六) 财务净现值（FNPV）弹性分析。

根据税后FIRR在建设投资、运营成本、运营收入三项指标分别增加10%或减少10%的情况下,弹性系数为：建设投资2.99,由此可看出四项指标中运营收入变化弹性最大,经营成本1.37,经营成本再次之,敏感性系数最高,建设投资次之,运营收入4.5。

(七) 净现金流量图形分析。

到第六年随着固定资产投资减少净现金流量转为正值,项目建设期内前五年净现金流量均为负值,根据本项目经济寿命期净现金流量折线图,到第六年为正值,到本项目经济寿命期终点,以净现金流量为Y轴,建成期第七至第十年,由于有土地出让收入的支撑,由于没有了土地出让收入,净现金流量又缓慢向正值回归,出现了本项目净现金流量的最高峰值,随着固定资产资产残值回收等因素影响,说明了前五年固定资产投资较大,再度导致净现金流量短期内出现大幅下滑到负值,到第十一年后,净现金流量出现了一个小幅跃升,净现金流量三维镞状柱形图可看出,以年份为X轴,地热水、中水回收利用等服务性收益的逐年增加,但随着营业税及附加、所得税地方留成、自来水。

运营收入、建设投资、运营成本、三项指标对本项目的经营发展影响较大,而运营收入中土地出让收入又占很大比例,为游客提供优质的服务产品,从而达到提高游客入游率,做到人无我有,人有我优,选准土地出让时机,成为决定本项目成败兴衰的关键因数,最终带动整个项目区取得或超过预期的效益水平,加强内部经营管理,适度控制建设规模,努力降低营运成本,引导投资商创新思路,通过以上分析可知,因此投资人要根据当地市场需求,精心策划,加大招商引资的力度,树立特色意识,实现优质优价的目的。

10.8 财务分析结论。

力争运营收入特别是土地出让收入达到或超过上述水平,将运营成本费用控制在上述范围,从财务分析角度来看是能够达到预期的效益水平的,综上所述,本项目回收期较短,盈亏平衡点适度,但规模较大,需大力宣传,加强经营管理,因而是可行的。

（详见附后财务分析计算报表,）。

11. 风险分析

11.1 项目主要风险因素。

通过上述分析,本项目的主要风险因素在于市场、工程建设、经营管理等方面。

风险程度分析:

（一）市场风险

旅游收入年均增长速度可达15%左右,若近、远期度假村游客年均增长速度为10%左右,根据近年来本地旅游发展现状预测,但如果受气候、旅游环境或其它不可见因素影响,游客总量比预期减少时,则项目建设市场分析为可行,财务效益降低,将会出现较大投资风险。

（二）工程建设风险

工程造价和工期是本项目的主要工程建设风险,项目建设地点地形为浅丘山地,直接关系到项目建设的质量与造价,高填方技术处理和建筑施工中有较大难度,工程如果延期,建设中招投标实施成功与否,地形较复杂,坡度比降较大,将直接影响到项目投资的回收,另外。

（三）经营风险

影响项目经营的因素主要包括本地旅游业发展状况、度假村经营者与本地旅游行业的协调关系、经营者自身的管理模式和方法等。

11.2 防范和降低风险措施。

根据对各种风险因素及风险程度的分析,针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的措施,项目面临的主要风险已经明确。

（一）加强度假区工程施工管理,提高工程质量。

（1）协调有关方面的关系与办理各种建设手续和抓紧工程建设必须同时进行,以保证工程如期开工建设和竣工验收。

（2）认真贯彻基本建设程序,严格按设计建设施工,保证工程质量。

（3）注意关键工程的进度,注意每一个影响工程进度的关键部位和细节。

认真把好设备、材料关,（4）选择好设计、施工、监理单位。

（5）主体工程竣工验收后,边经营边建设后续工程,可以部分开放对外营业。

（二）加强度假村经营管理,提高经济效益。

并通过媒体加大对度假区的宣传力度,以提高度假区经营效益,（1）应在提高经营管理者自身管理水平和加强度假区主营服务的基础上,加强与本地旅游部门的横向合作,扩大影响。

尽量提高度假区综合开发效益,应尽量减少度假区营运的服务费用和管理费用,提高度假区经营的经济效益,（2）加强度假区的经营管理,增收节支,开展多种旅游经营项目,同时,防范和减低各种经营风险。

12. 效益分析

12.1 社会效益分析。

将度假区建设成以温泉度假为主,针对不同消费群体建造不同消费档次的商住、旅游休闲设施,能够根据实际需求,能够进一步满足游客及人民日益增长的精神文化生活需要,全面提升旅游度假质量和旅游品位,（一）曲靖市温泉旅游度假区的建成和投入运营,辅以丰富多彩、品味较高的商务、休闲活动的特色旅游度假区。

温泉度假区规划用地574.9公顷,（二）可以改善城市生态环境,有利于全面改善生态环境,提高周边地区乃至全区人民的生活质量,进一步提高人们的生活质量,度假区绿化率达50%,保护温泉景区自然资源。

（三）度假区旅游产业的不断发展壮大将直接促进当地旅游业的发展,当地居民收入可提高2倍以上,旅游及相关产业发展后,生活水平将大大提高,并带动整个区域内商业、服务业、交通运输业、邮电、通讯等行业的共同发展,据预测。

（四）可带动周边地区农业产业化发展,提高农业产品附加值,增加周边地区农民收入,为农民群众带来实实在在的经济利益,随着景区旅游产业不断发展,可对周边地区种植业、畜牧业、水产养殖业、林业等产品进行深加工。

（五）可解决部分城乡劳动力就业问题,缓解就业压力,实现农村剩余劳动力向非农产业的转移。

12.2 经济效益

将成为极具投资价值的旅游、商贸地段,本项目按一次性规划、一次性投资,旅游度假区建成后,[详细经济效益分析见本可行性研究报告（10.项目财务评价）及财务分析表],建设周期六年,凭借其优越的地理位置和自然资源,升值潜力大。

13. 结论及建议

该项目的建成、投入使用能够进一步加快全区旅游业的发展,将资源优势转化为经济优势,曲靖温泉度假区的建设依托三宝温泉的地热水资源、文化、区位、交通等优势条件,推动麒麟区经济、社会全面发展,能够解决部分城乡劳动力就业,促进农村剩余劳动力转移,（一）旅游业是涉及面广、综合性强,一次投入永久受益的朝阳产业,并辐射、带动度假区周边商贸、餐饮、交通运输业,结合地域特点,同时。

项目管理措施具体,项目选址科学、功能布局合理,项目建成后可产生良好的社会、生态和经济效益,（二）通过对曲靖温泉度假区建设项目论证与分析,建设指导思想清晰,建设条件基本具备,该项目符合国家、省、市关于加强旅游业发展产业政策和麒麟区实际,建设方案符合国家相关建设规范和强制性标准。

因此,该项目的建设是必要和可行的。

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Sheet1

时间

项目2004年2010年2015年2020年。

消费水平(元/人)0元。

上限方案

(15%增长率)旅客总数。

(万人数)23%54%86%139%100%。

消费额