2013云南丽江旅游地产项目定位报告

丽江旅游项目

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Zhangshao | 16:18。

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确定项目发展方向树立丽江古镇旅游新热点打造高端古镇商业新模式开创中国古镇新品牌。

我们能做什么该怎么做我们有什么What can we doWhat we haveWhat to do市场要什么Market to want what项目定位逻辑。

解题从项目自身现状开始,分五步展开……PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5PART 6PART 7项目价值剖析项目市场分析古镇案例研究项目总体定位项目产品建议投资效益分析附件?项目·区位?江南古镇·研究?总体·定位?投资·效益分析?营销·策划?项目·地块分析?大研·古镇研究?徽派·古镇研究?客户·定位?总体·规划建议?销售·代理?项目·资源提炼?束河·古镇研究?川渝·古镇研究?产品·定位（含动漫）?A区规·划建议?溢价·分配?湘黔古镇研究?形象·定位?景观·借鉴及构思?全程·服务?闽粤古镇研究?案名·建议?合作·单位推荐?西北古镇研究?世界古镇研究本体支撑市场研究案例总结解决方案效益分析合作报价认清自我特征寻求发展机会成功模式共性确定核心定位精磨细作产品经济指标测算合作模式选择。

让我们从项目谈起……。

ProjectvalueanalysisPART 1项目剖析。

丽江旅游价值分析Valueanalysis。

中国的古城文化旅游,小结Lijiangtourismvalue丽江旅游产业价值就目前中国旅游发展现状来看,在丽江古镇为主题的旅游商业地产,给区域旅游地产的发展,中国的旅游资源非常丰富,佣有独特的东巴文化（联合国世界非物质文化遗产）继大研古城之后,加之玉龙雪山、茶马古道、黑龙潭等众多景点丽江的旅游吸引力非常之强与此同时,以此发展下去,中国的旅游资源过剩只是一个时间问题,民族文化丰富,各地政府均将旅游与房地产结合发展,已显疲态反观丽江,景点繁多,束河古城乘势而建,在近5年的古镇旅游热之后,客户对比性强,将带来巨大的挑战,必定是一片红海……。

项目基础价值分析Valueanalysis。

大大优化项目核心景观体系,小结项目核心价值提炼1.丰富的原生态景观资源保护好对完好,可丰富项目层次感,6.项目地块水资源丰富,5.地块面积较大,形成核心资源,4.地块方正平坦,但缺乏层次感,可有效的导流旅游客户资源,建造空间及弹性较大,3.项目北部与束河古镇相接,2.项目东侧紧临500米湿地公园,后其规划利用缓坡及景观绿化带,部份植被可考虑就地移植,建筑成本可有效控制,且处于束河水脉下游。

ectmarketanalysisPART 2Proj项目剖析。

缅玉、雪花银由于丽江特殊的地理位置,丽江雪花银非常有名,并且在网上出现大量游客发贴在大研买玉受骗,丽江及其附近地区就有很多银矿,其纯度极高,滋润而细腻优良品质硬度低、亮度高,为大研的口碑,由于大研古镇的商业化,买银上当的经历,铸银,多年的采银,有大量的缅玉流入,整个丽江的形象以及旅游业产生了极为不利的影响,特色购物,早在木氏土司统治时期,以其重而典雅,受到大量旅游客户的喜爱,使得纳西族银器工艺精湛,造型丰富独特近年来,丢失了大量的民族、民俗文化,并且有愈演愈烈的趋势。

是大城市的娱乐场所,每间酒吧都是由古宅所加以装修的,纯洁而干净归宿现在酒吧,一部电视剧所创造的一种文化奇迹一间酒吧,酒吧文化鼎鼎大名的酒吧一条街,门上挂著木刻招牌,有些店家会掛上成串红辣椒,一段“艳遇”,艳遇,休闲娱乐,一种干净的生活方式,位于大研古城新华街,到了今天除了装修不同,或用英文、中文、纳西文或韩文书写店名,也有掛破斗笠和旧蓑衣或一些老农具,试图重建一股古朴的气氛,除了国內外地來的观光客外,这也是洋人經常出沒的地方,这里,毫无区别,已经面目全非。

是游览丽江古城、玉龙雪山、泸沽湖、长江第一湾和三江并流风景区的枢纽点束河古镇束河古镇起步较晚,束河古镇处于丽江所有景区的核心部位,是丽江风大景观必经之路,成为旅游中枢纽,旅游设施较好,束河地理位置优越,景观资源丰富,其临近玉龙雪山,优势非常明显,客户流量增速较快。

首先要保证业态商家的生存空间及存活率,目前束河客栈泛滥,客栈必须要佣有自己的文化,束河结合古道文化,同时连锁性质的客栈落户束河,保证好质量的形象及服务,各业态要发展,那么束河的客栈便是民宿的升级版,在规划同时考虑各业态的位置及发展,如何保证,驿站文化,充分展现出驿站文化的特点,导致商家的存活空间狭小,标准备化与雷同化如果说大研古镇的客栈是民宿,形成维一形象下的推广,但奈其地点分散,数量又非常之多,显得杂乱无束,虽然具有民俗风情,但给人的感觉却更像宾馆,天阙认为,自己的风格,其次,绝不能乱似繁星,最后,必须要在管理中介入监管。

管理不到位,而是在于古镇在整体管理与推广,小结客户量日益活跃市场形象越发清晰具备部份超越大研古城的条件束河目前存在的最大问题不在于客源方面,对于中高端、高端客户毫无吸引力而言,前期规划建设过程的问题逐渐显现,究其原因,主要有以下几方面：1、环境卫生非常差,2、客栈繁多,业态生存空间狭窄,影响物业价值,3、污染严重,包括水污染,从泉眼流出的水,到达山脚,已经乌黑浑浊,让旅客及为反感,4、商业层次感不够强,业种较少,购物感不足。

丽江高别墅产品价格现状丽江酒店客户需求层次论悦榕庄1. 超五星酒店金茂·雪山语2. 五星酒店天域阳光3. 高端客栈丽江假日9000120000250004. 一般客栈,丽江别墅研究丽江目前高端旅游度假物业陆续出现,区域同类产品供应相对较少,成交价超过25000元/平米,未来高端产权托管式物业存在市场空间。

丽江别墅研究楼盘名称体量（平米）主要物业形态在售别墅物业形态分析悦榕庄10000独栋/联排雪山纳里52100联排/双拼/叠拼/多层花马溪谷50000独栋/双拼天域阳光31858独栋/双拼33%古城河畔高尔夫267000独栋/双拼50%丽阳天下30000联排/多层丽江人家60000联排/双拼/独栋/多层17%0%丽江一号20000独栋/双拼/多层天籁雅筑134000联排/双拼/独栋/多层混合型独栋联排/叠拼独栋/双拼丽江目前主要在售别墅中,独栋和双拼的物业形态是目前市场的主流产品,混合型社区占据主导位置多种业态组合有利于降低项目风险在纯别墅社区中。

丽江别墅研究别墅产品的主力客群来源于北、上、广、深等一线、沿海城市其中以企业高管、私企老板为核心主力,购房目的以投资、度假为主。

丽江酒店研究目前丽江高端酒店数量较多,未来对本案酒店挑战巨大,大大提升了丽江的高端服务标准并且悦榕庄已经成为丽江高端酒店榜样,以悦榕庄、铂尔曼为代表。

丽江酒店研究五星级酒店价格（RMB）四星级酒店价格（RMB）3300330010801080240026002600801600100049038012001200900560680680380350门市价黄金周双休日工作日下限均值上限门市价黄金周双休日工作日下限均值上限资料来源CRIC丽江高端酒店均佣有其得天独厚的核心资源,价格高于全国其它城市同类酒店且高端酒店正在走入发展期,向成熟期迈进。

丽江酒店研究目前丽江酒店客源分布丽江高级酒店消费需求国内客源市场?度假旅游为丽江市高星级酒店主力客源,会议为会议类酒店需求9%丽江酒店客源主要由国内和国外两部分组成29%62%丽江酒店入住以高端旅游度假客群为主商务度假旅游客户为补充商务度假其它,?商务客源是高星级酒店部分客源,丽江酒店凭借优质的?一级市场：港澳台地区、日本、韩国以及在华外国人,大多数酒店在淡季非常重视这一部分客源的开发,海外客源市场?随着丽江城市知名度的提高,但此部分?一级市场：长三角、珠三角、环渤海经济发达地区,注：商务需求为经贸活动需求,包括企业年会、?三级市场：云南省内及其它地区,高级会议、会展等,客源受季节性影响较大,自然环境、高品质服务水平,?二级市场：四川、重庆、贵州等云南省周边城市,言阔的发展空间?三级市场：澳大利亚市场,其商务部分业务具务?二级市场：东南亚市场、欧洲、北美。

丽江酒店研究酒店物业市场机会研判项目发展精品商业的意义评估匹配度评分?高端商务会议酒店市场空间较大?商务型高端酒店仍存市场空间目前丽江酒店市场还是以商务会议客户居市场发燕尾服高端商务酒店的市场空间较多,?高端度假酒店市场尚不成熟,并通过现在媒体强势运作高端旅游度假型酒店及商务会议酒店有较大的市场空间项目本身地理位置及资源素质,无强势运作理念?酒店的差异化是项目品牌建设的关键休闲度假型高端酒店概念泛用,完全具备发展高端旅游度假酒店的态的发展带来了市场机会,商务会议在丽江酒店市场聚集效应明大,可以适当发展高端商务会议型酒店,发展潜力巨大?度假酒店缺乏高端实质,发展空间较大目前丽江真正意义上的高端旅游度假酒店项目基地可谓是依山、靠水、临景,高端酒店的发展趋性较大,?精品主题酒店概念缺乏,以强势的主题型概念型酒店机会的颠覆性营销机会占领市场,地块的区位条件虽有不足,区域规划前景良好,基础条件,存在进入题区的规划打造,多主定主题的精品酒店却未有出现,有利于本项目酒店业态的发展,场逐渐成熟,而导入特本项目凭借多种中、高端物业精武配置,但仍显优于成熟,这给本案要酒店业聚集效应,有提供该类产品升级空间,空间组合只有悦榕庄和铂尔曼,创造差异化的品牌形象,外加束河古镇的人气延伸服务却更为不足,但市显,因此竞争会越发激烈,功能设置、硬件配套基本类似,越,融合本地文化。

让我们看看中国旅游发展现状……。

AcasestudyPART 3案例研究。

是江南古镇的魂,尤其以江南水乡古镇为典型,江南古镇研究泛指“长江以南古镇”,江苏江南6 大浙江周庄西塘同里乌镇甪直南浔,“水”文化和“古”文化的交点。

将古镇分为8个区块,始终呈现着一幅“人家在水中,水中有倒影”的不断变幻的水乡风情画,古镇区9条河道纵横交织,古镇在春夏秋冬、晴阴雨雪的长久年代里,在其中有27座古桥将市镇连通,水上架小桥,桥上行人走,小舟行桥下,桥头立商铺。

以开发促进保护”的古镇旅游开发模式获UNESCO高度认可,在考虑历史古镇旅游价值的同时,?尤其对乌镇西栅的保护,于全国范围内率先走出了历史街区保护再利用的可持续发展之路,管线地埋、河道清淤、修旧如旧、控制过度商业化等开发创新,“修旧如旧,乌镇不仅仅对历史建筑实行了再修复,以存取真”到“实现历史街区的再利用”,保护与开发并重,从“修旧如故,更在留存历史文化原生态风貌的基础上,?保护过程中,进一步考虑了古镇发展与人类生活如何和谐统统一等问题,种种保护开发理念均处于国内领先水平,除了强调保护对象的遗产价值外,整体上实现了保护面积的不断增加,更重视其本身实用功能,?从2001年东栅景区正式开放到2007年开放西栅景区,乌镇首创了联合国教科文组织“乌镇模式”,保护深度的不断延伸,使古镇不再是单纯的“观光博物馆”,而成为一个功能完备“原汁原味江南水乡神韵”、现代与古朴完美结合的生活社区,以存其真。

使乌镇作为历史文化名镇的保护内容得到了很大程度上的完善,乌镇通过挖掘乌镇自身的历史文化积淀,把一些濒临失传的民间技艺请出来,书院、当铺、桥、水阁、皮影等28项旅游项目吸引物形成乌镇突出的文化民俗特色,而以文化性和民俗性见长的深厚历史文化底蕴,将茅盾作品中的一些知名场景恢复到现实生活中来,?乌镇是一代文豪茅盾的故乡,自身的历史文化积淀深厚,“深厚文化底蕴”支撑起乌镇纵深发展下去的灵魂,一些乌镇历史上具有浓郁地方个性色彩的民间节日,乌镇开始举起文化的大旗,?挖掘文化底蕴首先表现在景区各种场馆的建设中,这些场馆把完整的生活形态和深厚的地域文化,乌镇将自身打造成文化观光旅游和休闲度假旅游并举的旅游景点,则是乌镇突出的个性,?做好名人文章是古镇塑造自身特色的重要途径,公司对桶匠、锡铜匠、烟作匠等进行各种形式的补贴,鼓励这些手工艺人以作坊的形式进行展示和经营,茅盾故居作为全国文保单位被保护得很完善,借茅盾和其作品的知名度,游历一番乌镇,特别是“民情民俗文化”发挥得淋漓尽致,这种体验吸引了许多青年学子和文化程度较高的顾客群,文化成就斐然,仿佛在茅盾先生笔下的时代里走了一遭,“小桥、流水、人家”是江南六大水乡古镇的共性,比如“香市”等也被重新恢复……这些做法,同时对传统的蓝印花布、三白酒、姑嫂饼等传统工艺品与食品的生产加以恢复,1300年来名人辈出,民间武术协会、戏曲协会也得到了支持,而那些早已解散的当地皮影戏、花鼓戏艺人也被重新请回来发放工资,使之继续发扬光大,如林家铺子、当铺等等,所以,安排表演场所,同时。

提高项目知名度体验式营销,乌镇旅游营销,?全方位营销推广,?大举体验式营销,卓越的全方位营销推广,走出国门、打开国际市场,通过茅盾文学奖颁奖仪式、江南水乡狂欢节、香市、花车巡游、烟花大会、接待APEC嘉宾、首届中国桐香乌镇水乡童玩艺术节等大型特色节事活动来吸引游客,增加项目人气与吸引力从国外游客身上获取国内市场的观注和认可,增强项目互动性,借势电视剧《似水年华》,电视剧的介入,?广泛参加昆明国际旅游交易会、柏林旅展等国内外各种大型国际旅交会,增强项目互动性接地气的文化嫁接,打开长三角市场,电视、报纸、户外等全方位品牌广告出击上海、浙江及邻近周庄、同里景区,奠定海内外市场一流的知名度,“体验杭州历史”“看过周庄和同里,目前已是浙江省海外游客最多的景区,再看看乌镇何不是一件幸事”,同时集中展示了乌镇具有典型地域特色的民情风俗,调动游客的参与性,充分抓住旅游推介会议等一切宣传机会,塑造其别具特色的江南水乡的新形象。

乌镇小结先进的营销理念深入文化挖和接地气的嫁接电视、名人、国外展出?旅游产品型开发经营：从前期的整体筹划到市场定位再到整合营销策略,为古镇的开发经营提供了借鉴,代表了国内古镇旅游开发的未来方向?全方位营销：消费者主导市场时代,旅游景区需要充分利用各方资源全力推进市场营销,?企业为主导的运作模式：乌镇引入中青旅、IDG等外来实力强大经营、投资者的景区运作模式,乌镇自始至终将旅游资源做为“产品”来营销,再次证明了文化在古镇旅游开发中的重要性,乌镇以其茅盾、乌锦、皮影、水阁等为主要载体的文化与民俗特色,?特色水乡文化挖掘与塑造：在小桥流水人家之外,它的成功也证实了旅游资源企业化运作的可行性,电视剧名人营销、利用国际高端会议间接宣传、走出国门参加国际旅游展会是比较创新的推广方式,值得借鉴,将乌镇做为一个品牌来打造,确立差异化竞争力。

融风俗文化之精华,融石雕、木雕、砖雕为一体,徽派古镇研究徽派3大古镇徽州古镇集山川风景之灵气,粉墙黛瓦的徽州古镇依山就势,风格独特,雕镂精湛,尤以民居、祠堂和牌坊最为典型,构思精巧,显得富丽堂皇,在不同的镜头里都彰显出惊人一致的水墨山色。

建于明嘉靖22年的文峰塔（俗称岩寺塔）是岩寺镇的地标建筑,岩寺镇古镇为低山丘陵环抱,岩寺镇还有大夫祠、龙章褒节坊、进士第、岳公生祠、紫极宫和娑罗园、菜园、檀园、会心园等一大批古建筑,也是徽州最高的古塔是岩寺文峰塔,现存古迹有岩寺塔、凤山台、龙章褒节坊、进士第门楼、南方八省红军游击队旧址等,古镇四周岚拥云联,便可见一座古塔傲然立古镇之中,一到岩寺镇,丰乐河穿镇而过,重峦叠樟,景色秀丽,除古民居外。

大家风范的徽派古镇万安古镇位于休宁县城城东4公里处,万安一直是古徽州重要的水运码头,为徽州四大古镇之一,万安地处盆地,有“小小休宁城,又当休宁县通往州府的要道,它依傍于横江北岸,临水而立,皖赣铁路,屯景公路横贯全镇,镇东尽头是风光的绮丽的古城山,依畔横江,遂成为早期外来居民的聚居地,在陆路不发达时,来往行商众多,渐成集镇,镇街长约5华里,明清均为休宁九大街市之首,大大万安街”之誉。

川渝古镇研究川渝4大阆中上里洛带平乐。

阆中古城山围水绕、相衬相倚,2300多年的历史,杜甫曾赞道“阆中胜事可肠断”,阆中就是著名的旅游胜地,是国家历史文化名城,古镇一：阆中古镇：川渝灵性阆中位于四川东北部,2000多年来,公元前314年,阆中山围四面,历史悠久,至今已有而且早在1000多年前,城中纵横勾连的诸多古街、古院、古屋、古树,苏轼曾赞道“阆苑千葩映玉寰,水绕三方,一直为蜀道南路的“咽喉之地”和川北政治、经济、文化、军事中心,陆游也曾在此留下了“城中飞阁连危亭,打造了人居环境典范,战国时为巴国别都,天造地设,风景优美,置阆中县,人间只有此花新”,处处轩窗对锦屏”的佳句。

蜀汉名将张飞镇守阆中七年之久,南宋抗金名将张宪为岳飞女婿,张飞与张宪,一个生于阆中,一个死于阆中,历代王朝都阆中古城全景在这里设置郡、州、府、道、治所,构成了阆中古城在发展旅游中的独特优势,一为“武穆”女婿,汉唐时期,阆中一度成为四川临时省会达19年,阆中是中国古代天文研究中心,并于伐吴前夕在阆中被刺身亡,并称“二张”,明、清时期,最后都因意外原因被杀,一为“武圣”之弟,都在金戈铁马的战场上驰骋无敌,著名天文学家落下闳创制了《太初历》和世界第一台浑天仪,出生于锦屏山麓张家湾,是两个重量级的悲剧人物,厚重的文化底蕴和灿若群星的众多文物遗迹。

古街巷：巴蜀古建筑的实物宝库古院落：中国院落杂家古窗花：民间建筑的一大奇观?阆中山、水、城如唇齿般相衬相倚,阆中便是声名远播的'古城'了,使阆中的建筑格调骤然上品位、成规模,?阆中古民居的窗花达百多种以上,有'中国民间建筑的一大奇观'之誉,?阆中古民居融北方四合院和江南园林建筑的特点,逐渐使古城形成了独特的唐宋格局、明清风貌,?如今保存下来的古街巷达61条之多,?自战国中期巴国由于战乱迁都于阆中以来,是阆中古建筑的主要特征之一,按宫苑格局大兴土木、广建殿堂,已成为中国古代建筑史上不可多见的一份珍贵文化遗产,?此后历代王子皇孙,?其技法有浮雕、镂空、圆雕、多层雕,?玲珑剔透,?三国时期,原汁原味的古城风貌,?有描绘自然景物的奇花佳卉,变化万千的雕饰镂刻,?房屋上的握挑、吊檐、檐头、门窗、门楣,朝廷命官在羁留这块'风水宝地'期间,这些建筑和谐相处,为古城营造了浑厚而带有神秘色彩的文化氛围,汇成一部再现唐宋以来民间艺术的“百科全书”,而古院落更是数以千计,大多有雕饰,?尤其是唐初鲁王灵夔、滕王元婴相继镇守阆中时,或兴土木以建府第,专家学者誉之为“巴蜀古建筑的实物宝库”,人居环境妙趣天成,也纷纷广聘能工巧匠,总面积达2．1平方公里,形成“串珠式”、“品”字型、“多”字型、“倒插门式”等风格迥异的建筑群体,历代帝王都将其视为辖治西南的重镇,有表现古代人民不懈追求的“福、禄、寿、喜”之图案,堪称典范,竞相在此设置郡、州、府、道并苦心经营,始有阆苑之称,或择佳处以修别殿,?2300多年的悠久历史,相得益彰,有反映市井生活的琴棋书画,有象征吉祥如意的珍禽异兽,林林总总,生动、灵性。

汉桓侯祠唐代佛塔五龙庙永安寺清代四川贡院华光楼。

滕王阁锦屏山东山园林落下闳故居（星座苑）清真寺天宫院。

小结历史文化型旅游文化底蕴深厚保护与开发不足文化丰富深厚,没有很好的将历史文化合理延伸,景点停留在历史参观层面,景点丰富多元,反而难以形成核心景点,形成旅游产业链,但显得零散,缺乏有力的组织。

黄龙溪古镇：千年水码头黄龙溪古镇位于成都双流县,黄龙溪古镇曾先后被评为“中国民间艺术火龙之乡”、“中国环境优美乡镇”、“中国民间文化遗产旅游示范区”、“中国历史文化名镇”、“AAAA国家级旅游景区”,如今的黄龙溪人文底蕴丰厚、民风淳朴、古树掩映,这个有着1700多年历史的川西小镇,曾是大宋水码头重镇,鸡犬相闻的历史,宁静怀古,其旅游特色以茶馆最为有特点,有过三县治所,诸葛孔明三国时在此铸鼎屯兵,项目水污染严重。

平乐古镇：蜀地水乡平乐位于成都西南面,有人称茶马古道第一镇平乐为蜀地水乡,这座有两千年历史的古镇,距成都仅93公里,每一条古街、一座古寺、一棵古树、一碗奶汤面、一盏小河灯,其实水乡韵味比江南还要浓些,都承载着许多巴蜀文化的风韵。

上里古镇：水墨故乡上里古镇位于雅安市雨城区北部,上里古镇东、北、西三面为丘陵山地,特殊的地形使得上里古镇冬无严寒、夏无酷暑,亦是四川省“十大古镇”之一,古镇至今保留着千百年的风貌,距城区27公里,坐落于四县交接之处,是四川历史文化名镇,中南部是山丘围成的平坝,地理位置可谓得天独厚,气候舒适宜人,虽然有些地方是新建的,但也不显突兀,这一点难能可贵,而且可能是多数旅游者喜欢的。

洛带古镇：成都后花园洛带位于成都龙泉镇北10公里,洛带气候温和,中秋来临前的洛带,并将这里戏称为“成都后的花园”,是个有浓郁客家文化的古镇,被誉为“西蜀客家第一镇”,适宜果树生长,瓜果品种丰富,香飘数里,引得许多成都吃客季节性观光。

湘黔古镇研究湘黔4 大凤凰黎平芙蓉青岩。

凤凰地区卖家是一个独特的风景沿着沱江走一路上能见到的人家基本上是卖家,沱江沿线,另有陕西省凤凰古镇,新起的有凤凰文化广场附近,凤凰商业主要分布在沱江南面,以及虹桥建设路沿线,与贵州省铜仁地区相邻,中国旅游胜地,真正的酒杯风情,位于湖南省西部,著名作家沈从文出生地,包括以东正街为代表的古城老街,出售的商品绝大多数是该地地方特色,如：姜糖、血耙鸭、猕猴桃、花环、独具风味的苗族饰品等等之类的东西。

建筑特色吊脚楼并不少见,但凤凰古城河的吊脚楼建筑造型比较灵巧、考究,其建筑外部空间特征主要表现为：建筑空间各部分体块的组合方式较灵活、自由,但因其底部架空部分与上部实体建筑之间的比例较小,故显得轻巧,总体来看,并使之垂悬于河道之上,从而在视觉上形成独特且生动的河岸风景,且融合了苗族民俗与若干徽建筑的特征,有错层、退层等形式建筑体量较大,吊脚楼建筑外部空间形态的最大特征在于：利用上下的穿枋支撑挑出走廊或房间。

学者故居位于凤凰古城北文星街内的一个小巷里,沈从文熊希龄沈先生一九零二年十二月二十八日在此出生,熊希龄清同治九年（1870年）出生于凤凰,沈从文故居现为湖南省及全国重点文物保护单位故居为四合院系南方古式的木瓦结构,沈从文先生《边城》一书中,凤凰古镇：著名作家沈从文出生地故居现存房屋4间基本是保持原貌,发现一个名为“镇竿”的小点,事实上应当有一个城市,那里同十五岁中秀才,二十五岁中进士,二十二岁中举人,有这样一段描述凤凰：“若从一百年前某种较旧一点的地图上寻找,比较矮小但很精致,很富于苗族情调,故居属县重点文物保护单位,在那城市里,当可有黔北、川东、湘西熊希龄,别的小点一样,三五千人口……”这就是蒙有一层神秘面纱的古城凤凰,北京大学旁听故居往东200米便是秀丽的沱江,1913年当选民国第一任民选总理,一处极偏僻的角隅上,职业：作者,毕业院校：小学毕业,天生聪慧,被喻为“湖南神童”,后点翰林,安顿下由于他反对袁世凯复辟帝制,不久就被迫辞职,名人效应,永远是一张好牌。

北门城楼始建于明朝本名“壁辉”,因位于凤凰古城北面,俗称北门城楼,目前已成为凤凰古镇的主要旅游景点之一。

沱江前临清澈的沱江,既有军事防御作用,又有城市防洪功能.。

沱江·夜景

有水的地方永远是那么的有灵气湘西沱江为凤凰县境最大的河流。

?沱江跳岩,?沱江“跳岩”,也曾是进出凤凰古城的主要通道之一,这里都是进攻凤凰古城的主要通道,位于凤凰古城北门外沱江河道中,也是从沱江的“跳岩”走向世界的,?跳岩全长100米,?乾嘉苗民起义、辛亥革命凤凰光复起义、解放战争,?沈从文、黄永玉等文学艺术大家,始建于清康熙四十三年,共有15个岩墩,是湘西特有的交通方式。

原名卧虹桥,凤凰古城的标志性建筑之一虹桥,虹桥横卧于沱江之上,历史悠久,这座桥始建于明洪武初年。

而旅游产品开发则没有很好的做到文化启迪的作用,小结少数民族民俗型旅游环境优美体验感不足凤凰古城绝大部分游客的旅游目的是休闲度假,然而目前凤凰的旅游产品的开发仍然处在一个较低层次,未能很好的激发游客的热情,而凤凰最吸引他们的则是凤凰古城的名族风情,即游客亲身体验性不够,游客虽然也在游览,更希望体验一番异域风情,游客只是被动的视觉、听觉、嗅觉、感觉的接受者,文化背景等,对于习惯了大都市生活的他们来说,但也只是在走马观花,而没有完全融入景点之中,对于人文景观,学识水平稍高的人侧重于其历史。

闽粤古镇研究黄姚古镇。

黄姚是有着近千年历史的古镇,故名'黄姚',由于黄姚所处特殊的地理位置,由于镇上以黄、姚两姓居多,距桂林200公里,西距县城70公里,镇政府所在地东距贺州市72公里,发祥于宋朝年间,兴建于明朝万历年间,黄姚镇位于广西贺州昭平县东北部,东面与凤凰乡、贺州市公会镇毗邻,北面与钟山同古镇、清塘镇接壤,鼎盛于清朝乾隆年间,南与樟木林乡、富罗镇交界,西面与走马乡相依,现已被列为省级风景名胜区,全镇居民600多户,八条街道,房屋多数保持明清风格,四面皆山,易守难攻,而且交通不便,所以村镇处于半封闭状态,使得古老的民居、众多的文物得以保存。

黄姚镇不仅风光秀丽,而且保存有大批明清时的建筑,文物荟萃,是一处典型的有着文化品味的南方古镇,省级文物保护单位有黄姚古戏台和广西省委旧址,县级文物保护单位有宝珠观、文明阁、白马庙、兴宁庙、水口祠、安乐祠、钱兴烈士塑像等十多处。

?景色秀丽,?主要以明清时的建筑为文沉淀,小结历史文化型旅游低度旅游开发摄影者的天堂?黄姚古镇旅游开发程度非常低,以自主短途游客为主,但发展保护不够,怪山林立,具有广西典型的自然风貌。

西北古镇研究西北4 大华阳党家村陈炉青木川。

古镇现保存着完好的清末古民居建筑一条街、汉唐时期古栈道遗址、傥骆古道遗址、明清建筑古戏楼、华阳古塔等,建立了华阳革命根据地,迄今2000多年历史,自汉唐起曾发挥过重要作用,连接秦岭南北的最捷路径傥骆古道从此而过,是历史上有名的古道驿站、古军事要冲、古经济政治重镇,1935年,成立华阳街等7个乡苏维埃政权,点燃了红色革命火种,居秦岭腹地,红二十五军曾在此作战,华阳古镇华阳镇,司令部旧址现保存完好,太白山南坡,离洋县县城北76公里,盛极一时。

陈炉古镇陶瓷文化沉淀深厚,千百年来遗存下来的古窑场、古制品历历在目,可见古风犹存,堪称东方古瓷镇活化石,陈炉,乃当今历史唯一遗存的“炉火千年不绝”规模最为庞大的耀瓷基地,有一小镇名曰“陈炉”,因陶瓷而留名,陈炉古镇在铜川市印台区东南30华里的山巅上,陶瓷艺术的古雅烂漫,陈炉镇因“陶炉陈列”而得名,故瓷残片俯拾皆是,据史书记载,民风民俗独具特色,漫步炉山,罐罐垒墙随处可见。

青木川曾是入川的要道之一,曾先后称“草场坝”“回龙场”“永宁里”“青木川”,青木川古镇青木川古镇位于汉中市宁强县西北角,地处陕、甘、川三省交界,一条“回龙场”古街从南向北把小镇拉得悠长,现有大量保存完好、风格迥异的古街、古祠、古栈道、古建筑等历史遗迹,青木川发轫于明中叶,有“一脚踏三省”之誉,古朴的青石板街道尽显古镇的静谧安详,雕刻精美的窗棂、门楣、瓦当风格典雅,据考证,成型于清中后期,鼎盛于民国,是羌汉杂居地区,历经岁月沧桑,两边的明清民居错落有致地连缀在一起。

同时建起了寨堡中几十座四合院,村中集资筑建泌阳堡,②嘉庆、道光、咸丰三朝是党家村经济史上的黄金时代,党家村翻旧盖新,党家村就以富有和住宅好闻名遐迩了,号称“日进白银千两”,据传往老家运送银两的镖驮络绎于道,党家村的由来①党家村党贾两姓分几处在豫鄂交界的唐、白河流域经商,咸丰初年,进入了一个持续百年的修建四合院高潮时期,一并筑起了祠堂、庙宇、文星阁等配套建筑,由于能抓住时机,经营得法,都取得了很大成功,③与此同步,至此。

2003年入选中国历史文化名村（第一批）名单,国家领导人李瑞环在考察党家村时欣然题词称之为“民居瑰宝”。

?党家村旅游产品形式单一,?缺乏宏观长远的旅游规划,小结特殊职能型旅游交通不便旅游产品形式单一?党家村旅游目前主要以农家乐为重要依托,缺乏足够的吸引力,旅游项目停留在浏览观光形式上,尚欠缺能体现古村落旅游的特色并具有吸引力、参与性强的旅游产品,缺乏连续性,?古城旅游现状以观光购物为主,缺乏必要的纪念品商店,旅游项目设计和开发粗糙而零散,旅游线路只是一些零散的点的拼凑,可观性差,多为自主旅行客户,档次较低,景点之间没有主线,不能抓住旅客注意力,游览时易于使人疲倦。

韩国全州文化古镇,全州是很重要,全州人口不过60万人,在韩国历史上,很多古文化也保留下来,是因为它曾经是古都,也是朝鲜王朝的发源地,所以,但城市干净而有情调,非常现代化。

之后仓敷川成了运河,才有了“仓敷”之名,日本风情古镇仓敷日本冈山县的仓敷,仓敷紧邻濑户内海,并挖掘出农业灌溉用的仓敷川,兴建了很多称为“仓敷屋”的米仓,城中心美观地区的运河两岸,是一座迷人的小城,后来高梁川在河口冲刷成三角洲,是诸多黑色屋顶的老建筑,形成一大片步行区域,漫步其间,看看美术馆,逛逛旁边的小店,买点吃的或者玩具,是一件很惬意的事情,这里原来就是海洋,经过江户时代排水造田,成为了稻米产地,河上有不少装满货物的船只,因为幕府享有租税优惠,这里成为富商聚居地。

Project overall orientationPART 3项目总体。

思路二：项目的定位应当体现本项目的战略目标,项目定位指导思路Project positioning guide thinking思路一：项目定位应当体现项目最核心的两大资源,思路四：项目的定位应当体现项目市场差异化占位,即丽江城市新旅游热点,开创丽江旅游新模式,即复合型旅游产品,即大体量与500绿化景观带两大核心资源,思路三：项目的定位应当考虑项目的主流属性,即降低项目风险。

大研古镇俨然已经成为丽江的城市名片束河古镇追寻古道、驿站的文化精神。

而本案该如何站位让我们先回顾一下。

中国的古城文化旅游,在丽江古镇为主题的旅游商业地产,丽江旅游产业价值结论回顾Lijiangtourismvalue就目前中国旅游发展现状来看,给区域旅游地产的发展,中国的旅游资源非常丰富,佣有独特的东巴文化（联合国世界非物质文化遗产）继大研古城之后,加之玉龙雪山、茶马古道、黑龙潭等众多景点丽江的旅游吸引力非常之强与此同时,以此发展下去,中国的旅游资源过剩只是一个时间问题,民族文化丰富,各地政府均将旅游与房地产结合发展,已显疲态反观丽江,景点繁多,束河古城乘势而建,在近5年的古镇旅游热之后,客户对比性强,将带来巨大的挑战,必定是一片红海……。

通过古镇研究总结我们发现旅游地产项目的成败核心因素不是3A或4A而是服务也就是软实力而丽江也同样存在配套不完善服务、营销理念落后管理不到位等软实力问题这就是项目发展的机会所在。

丽江已经拥有大研、束河两在古镇古镇市场竞争激烈吸引力已明显不足大研古镇、束河古镇以历史、民俗文化为背景而我们选择再造一座古城是不明智的选择因为我们没有核心硬件古代遗留资源为景观核心的古镇旅游项目没有吃老本的条件（木王府、茶马古道、驿站）通过研究我们发现软实力在丽江旅游产业当中存在较大的发展空间硬件历史遗留财产吃老本&软实力服务、文化管理、体验。

以云南纳西、东巴文化为项目文化背景以发展“软实力”为核心指导理念与大研古镇及束河古镇产生差异化定位为目的做一个具有纳西风情的,服务型商业复合体项目。

商业性与文化特色的有机结合招商运营选择休闲文化类餐饮为核心主力业态做大做强,项目定位城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心商业定位将现代商业经营模式与城市文化有机融合整体规划符合现代商业功能的需要,增加游客的参与互动性建筑风格延承历史痕迹,把握细节塑造文化内涵将商业符号文化化,穿插各种表演活动,打造城市文化商业母体业态组合业态丰富,选择合适风格。

项目总体定位Totalprojectpositioning老纳西的底片新丽江的客厅。

老纳西的底片以纳西文化为本案核心文化基础尊重老纳西的风土人情,纳西胡琴的制作现场演奏东巴蜡染的现场制作以及制作坊参观,还原传统手工业,制造业,特产工艺,文化基础如鲜花饼的制作、纳西壁画的制作,老纳西婚嫁习俗东巴挂毯的现场制作……将老纳西的传统、老纳西的风情一一展现。

新丽江的客厅在纳西东巴传统文化的基础之上,留在这里展现丽江新城市活力与城市魅力,食、住、行、娱、购、养全方位的服务体系让你留在丽江,打破吃老本的旅游传统理念,就是客人这里便是丽江的客厅在丽江除了感受独特的民族风情的同时更可感受到一个旅游城市应有的活力在这里,将城市打造成真正意义上的国际型旅游憩息地到了丽江,发展现代丽江旅游新城市文化（软实力）。

项目功能定位Totalprojectpositioning集食、住、行、娱、购、养为一体的具有高端品质的精品旅游城市复合体行娱购让旅客来得了,留得住住养食。

行娱购6The six functions住养以食吸引人流,形成亮点食以住凸显差异,创建品牌以行沉淀文化,打造个性以娱拉动人气,促进消费以养提升服务,创造价值6大功能,相互作用,互相支撑,形成整的现代活水旅游产业链。

主打高端客户Colorful feast纳西、东巴高端餐饮酒店,Eat in lijiang纳西民餐中华名餐3七彩盛宴以纳西文化为背景,精品化饮食为核心,The food in the world纳西特色小吃国外特色小吃中华特色小吃2吃在丽江将丽江传统餐饮整合再包装,增加项目的旅游参与积极性,为项目贡献人流,食行娱购FOOD住养3大餐饮主题Threetheme食s1食在天下笼络全国各地名小吃,以传统饮食为核心买点,主打中端、中高端客户,以“舌尖上的中国”为理念。

具有独特个性的民俗客栈Villa hotel2别墅酒店以酒店为依托的产权式别墅,企业会所别墅等The king of wood3木王府酒店以木王府为原形,设计建造1：1原形的木王府,作为高端酒店体验王府居住感受,行娱购住养3大住宿主题LIV住EThreetheme食s1民俗客栈纳西风情的,包括服务员服装全部使用当时丽江特色服饰Mansion hotel。

世界著名动漫雕塑,动漫产业销售The anime world,行LINE行娱购住养5大街区主题FIivetheme食s1餐饮主题街以中国小吃、纳西小吃、纳西餐饮文化、东巴肉干等为主题Cateringthemestreet2住宿文化主题街产权式别墅、木王府酒店、民俗文化客栈等Accommodation cultural theme street3民俗工艺主题街包括银器、玉器、音乐器、布艺、蜡染等民俗工艺Street folk crafts theme水上风情商业街以水为载体的商业街4Water park street5纳西动漫广场以纳西吉祥物雕塑。

E娱NTERTAINMENT行娱购住养5大娱乐主题Fivetheme食s1纳西风情酒吧纳西风情的,具有独特个性的风情酒店、茶楼、咖啡吧等Customs bar2民俗风情具有地域民俗风情特点的高、中端风情KTVKTVAmorous feelings of the KTV3水车摩天轮、过山车尽可以引入更多的游乐设施、如真冰场、摩天轮、过山车等The rides4电影院、舞台剧院电影院作为本地客户服务及项目配套增值服务的一大核心项目,同时作为动漫产业后期一载体The cinema5纳西动漫世界以动漫元素周边产品、世界著名动漫雕塑、纳西吉祥物、纳西T恤、钥匙扣、车贴等销售展示为一体的商业形态The anime world。

购PURCHASE行娱购住养5大购物主题Fivetheme食s1免税店引入高端奢侈品牌、缅甸品牌商品duty-free2民俗风情百货商场城市配套型商场,完善城市生活配套Customs department3民俗工艺主题街包括银器、玉器、音乐器、布艺、蜡染等民俗工艺Street people technology theme水上风情商业街以水为载体的特色商业街4Water amorous feelings of the mall5纳西动漫世界以动漫元素周边产品、世界著名动漫雕塑、纳西吉祥物、纳西T恤、钥匙扣、车贴等销售展示为一体的商业形态The anime world。

养WELLNESS行娱购住养4大养生主题食Fourthemes1纳西养生食疗包括纳西族的养生理念及食品、养生茶、养生秘方等Naxihealth diet2纳西养生以纳西民族养生理念为基础,结合现代养生理念和方法SPANaxihealth SPA3道家养生馆以道家养生为主题,开展养生服务The Taoist spa佛教养生馆以佛教养生“大三乘、小三乘、二门”为核心,结合其十余大类养生理念,开展养生服务4Buddhism spa。

6The six functions超过30项娱乐项目形成本案突出的文化民俗体验式旅游特色。

客户定位分为两大类

地缘性客户以昆明、成都、重庆、贵州为主广西为辅经济发达的长三角、珠三角以及发展中的环渤海经济区是本案客户的主要分布和发展地区（包括香港、台湾）。

利用丰富的功能及多彩的项目内容吸引线上游客直接与本项目连接,通过项目与束河古镇相接之处,其次通过建立项目网站,保证项目前期人气,将客户有序导入本项目,旅游景点导示交通导示等信息渠道而来交期,该类客户占总客户量的30%左右项目区位较好,同时重点挖掘旅行社资源（本地旅行社）,该类客户占丽江旅游自主游型客户客户组成总客户量的70%左右散客自游型客户为辅通过网站,旅行团客户本案以旅行社团客为主力客户群体前期。

客户定位三大核心条件经济学特征导入确定项目目标客户群通过对丽江游客导入经济学特征分析对丽江整体房地产市场的在深入调研及客户投资价值观念的研究从时间、地点、发展三个方面客户研究分析精准锁定项目商业投资目标客户市场调研分析。

客户购买特征?别墅类客户主要以企业高管、私人老板等为主,?商业投资客户除一线城市及沿海城市以外、香港、台湾及成都、重庆、贵州的客户数量也相对较多,?商业类客户主要以私人老板、个体及连锁企业为主,购买目的主要是投资、租赁,客户分布特征?以悦榕庄为代表的高端度类项目,作为具有优势资源的旅游发展型城市,购房目的以投资、度假为主,度假型物业主要看中其环境及发展、商业物业主要看重其地段,丽江的商业及高端住宅仍主要依托异地客户的导入支撑,?本地高端客户对商业兴趣较大,具有一定的购买投资能力,主要来源于北、上、广、深一线城市及沿海城市,未来发展潜力及项目运营商实力,客户以外区导入为主,自营的相对较少。

全国其它城市的投资商业、度假客户,偶得客户以及部分国际高端客源第一圈层次级客户本地及周边省、市中、高端投资客经济实力较强的个体老板,第一圈层核心客户以北、上、广、沪等一线城市及沿海经济区为主的高端客户飞行时间1-2小时以内2-4小时4小时以上,商业酒店别墅客店来源以北、上、广、深及沿海城市为主以北、上、广、深及沿海城市为主长三角、环渤海、珠三角等发达地区四川、重庆、贵州等西部城市为辅台湾、香港、新加坡等地为拓展以及四川、重庆等西部地区主要特征以投资为绝大多数商务会议、度假体验客源为主以第二、三、四居所及投资度假类物业客户为主第一圈层偶得客户。

距离输送经济输送30%45%15%10%距离输送西部地区输入丽江客源为30%,经济输入一线城市及沿海城市经济发达,主要以中、中高端客户为主,是项目主要的中高端、高端客户群体,山水文化缺乏,刺激力较大。

产品定位研究Product positioning research。

餐饮主题街以中国小吃、纳西小吃、纳西餐饮文化、东巴肉干等为主题1Cateringthemestreet。

餐饮主题街以中国小吃、纳西小吃、纳西餐饮文化、东巴肉干等为主题1Cateringthemestreet。

2住宿文化主题街产权式别墅、木王府酒店、民俗文化客栈等Accommodation cultural theme street。

3民俗工艺主题街包括银器、玉器、音乐器、布艺、蜡染等民俗工艺Street folk crafts theme。

4水上风情商业街以水为载体的商业街Water park street。

4水上风情商业街以水为载体的商业街Water park street。

Water bank villa水岸别墅以绿化带做为造湖场地以浅水湖为理念将纳西风情与现代审美相结合设计具有高价值垄断的水岸别墅群落……。

形象定位Image positioning。

丽江国际旅游憩息地Lijianginternationaltourismhabitat。

丽江国际旅游憩息地明确位置拔高形象行业属性核心定位。

案名建议Name Suggestions。

案名建议一Name Suggestions丽江栖城。

案名建议二Name Suggestions醉美丽江。

案名建议三Name Suggestions束河西城束河栖城。

总体展示show丽江栖城Lijianginternationaltourismhabitat。

总体展示show丽江憩城Lijianginternationaltourismhabitat。

动漫创意产业在世界舞台上的价值①据统计,2010年,世界动漫创意产业的产值达4万亿美元,与游戏、动画业相关的衍生产品产值超过7,000亿美元,动漫产业是其经济发展的支柱性产业之一,⑤美国的网络游戏业产值连续4年超过好莱坞电影业,成为国民经济六大支柱产业,成为该国第一大产业,⑦韩国的动漫业产值占全球的30%,年市场总量都在数百亿乃至数千亿美元之上,⑥日本的游戏市场每年创造2万亿日元市值规模,④英国的数字娱乐产业生产值占GDP的7.9%,动画产品出口值远高于钢铁出口值,②2009年,③在欧美国家。

动漫产业是对动画、漫画、游戏等产业的整体概括性称呼,动漫产业的准确定义是动画和漫画及游戏产业,产业整体的成熟需要较长的时间,机、电玩、成人电视包括了游戏软件、?形成有知识产权的原cosplay、最新网游体创人物及故事本身的电影等领域2D/3D动画、数字教育、验等创作构思与卡通形象数字出版等等,因此,在我国,将图像、文字、品、玩具、文具、日常音频、视频信号数字化?网络、作为主流方式,制作用品等产品销售产品设计互联网、手?最新动漫体验：?影视之后的产品或者服务,从而形成一条完整的产业链,动漫产业链：创意制作售版衍生产业?在取得版权的创意环节?衍生品销售：衣饰、食?漫画、?以电脑以及数字技术?动画卡通、基础上,?动漫成果展示的专有权主要指动画片的销售发?动漫学术交流行?动漫人才培训核心链延伸链动漫产业链由创意开始向制作、售版及下游衍生产业过渡。

已成为日本第三大产业?动漫产业的核心盈利点位于动漫产业链上游的创意环节及下游衍生产业开发,5核心链延伸业链52-3年2-3年<1年4?技术应用4-5年?动漫制作?销售发行?动漫衍生品销售?媒体播放?动漫节庆会展3?故事构思?动漫交流体验?动漫创作?动漫人才培训盈2利1收投资回收期益创意制作售版衍生产业动漫产业链上游的创意环节及下游衍生产业开发是产业链上的两大盈利点,而衍生产业投资回收期最短,而衍生产业投资回收期最短,?动漫产业是新型的高附加值产业,?创意环节作为高盈利环节,是日本出口到美国钢铁总收入的4倍,盈利性最高,盈利性最高,2003年推销到美国的动画片以及相关产品总收入43.59亿美元,以日本为例,存在长期赢利性。

是全球动漫产业的前三名,世界各地区动漫企业比例世界动漫制作机构分布图世界动漫产业分为三个层次,世界各国的动漫产业发展水平存在着不同程度的差异,呈现为“三个层次”,以及加拿大等其他发达国家,基本形成了美国、日本、韩国三足鼎立的动漫格局,“第一层次”：美国、日本、韩国,“第二层次”：以英国、法国等为代表的欧洲国家,“第三层次”：包括中国、印度等在内的其他国家。

国外动漫产业集群的发展经验借鉴（以美国、日本、韩国为例）。

美国的动漫产业的优势集中在电影、电视动画及动漫衍生产品方面,他们的动漫形象授权特许经营及游乐园项目等也得到了世界的公认,世界动漫巨头迪斯尼公司引领了美国动漫产业的崛起与辉煌,其高投入的制作与宣传,华特迪士尼公司梦工厂华纳兄弟派拉蒙影业蓝天工作室皮克斯美国：以龙头企业带动的动漫产业集群发展好莱坞是动漫产业的大本营,形成投资、制作、生产、发行、宣传、资本回收为一体的完整体系其核心竞争力在于技术方面的全面领先,使之当之无愧地成为世界动漫强国,在经营与衍生产品方面,目前世界领域无人敢与其竞争,高水准的创作水平、整合营销手段及高额的回报,他们利用动画语言及音乐的无国籍性和跨年龄性,以诱人的情节、漂亮的画面、可爱的形象,在漫画、游戏方面实力较弱,尤其是人性之美打动观众。

日本的动漫产业逐步发展起来,TATSUNOKA虫制作GAINAXstudio DEENGONZO日本：围绕产业链打造的动漫产业集群发展没有较大规模动漫产业基地,日本的游戏产业平稳又蓬勃发展,日本的动漫产业起步较晚,基本为独立公司进行各自动漫制作,可以概括为日本动漫是以策划与情节取胜,漫画渗透到日本的社会生活,从20世纪60年代的街机到后来的家用游戏机、掌上游戏机及现在盛行的网络游戏,关于发行主要依靠独立的漫画杂志进行社会、市场的渗透,手冢治虫创立了日本现代漫画的发展格局,靠着漫画为动画输血,但是由于漫画在日本有深厚的群众基础,制作部分的投入相对较少,日本的动画具有鲜明的特色,在游戏方面,20世纪六七十年代,企业多聚于东京漫画注重故事情节,现成为游戏第一生产国及第二消费国,可以说是“全民漫画”,多年来一直独霸世界漫画的领头羊的地位,其投入的重点是前期的编创部分,以讲谈社、小学馆和集英社为代表的漫画出版机构实力强大,相对于美国,经过宫崎骏等名家的努力。

韩国：凭借政府扶持的动漫产业集群发展,其游戏产业仅仅经过十几年的发展就成为世界游戏产业中的一支重要力量,实现教育培训、研究开发、产业孵化及国际交流4大功能其网络游戏是动漫产业主要发展支撑,游戏产业是韩国动漫产业中最值得骄傲的部分,但伴随着韩国经济的快速发展及韩国政府的扶持力度的增大,拨款建立了四处国家级动漫产业基地,也是中国网络游戏的启蒙者,韩国动漫产业追赶美、日的速度将会更快,这与韩国的超高速因特网的普及、网络游戏实名制、游戏制作企业的问责制、免费网游模式及细分市场等方面的运作有着直接的关系,在韩国政府的大力支持下,包括魔兽世界,韩国的漫画、动画及衍生产品的发展状态较为一般,劲舞团、DNF等。

借鉴美国、日本模式,以龙头企业带动,围绕产业链发展,高科技含量美国模式精质精品动画成熟的衍生品行业以漫画为主日本模式重情节轻制作本案发展可借鉴方向以游戏产业为主导韩国模式政府扶持研发开发精品网络互动游戏。

约合731元人民币中国55.4亿人民币13.5亿4.1元人民币目前国内动漫游戏产业发展迅速,如北京、上海、深圳、杭州、苏州、成都等地都将动漫游戏产业为新兴支柱产业给予大力扶持,包括动漫产业建筑设计、工业设计等在内的文化动漫游戏产业快速发展,目前深圳已佣有一支2万多人的动漫游戏产业专业设计队伍,每肵为深圳创造约2亿元产值,约合592元人民币韩国43亿美元0.46亿93.5美元,中国动漫现状美、日、韩、中四国游戏比较国家游戏产值人口数量人均游戏产值美国73亿美元3亿24.3美元,杭州、广州、深圳、成都紧随其后,约合190元人民币日本11442亿日元1.28亿8939日元,以民营经济为主体发展大文化产业,如深圳2004年提发建设“创意设计之都”和“全球创意城市”的目标后,很多省市将动漫游戏产业作为新的发展点,初步形成上海、长沙、广州、深圳等动漫游戏产为生产基地,如成都以手机游戏为重点、引入某种名企业集群式发展的“西部娱乐硅谷”,上海以游戏企业为龙头,目前上海、北京已处于国内领先地位,引领长三角创意发展,深圳的影视动画业形成一定规模,形成为了不同的发展模式,杭州以动漫为特色,四大基地全面推进,国内各城市之间竞争日趋激烈,而大连无锡,常州在竞争力方面还有待加强。

我国有国家级动漫产业基地45个,省市级动漫产业基地70余个,北京北京电影集团国家新媒体产业基地海淀园上海华东师范大学张江高科科技园上海美术电影制品厂湖南长沙高新区麓谷园三辰卡通集团金鹰卡通有限公司截止09年底。

实体基地运营情况全国动漫产业基地多半处于规划建设阶段,成熟的商业运营模式尚未建立,暂未形成成熟的产业链一体化,动漫商业化程度不同,基地经营状况迥异,发展现状“忧喜参半”。

杭将其建设成为集动漫研发、创作、教育、培训、会展、交流、体验娱乐、休闲度假为一体的国际化动漫产业基地、展示交易中心和娱乐主题公园州白马娱乐活动区娱乐性主题公园,如动漫主题公园、26%卡通系列影院、水上娱乐区、“吴越争雄”古战场体验区、“天眼?”2600亩卡游戏场景体验区等通研发制作区城制作生产、技术研发和衍生产品开发基地2200亩22%动漫游戏的功能交流展示区包括动漫展示中心、会展综合服务中心、动漫教育培训中心及动漫区750亩8%衍生产品发布、展示、销售中心购物休闲区对区内部分农居有选择地进行整治保留,规模规划面积达9850亩的杭州卡通城,案例研究杭州白马湖卡通城位于杭州高新区（滨江）东南部区域,旅游度假的栖息地3200亩33%政府规划建设白马卡通城采用大规模高投入建设方式该方式风险较大,建成富含浓郁生活氛围的动漫风情小镇旅游度假区卡通城的后花园,区域内农业用地4077亩,占41%,占26.7%,占14%,区内包含多个主题性体验园,突出动漫元素,形成休闲、小憩、餐饮功1100亩11%能,山体2652亩,水域1385亩,主题充分发挥白马湖的自然、历史、人文资源,其余为农民住宅用地和砖窑废弃地等依托高新开发区国家动画产业基地的发展,总投资将超过200亿元,且资金回收周期较长。

为吸引动漫企业入驻,杭州、常州、大连、不少地方政府还根据动漫节目的播出情况予以现金奖励,产业园此类园区都会有一系列的优惠政策,除了房租有所减免外,实体动漫基地运作模式总结建设主体运营模式项目政府兴建政府兴建产业园区的模式占了主流,苏州产业园大型动漫企业兴建产业园三辰卡通集团兴建产业园区,整合上下游资源长沙三辰卡通城、通州三辰卡通动漫产业园借鉴运营模式企业发展现状：建设构想可以采取类似成熟品牌企业可以的孵化模式吸引更多公动漫龙头企业整合上下游资源司加盟。

而我国的动漫游戏产业目前并没有的品牌,我国动漫产业的现状问题总结缺乏好的国产作品国内动漫游戏“衍生品多,原创作品少动漫游戏产业链尚未成2动漫游戏产业链长,涉及形象原创、作品创作、市场推广、衍生产品的开发与销售等诸多环节,专业技术人才的缺失4目前中国的动画游戏产业人才为5万人左右,作品转化率低6在国际上动漫游戏产业有很多著名的品牌,游戏动画人才总需求量约10万人,而影视动画人才总需求量超过15万,不见产出3动漫游戏产品具有高投入的特点,模仿的文化怪圈5目前中国出品的动漫游戏产品,而国产品牌少”1动漫园区多,市场接受程度较弱,但在市场销售环节成本回收太难,品牌形象力不足,而衍生品牌的研发也起步较晚,产业与玩具等产业没有形成共生链条,致使企业与市场无法形成良性互动发展局面,政府在政策扶持方面的力度较弱,制作成为一般达到1万元/分钟,如米老鼠、唐老鸭、哈里·波特、柯南、多拉A梦等都有一系列产业,均明显看到美、日、韩作品的影子,只见投入,有的动画甚至免费播放,而是各自为战,无法树立自我风格。

项目建设运营模型应基于市场现状、企业实力及目标、借鉴模式进行发展：集团企业兴建基地,实体基地建设运营模式已建的动漫基地运营模式：政府兴建、大型企业兴建在没有明显突出优势的产业环境背景下,以龙头企业带动,创造、围绕核心产业链发展,基地发展中暂无形成成熟产业链,核心盈利点位于动漫产业链上游的创意环节及下游衍生产业开发世界动漫分布格局世界动漫产业分为三个层次,借鉴韩国、日本模式,招商引入龙头企业,全国动漫产业基地多半处于规划建设阶段,从丽江本土文化及已形成旅游资源入手是本项目的现实选择,带动上下游企业形成动漫产业集群,产业链盈利点分析动漫产业作为新型的高附加值产业,围绕动漫产业链,全球基本形成了美国、日本、韩国三足鼎立的动漫格局,中国动漫产业分析动漫产业在中国处于起步阶段,本项目整体如何运作,且企业在动漫领域缺乏经验,整合资源,与世界上动漫标杆国家相比存在较大差距。

还是纳西族智慧的象征,还是纳西族智慧的象征,创作纳西卡通形象吉祥物,卡通影视等朝着复合型特征的动漫产业链模式发展纳西族民间传统吉祥物白海螺是他们纳西族的吉祥物鱼,被做成木雕的工艺品,挂在各家商铺门口,当家创业的象征,当家创业的象征,着手旅游衍生品,利用成熟的丽江旅游资源,它象征着勤劳智慧、进取向上,鹤也是是纳西族的吉祥物东巴挂毯,卡通玩具,先从云南纳西文化着手,而后形成产业链,如T恤,金钥匙。

房地产开发销售为主的思路,发展2-3个动漫产业亮点,引入知名动漫企业,3.同时以总部经济园发展模式为参照以动漫产业为依托,打开文化市场,2.利用动漫产业开辟丽江旅游衍生品市场,小结明确产业目的确定产业发展方向梳理动漫产业核心价值链1.本案动漫产业园以主题商业区意义存在,将娱乐、休闲、观光融为一体,挖掘产业周边商业价值,以动漫主题商业街为窗口,以丽江旅游衍生品为尖刀,7.以动漫广场为核心,梦幻纳西城堡为主题,6.以动漫主题为核心,开发建设企业会所别墅进行市场销售4.本案发展模式发展以日本及韩国产业特点为借鉴模型5.结合自身项目定位。

创造项目新的利润增长点,丰富旅游衍生品,以动漫创意产业为价值依托,以云南、纳西文化为基础,向政府争取更大的开发政策相关优惠,动漫产业目标Industry target成为丽江旅游城市主要的产业、旅游、文化一体型城市旗舰文化中心,动漫创意产业同丽江城市旅游产业相交融,以动漫产业为依托,丰富项目产业链条,利用特殊的产业价值。

功能定位Function orientation首先,动漫产业不是本案的核心价值点那么重点考虑的问题便是如何将动漫产业融入项目当中并且与项目良好的融合、带动让其的存在更加具有价值……具有互动意义的衔接型产业。

功能定位Function orientation。

以互动、娱乐、照相、活动、表演为主题的开放式广场。

以动漫周边衍生品销售、加工为主题的商业购物街。

并可供游客参观专人介绍解说动漫制作全过程解密,引入知名动漫公司入驻本项目,提供办公环境。

以专业级的音乐录制为基础,游客可亲身感受、录制巨星曾经录制时的感受,丽江玩音乐的人非常多,邀请众巨星到录音室录音,做为买点,并定期举办夏日露天音乐会。

尽可能引入更多的游艺娱乐项目,增加项目吸引力同时加入亮化工程,以照相景点为目的引入水车式的真冰场、摩天轮和过山车等参与性强的节目,云南、纳西风情的城堡,成为丽江夜晚一道美丽的风景线。

营销运营策略思路Marketing strategy ideas。

快速启动与“五年成形增长极”高度关联的项目和其他基础的城市功能,十年成功”打造丽江首席旅游城市复合体在高标准、高水平、高品质的规划方案指导下全面启动美食主题区打造,三年成势完成基础设施建设,从而形成较高的开发“势能”,选择并培育古镇旅游产业、银器、玉器文化产业作为区域“增长极”的实现自我功能平衡和正常运转,五年成形,经过初期的开发建设,形成本案旅游城市复合体的雏形,形成“丽江客厅”的城市形象,营销运营建议—区域发展愿景“三年成势,建设体现“历史深厚、环境优美、产业充实、布局合理、营运高效”的精致项目,保证项目经十年成功济活力,实现片区内各功能的互动循环,突出各物业功能的相互融合,吸引旅游人群、高端消费快速向湾头古镇积聚,使其具备完善的生活服务功能,用2年左右时间,积累“势能”后,实现“文化养市、旅游兴市、产业旺市、居住”市场形象,提供大量的商业机会和就业岗位。

树立城市高端居住形象：由于区域现状落后,?围绕核心功能,因而通过商业旅游区的开发推广区域整体形象、增加人气,?商业旅游区开发在先,后期高端居住区的开发将丰富本案的城市功能,古镇景观区的打造起到提升土地价值、吸引游客增量的作用,是赋予区域主题的重要举措?动漫产业的开发,营销运营建议—发展时序启动旅游引擎渐次丰富业态积聚区域引力?主要入口及古镇景观区、湿地公园优先完成建设：主要入口是区域形象展示的载体,一点引爆、多点并起加速开发：优先打造本案美食主题街作为区域引爆点,而在核心旅游服务功能树立起来后,并率先树立起整个区域的新形象,将完善整个项目的多价值链条打造与衔接,也是提升土地价值的重要举措,也是本案对外树立形象的关键所在,逐步引入增值特色：核心功能是区域发展的支撑,为后续大规模区域开发奠定良好基础,同时湿地公园的打造、木府酒店的建设、主要交通道路的建设包装等项目持续跟进,特别是与束河古镇旅游区道路链接入口的打造,提升区域活力,加速区域现状的改变,?由外而内,围绕“食、住、行、娱、购、养”各版块的打造,市政基础设施逐步完善,市场形象及吸引力有限,居住产品及相关配套跟进,为区域直接带来常住人口。

营销运营建议—区域发展阶段目初始启动期快速发展期深化完善期标实?主要道路修建启动?环境及道路整治跟进?核心区基本呈现现?湿地公园打造开始?木府酒店区建设?多业态商业复合区雏?美食主题区旅游服务项?高端别墅区建设全面形形成目建设启动启动?美食主题区旅游服务项目开放?服务配套建设形成大规模多业态复合城镇第一阶段（1-2年）第二阶段（2-3年）第三阶段（2-3年）时间。

ectplanningadvicePART 5Proj项目建议。

水必不可少并且要蜿蜒贯穿。

本项目规划五大核心问题Theprojectplanningandthecoreproblem1.如何将地块西侧原住民与本案合理融合管理,3.如何利用水资源打造丽江一流的景观水系,2.如何将地块东侧500米绿化带与本项目结合起来,5.抓住旅客喜欢照相留念的客户特征,以增强客户互动感,丰富建筑景观层次感,让其为本项目服务,合理利用小品及民族、民俗工艺展示,4.在规划同时,注重空间的变化,形成良好口碑。

高端别墅餐饮主题街项目总体版块功能分布免税购物中心高端养生休闲1.餐饮主街木府酒店2.免税购物中心高端养生休闲民俗工艺主题区跑马道住宅文化主题街水上风情商业街3.木府酒店养生主题区4.高端别墅娱乐休闲主题区5.民俗工艺主题区住宅文化主题街水上风情商业街动漫广场6.养生主题区动漫主题街企业会所别墅7.娱乐休闲主题区8.跑马道9.动漫广场/动漫主题街/企业会所别墅。

由于时间有限首先制定已拿地块规划建议我们暂时把该地块命名为A区。

265.5MA区规划平面图（包括绿化）道路商业水系桥梁停车场。

A区规划建议3D建模建议A区内部根据地理情况设计部份缓坡,以增强游玩趣味性同时,绿化带东侧种植层次性较强的大乔、中乔适当遮挡公路以及外围所造成的景观视野干扰。

A区规划建议3D建模核心水域广场北侧主入口商业一岛商业三岛商业五岛商业四岛商业二岛。

商业三岛商业二岛：商业一岛：中华名小吃景观水吧、茶吧高端餐饮商业四岛：中端餐饮商业五岛：纳西民俗小吃中、低端餐饮客栈。

数十座风格迥异的桥中式皇家风格牌坊风情水吧、茶吧中心水景码头护城河风格景观桥主水景沿道。

景观借鉴及构思Landscape reference and ideas。

与丽江、纳西东巴文化结合起来,多设计一些可供旅客照片留念的小品景观。

湿地公园以尊重原生态,打造原生态,还本原生态为核心理念突出自然,随性,干净,多变的景观设计原则并适当的放养一些野生动物。

湿地公园借鉴项目：西溪国家湿地公园九龙湿地公园溱湖国定湿地公园。

节能环保建议Energy conservation and environmental protection。

主要考虑利用太阳能资源对水过滤系统,水质很难得到保证客户、市场对项目的好感度将受到极大影响要此天阙建议,夜间装饰性系统等进行合理补充利用另一方面,水质的保护、维护、清洁过滤必须要受到高度重视,节能环保建议Energy conservation and environmental protection关于节能方面,水资源是极易被污染的特别是项目游客数量增加之后。

河水水质净化厂区别于众多污水处理厂,5.设计建设一个河水水质净化厂,绝对不让或者尽量减少河流两侧无组织排放废水、垃圾等进入河道2.处理河淤清理问题,河水水质污染物浓度较低较为处理浓度上比较简单,河淤便会沉积,阻止污水进行项目内,管理上按照规范稍加注意便可,4.将项目各入水口设计高密度过滤系统,增加项目内河流自净能力,水净化环保建议Energy conservation and environmental protection1.先做好截排,分流排放、分道取水工作,河道时间过久,其是长期水污染的核心问题,所以必须2-3年内洗一次,3.注重生态工程,这点非常重要。

河水水质净化厂建议利用原湿地公园场地,河水水质净化设备即可利用湿地公园场地为项目水源进行净化,又可建设大面积的湿地水景,采用湿地型土地处理法,河水水质净化工序流程。

如果你把市政污水处理厂的污水处理工艺拿来做河水水质净化厂的话,建设水质净化厂是本案水质景观产生长期效益的保证建设污水处理厂或水质净化厂其实是最好的方法,很难养活污水厂中的微生物,并且基本不用什么太复杂的管理就能把河水做成跟自来水的水平,选择工艺很重要,建设便宜一半运行管理成本便宜80%,因为河水污染物浓度较低的时候,如果有钱最好能上就上一个,但是投资相对较高,根据天阙经验,那么多半是失败的,所以我以前的做法是一律采用土地处理法。

结束语由于时间仓促本次方案核心在于项目定位的确定与初步规划方案建议本次报告中未有详尽之处将在二次提案中细致研究阐述。

Investment benefit analysisPART 6投资分析注：由于投资分析牵涉到项目成本问题,是一项非常严肃的工作内容,待将丽江建筑工程成本及土地现场再勘查之后,完成投资效益分析及以附件的形式发送。

The attachment合作条件及相关内容待后期附上感谢支持。

致力于为客户创造高附加值For customers to create the high added value。

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