2008大连星海高尔夫项目可行性研究报告

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1、大连星海高尔夫项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4第一节 项目概述4第二节 项目主要技术经济指标5第三节 编制依据8第二章 市场分析与预测9第一节 大连市宏观情况分析9第二节 大连市房地产发展特征12第三节 大连市高新园区区域总体分析20第三章 市场调查及项目分析35第一节 高新园区房地产市场调查35第二节 项目SWOT分析38第三节 项目定位及目标消费群体分析40第四章 项目户型产品定位43第五章 建设规模及方案45第六章 相关单位简介52第七章销售价格与销售收入估算53第八章 投资估算55第九章 投资计划与资金筹措60第十章 风险分析与防范对策61第十一章 综合评价与建议63第一章 总。

5、2.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m210312.56地下面积m224316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区 规划总用地ha4.931总建筑面积m2.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面积m228708.85绿地率。

6、%38容积率-2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区 规划总用地 ha2.842总建筑面积m275553.55 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m270827.062.公建建筑面积m24726.49地下面积m214480.00绿地率%35.30 容积率-2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m261767.38 2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3 容积率-3.96第三节 编制依据本报告的编制依。

3、房地产开发项目经济评价方法,本项目开发周期拟定共32个月,4、国家相关法律法规,借款周期为1年,项目进入销售阶段,10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测,9、依据目前大连市房地产市场周期现状,2、建设项目经济评价方法与参数,7、销售单价以销售均价表示,8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率7.47%,贷款1亿元,5、国家现行的财税制度和有关规定,11、甲方提供相关数据,7、据：1、投资项目可行性研究指南,6、销售额按全销售计,约2.67年,第二章 市场分析与预测第一节 大连市宏观情况分析一、大,采用复利按月计息,逐月还本付息。

图2-1（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区,二、2007年大连市经济总体发展情况2007年,适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一,8、连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端,也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一,年平均气温8.410.5摄氏度,年平均降水量600790毫米,是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市,大连经济,南与中国山东半岛隔海相望,属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候,与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻,东濒黄海,西临渤海,北依东北三省和内蒙古广大腹地,是京津门户和东北亚经济区的中心区域,全年日照总时数为25002800小时,无霜期达6个月。

实现社会消费品零售总额983.3亿元,大连市近年社会经济情况分析表见表2-1,同比增长17.5%,同比增长36.5%,同比增长27.1%,同比增长23.8%,同比增长25.8%,同比增长31.4%,同比增长17.2%,同比增长13.2%,同比增长15.2%,城市居民人均可支配收入达15108.63元,出口总额196.94亿美元,完成全社会固定资产投资额1930.8亿元,实现自营进出口总额363.03亿美元,地方财政一般预算收入267.8亿元,城市居民人均消费性支出12134.97元,生产总值（GDP）完成3131.0亿元,表2-1 大连市2,规模以上工业增加值1157.0亿元,9、继续保持快速增长。

10、0002007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591。

房地产施工建筑面积2747.7万平方米,大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元,全年共竣工428.3万平方米,同比增长31.4%,同比增长20.9%,同比增长25.1%,共完成407.8亿元,房地产开发投资增幅有所放缓,竣工建筑面积急速萎缩,同比,固定资产增势放缓2007年,11、017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（数据来源：大连统计年鉴、大连统计月报）图2-2（一）宏观政策调控作用显现。

零售额与GDP同步增长2007年,消费对经济增长的贡献不断提高,全市实现社会消费品零售额983.3亿元,同比增长17.2%,同比增长31.7%,同比增长62.1%,消费需求明显升温,今年实现同步增长,2007年以来,（二）消费需求稳中趋旺,消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面,消费能力增强引导消费升级,为10年来的最高值,我国经济快速发展使本币升值成为必然,居民收入持续增长,实现销售额461.1亿元,多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解,近年来我市零售额增幅一直低于GDP,而人民币升值又吸引了大,带动消费品市场繁荣活跃,12、下降20.4%,商品房销售面积828.2万平方米,但差距逐年缩小,另一方面。

财产性收入增长82.8%,转移性收入增长3.9%,同比加快3.5个百分点,（三）城乡居民收入持续增加,居民收入呈多元化上升趋势,工资性收入增长16.5%,大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元,经营净收入增长52.5%,四项构成全面增长,加快12.3个百分点,加快26.4个百分点,同比增长13.2%,资产增值又能增加购买欲望,资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值,收入结构呈现多元化2007年,对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%,（四）消费价格结构性上涨07年5月份以来,在人均总收入中,从而引发消费需求升温,13、量资本流入,受猪肉等食品价。

但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末,居民储蓄存款余额1693.2亿元,11月末,这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长,居民储蓄存款余额1740.8亿,导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增,（五）居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣,CPI出现明显上涨,14、格大幅上涨的影响,6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%,比上月减少41.9亿元,我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势,同比下降0.4%,居民储蓄存款不断流入股市,涨幅呈现明显扩大趋势,每月新增额高达千亿元,长期以来。

表2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表单位：亿元时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额37583842385025397541184182企业存款余额127615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837（数据来源：大连统计月报）第二节 大连市房地产发展特征一、大连城市发展总体规划图2-3大连城市,不再局限于储蓄存款,比上月增加47.6亿元,15、元,同比增长1.9%,这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽。

从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署： （一）城市空间布局按照“西拓北进”的思路,“两城”即大连主城区与大连新市区,按照城区标准统一规划、建设和管理,把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州,16、发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要,主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成,把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区,构筑“两城三星”组团式城市空间布局,不再搞低标准的小城镇建设,新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D,城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右,与老市区融为一体,“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

建立“两区三带”开放型产业布局,发挥高新技术产业在全市经济发展中,形成两条放射状的陆域经济带,以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托,构筑海洋经济带,“三带”,（二）城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路,即主城区和新市区两大经济区,形成以高新技术产业为先导,现代服务业高度发达的“131”产业格局,从我市经济的现有基础出发,推进产业升级,主城区与新市区通过快速路和快轨连接,以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑,形成相互连通的双城格局,“两区”,对基础设施走廊实行绿化保护,以长山列岛及周边海域为依托,保证“城市生命线”的安全,17、港”、大窑湾港区组成,即沿沈大高速公路和黄海大道。

满足高新技术产业发展的空间需求,扩大产业规模,市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区,新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸,发挥产业的集聚效应,优化高新技术产业布局,扩大产业基地外延,集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带,科学定位“两城三星”的分区功能,18、的先导作用,我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区,三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型,（三）城市功能布局 围绕城市总体功能,甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区,旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。

（四）城市基础设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标,加快交通基础设施建设步伐,按照“城市扩容、交通先行”的要求,开展新一轮基础设施建设,按规定建设好中小学及其他配套设施,市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车,围绕提升城市综合功能,逐步实现中小学办学设施标准化,成为海洋经济的重点发展区,尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络,长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区,形成相互连接、高效便捷的交通网络,创新城市绿化思路,把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美,高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区,19、的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区,以增加森林资源总量、改。

2007年甘区成交住宅占地面积约243.10万平方米,20、善生态环境为主题,构筑覆盖整个城乡的森林生态网络,在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带,占地面积570.63万平方米,占地面积368.21万平方米,占地面积314.01万平方米,占住宅成交面积的77.42%,图2-4（二）土地供应以甘区为主目前已成交地块中,二、大连市土地供给状况（一）土地供应量开始加大2007年全年已挂牌39幅地块,已成交32幅地块,搞好环城滨海道路建设,美化岸线环境,建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连,森林覆盖率达45%,其中住宅28块,截止到2007年底,拆除“亲海”隔障,还海于民,传统的中心区域,如。

各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符,图2-5（三）楼面单价普遍上升2007年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势,表2-3 市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/区域中山区西岗区沙河口区甘井子区2006年2923.862898.153391.29963.082007年,而甘井子区有大量的待开发土地,势必带动房地产价格上升,可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造,成为未来房地产开发的主打区,说明虽然07年成交地块部分还未进入市场,而楼面单价的上涨,但已经带动区域房价攀升,土地存量明显不足,从市场反应来看,21、中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快,且多为净地,其中甘区涨幅最大。

但与大连房地产市场的快速发展相比来看,今年共有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场,（五）今后土地市场供给趋势大连市“十一五”用地规划中表明2006-2010年的供地指引为：1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、,22、3391.593237.353716.232104.97涨幅16.00%11.70%9.58%118.57%（四）经济适用房、限价房用地加大投入07年一年共有92.4万平方米的经济适用房、限价房推向市场,并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长,其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房,这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击。

2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区,近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主,其次分布在中山区、西岗区、沙河口区,2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应,近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区,有少量分布在沙河口区和西岗区,3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力,确保土地资源的高效利用,三、近年大连房地产开发总体走势（一）施工面积逐年呈上升趋势土地放量从2005年开始加大,同时考虑商品住房的需求意向,其次是甘井子区,23、大化渣场等地区,同。

07年施工面积比06年增加了近600万平方米,2007年继续保持这一趋势,使得从2006年房地产施工面积大幅度上升,表2-4 2000年2007年 大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米年份20002001200220032004200520062007施工面积1067.31238.21366.821369.61333.81570.12196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.3（数据来源：大连市统计年鉴、大连统计月报）图2-6表2-5 2007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积,24、时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施。

25、表月份施工面积新开工面积竣工面积累计()同比(%)累计()同比(%)累计()同比(%)123772.5248.657.16-55.236.274.84984.8427.8122.42-45.441.2471.151300.539.4256.91-15.541.2422.561517.3942411.275.447.24-24.571614.9736.6511.922.662.15-27.781681.1833.1566.721.983.21-26.891808.1836.2693.4810.292.51-42.9101890.1632.2746.161.8129.81-44.3111977.6。

房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款,开发资金链容易发生断裂,项目开发周期较长,虽然随着土地放量加大等因素的影响,项目只是象征性的开工,因此虽然施工量增加,但竣工量较少,但是07年竣工量剧减,其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险,再是由于国家宏观调控因素影响,使房地产施工面积一直呈上升趋势,以弥补资金不足的状况,由此也使得开工面,很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略,26、234.4819.131.9169.66-34.5122141.931.81003.27.7356.3-13.6（数据来源：大连楼盘统计网）图2-7从上边的图表我们可以看出,原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代。

也呈现“西拓北进”的态势,（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求,在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施,“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展,表2-6 2007年大连住宅施工情况表区域房屋施工面积（万）本年新开工面积（万）房屋竣工面积（万）大连市2141.871003.22356.30其中：中山区200.9069.7418.55西岗区56.7615.454.11沙河口区234.4572.7742,27、积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差,“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展,这两个新城区的发展潜力已逐步显现。

其中83.60%的面积将于2008年上半年开盘销售,2008年我市预计开盘楼盘61个,28、.82甘井子区610.34259.9087.96旅顺口区240.40129.4247.59开发区316.19165.4963.90金州区248.02157.40325.55（数据来源：大连楼盘统计网）图2-8 由上图表可以看出：大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分,我市今年上半年供应将出现2次波峰,可见大连楼市西拓北进格局已经形成,可供销售面积1156.37万平方米以上,楼盘整体放量不大,供应量上会有明显的高峰出现,通过详细分析,首先是3、4月份的集中供量,以中小开发商为主要参与者,分布较。

价格走势会受国家政策影响,预计该阶段价格不会有太大波动,如果2008年国家政策不能很好地做出调控的“接续”工作,将成为全年商品房价格的定心盘,购买力的集中或许会出现于二次供应高峰,由于2007年底政策对需求的打压,但其价格走势,经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要的意义,大连市共建设经济适用房4.3万套,截至2007年,2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘,也会在2008年初同步放量,但其成交数量或许可为2008年整体房地产的冷热定下基调,积累很长时间的价格将再次出现“报复性增长”,而从全年来看,将以大品牌、大体量楼盘为主体,就是6月份的放量高峰,29、为散乱,同时,而后,总建。

2008年我市将建设经济适用住房和廉租房80万平方米,用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约605公顷,大连市内四区用于住房建设的土地储备量约810公顷,市内四区现有廉租住房63万套,30、筑面积达323万平方米,这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解,经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力,第三节 大连市高新园区区域总体分析一、高新园区概况大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区,总建筑面积为320平方米,未来三年,为中低收入家庭提供更多价格合理的房源,也是大连市的对外先导区、科技兴,另外,其中。

大连高新园区从科技创新的“发动机”,作为大连市唯一的国家级高新技术产业园区,大连火车站7公里,由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成,距离大连国际机场7公里,今年是大连高新园区建区十七周年,园区总占地35.6平方公里,包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园与软件园,产业带位于大连市的西南部,（一）位置旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁,已成为带动大连市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地,总规划面积133平方公里,大连港10公里,从科技培育的“孵化器”,到服务创新的“试验田”,31、市区的示范区,到招商引资的“蓄水池”,西至塔河湾,沈大高速公路口1。

七贤岭产业化基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区海外学子创业园留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区软件园软件产业的集中发展区双D港数字与生命高科技产业基地黄河路科技城高新技术及产品市场政策区高新技术园区政策辐射拓展区二、高新园区经济概况（一）经济概况2006年是“十一五”的开局之年,由七贤岭产业化基地、双D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成,也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年,（三）区域产业结构园区总占地35.6平方公里,（二）气候高新园区具有北温带季风气候特征,2006年全区固定资产投资呈现平,32、5公里,四季分明,冬夏长、春秋短,日光充足,雨量适中。

占全市经济总量的比重逐年上升,产业化项目投资65.27亿元,这些经济指标增长速度均居全市前列,同比增长42%,同比增长64%,同比增长187%,GDP将占全市比重的1/10,实际利用外资3.12亿美元,全年完成固定资产投资77.19亿元,高新园区经济总量将再增长五倍,目前高新区已聚集特色产业企业1120多家,其产业收入占高新区总收入的85%,注册外资4.37亿美元,新批外资企业74家,成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源,33、稳增长的态势,远远高出全市平均水平,做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区,增资44个项目,表2-7 2001-2006年大连,其中,在“十一五”规划中。

投资回报高的新经济的先导区,使高新园区真正成为科技含量高,可是我们在各项经济指标的综合排名上占第14位,34、高新园区经济情况年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额（亿元）实际利用外资（亿美元）2006105.137.4477.1911.923.122005106.25.1454.3613.164.7200485.73.736.77.42.52003693.128102.22002533.121.571.452001412.515-1.3（数据来源：大连统计年鉴）图2-9目前,投资密度高,土地面积占第46位,大连高新园区在全国53个（国家级）高新区中,（二）固定资产。

全区完成固定资产投资77.19亿元,其中房地产项目投资11.92亿元,要在3 5平方公里的改造区域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等,投资额31.57亿元,投资额为75.58亿元,投资额超千万元项目98个,35、投资2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势,占投资总额的40.9%,占投资总额的97.9%,图2-10三、园区规划（一）凌水湾改造凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措,按规划,投资项目共计145个,新开工项目99个,将其建成科技、文化及艺术的展示,对全区经济发展起到重要支撑作用,同比增长-18.2%,其中。

动迁招标工作已完成,1、凌源街动迁工作成效显著凌源街改造规划面积5.7万平方米,已经有250多户动迁完毕,动迁手续已办理完毕,按照园区的战略部署,一期动迁323户,凌水湾区域改造工程全面启动,在园区管委会的正确领导下,形成大连西部一个新的科技文化商务中心,建成大连IBD,经过园区创新基地管理办公室的不懈努力,36、区、园区创智型产业的重要承载地,已经完成522个动迁户、2家企业动迁补偿的摸底调查工作,2、凌水湾填海工程有序推进目前,并制定了比较完善的动迁方案,预计6月底完成动迁,各项工作有条不紊,拆迁面积3.6万平方米,2006年,年初以来,顺利展开,目前,同时,截至目前,已经完成拟征用海域立项。

拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进,与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判,10月末进入施工,海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门,3、周边区域搬迁取得实质性突破经过多方努力,8月底完成征海主件的报批工作,对凌水湾改造区域内的3.9公里的铁路和2.4万平方米的农贸市场进行拆除,该厂搬迁时间还未确定） 4、开发建设的招商工作稳步进行此,37、和海域使用图绘制,4月中旬开始实施,填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计,该电厂已经同意整体搬迁,已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议,等待评审,同时,预计,同时,（三发电位于项目内部据现场调查。

（二）新滨海路规划从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力,新滨海路还将修建二期和三期工程,在凌水地区修建改造计划中,凌水湾改造将采取社会化开发,星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将,贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道,按照新的开发建设模式,凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准,凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸,大连海事大学附近的海岸线将向前移动,开发建设的招商片已制作完毕,整体规划沙盘也正在制作过程中,为彻底解决大连西部交通问题,高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人,38、前,目前,但在未来几年内,有关部门表示,形成宽约100米、长约900米的河道,今年上半年。

将要建设的滨海路将形成一条平行于“中山路-黄浦路-旅顺南路”的通道,新工程将彻底解决星海广场至凌水湾地区的交通拥堵问题,经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段,新路东侧与老滨海路相连,此工程计划在年内启动,新路工程竣工后,经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门,滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求,全长约4.5-5公里,路面约24米宽,他们所负责的星海湾至凌水路段的方案还没最终出台,以星海公园为起点,新路将沿海修建,计划今年五一通车,再沿西尖山南侧海滨,新建的道路东西、南北条条道路相通,引导中山路上集中的车流分,39、全线贯通,目前能确定的是,为双向4排道。

工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护,世界500强企业日本NTT集团通信株式会社投资的恩梯梯通信设备（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区注册成立,日本NTT集团在世界500强企业中排名第24位,本案图2-11四、近年高新园区重大项目（一）世界500强企业日本NTT集团落户高新园区2006年4月,NTT通信株式会社是NTT集团,不会对市民到星海湾亲海休闲造成影响,加以保护,因为工程沿海修建,星海湾管理中心还介绍说,打算途经礁石将建桥跨过,有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力,40、散行驶,另外,新路与海边之间要修多条道路和桥坝,东西、南北纵横交错。

世界500强企业美国美商安迅公司（NCR）投资的NCR大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立,（二）世界500强美国美商安迅公司（NCR）入驻园区2006年8月16日,网络系统集成的设计和维护,NCR大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护服务,而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程,2006年4月在大连成立分公司,2004年10月NTT通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）有限公司,Internet运营和以网络为基础的系统解决方案的电信网络运营商,主要从事IC卡程序及通讯软件的开发、设计,为客户,是专业从事国际通信,随着公司业务的不断扩大,41、全资控股子集团之一。

不仅会将大连的软件人才结构提升到一个新的台阶,大连市副市长戴玉林出席了仪式,42、提供高端的可行性研究及系统整体设计等全套解决方案,全球最大企业软件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式,为客户提供卓越的支持服务,甲骨文（ORACLE）的入驻,（三）甲骨文（ORACLE）公司落户大连高新园区2006年8月22日,使大连高新园区引进世界500强企业投资项目达到,甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及Oracle全球支持团队的力量,大连分公司的成立是甲骨文“金色中国计划”第二阶段的重要组成部分,NCR在大连的落户,而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。

（四）西门子投资2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司2006年10月19日,西门子自动化与驱动集团投资2亿元人民币成立的传感器与通讯有限公司,新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一,占地4万平方米,西门子传感器与通讯有限公司位于高新区七贤岭产业基地,西门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作,以独资的方式成立新的运营公司,将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现本土化生产,这是西门子自动化与驱动集团在中国第一次从置地建厂开始,新公司的建成,一期建筑面积1.5万平方米,2007年4月投入使用,在大连高新区举行奠基仪式,43、41家,分为两期施工建设。

大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼,（五）大连河口国际软件园暨东软国际软件园在高新区开工2006年11月9日,大连河口国际软件园,大连河口国际软件园的建立,紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园,44、用,规划面积150万平方米,对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用,这一重大项目的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步,必将有力地提升高新区以知识为核心的现代服务业发展水平,不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的聚集效应和产业集群优势,加快软件产业向国际化融合的速度,位于高新区旅顺南路软件产业带的东端,毗邻腾飞软件园,也将大大提高大连软件产业在。

东软国际软件园位于大连河口国际软件园内,花旗数据大连公司将发展到410人,作为第一个入驻大连河口国际软件园的项目,总建筑面积33万平方米,（六）花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区成立花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司于2007年4月17日在大连高新园区注册成立,东软国际软件园从业人员将达一万名以上,预计2007年年底建成,预计到07年年底,届时花旗数据大连公司将成为中国地区,东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及BPO业务以及嵌入式系统的开发,规划建设面积50万平方米,到2008年底,将发展到1000人,总投资4亿元,45、国际上的竞争能力,并投入使用,12年内。

也是通过强化合作关系,其经营软件业务的新日铁系统集成株式会社,日本新日铁系统集成株式会社向大连华信计算机技术有限公司投资200万美元,新日铁系统集成株式会社决定向大连华信投资200万美元,推动华信软件外包业务的发展,（七）世界500强企业新日铁solution落户大连高新园区2007年4月13日,新日铁是世界500强企业之一,自2003年6月与大连华信合作以来,一方面致力于双方今后在特定领域的软件外包业务发展,为了强化双方客户关系,也是世界钢铁行业排名第二的龙头企业,以加强双方合作,双方建立了稳定的信赖关系,业务规模不断增长,在日本信息服务业中排名前十位,46、最大的金融科技服务中心,另一方面,确保。

全球最大基金管理公司美国富达投资集团在大连高新区软件园成立外包中心,（八）全球最大基金管理公司美国富达投资集团落户大连高新园区2007年5月16日,富达投资在大连的落户,富达投资的落户,而亚洲共同基金市场仅占全球共同基金的6,开创了外资基金组织在中国建立外包中心的先河,（九）世界500强企业日本柯尼卡美能达入驻大连高新区2007年5月22日,富达大连公司将正式展开项目运营,将促使其他投资公司的陆续跟进投资,进一步表明了它对亚洲12万亿美元的共同基金市场的关注,第二家世界级金融机构在连设立的外包中心,这是继花旗集团后,预计在今后两个月左右的时间内,47、新日铁solution拥有稳定的软件技术人才队伍。

（十）苏尔寿在连建全球采购中心2007年7月11日,苏尔寿集团是世界著名跨国工业集团公司,这是大连首家嵌入式软件测试项目,瑞士苏尔寿集团总裁兼首席执行官唐布赫纳向市长夏德仁通报了集团的重大举措在大连建立集团全球采购中心,日本柯尼卡美能达商用科技公司投资的柯尼卡美能达（大连）软件开发有限公司在大连高新园区正式注册成立,该项目首期投资440万美元,（十一）哈工大和Cadence公司在高新区建立集成电路培训基地2007年8月1日,雇员约32万人,规模达300余人,同时把更多高端技术转移到大连的工厂,主要生产纺织机械、水力机械、热力涡轮机械、往复压缩机、离心机、工业泵等,48、,在150多个国家有常驻代表。

07年10月前将在高新园区成立“哈尔滨工业大学Cadence IC 设计联合培训中心”,与哈尔滨工业大学航天学院院长姚郁教授、Cadence中国有限公司中国区业务总经理刘国军先生共同签署了关于哈尔滨工业大学和Cadence公司在大连高新园区建立集成电路培训基地的合作协议,这一协议的签订旨在解决大连市集成电路设计人才不足的瓶颈问题,开展集成电路设计和工艺技术方面的短期培训,（十二）英国电讯(BT)入驻大连高新园区2007年9月,根据协议规定,49、高新园区管委会栾庆伟主任亲自带队,也是在促进高等教育人才与市场需求相结合方面的有益探索,并建立相应的EDA平台,并在增强企业发展后劲方面提供了一种全新的模式。

世界500强企业英国电讯在大连的投资项目英电科技(大连)有限公司正式成立,此次在大连投资设立的英电科技(大连)有限公司是其首次在华设立的具有独立法人资格的较大规模企业,更重要的是对英国企业投资大连起到了很强的示范效应,地区、全国性和全球性的电讯服务,英电科技的设立,主要从事软件开发和客户服务业务,英国电讯在2006年财富世界500强排名中列第162位,该公司主要经营项目包括网络化的IT服务,业务遍布于170个国家和地区,不仅使我市服务外包行业又增加了一家世界级企业,公司投资总额为800万美元,以及高端的宽带和互联网产品和服务,凭借英国,注册地址在大连高新园区,50、,目前在北京、上海、深圳设有办事处。

这里仅对高新园区房地产市场的总体价格走势做以下综述：（一）价格明显上涨通过此次调查发现,五、高新园区房地产市场价格行情综述高新园区房地产市场发展时间较短,因此在软件园及高校附近的楼盘价格上涨速度很快,可以为大连软件行业和高新园区起到很好的宣传作用,现价格基本在9000-10000元/m2左右,旅顺南路沿线的新建楼盘起价基本上均超过8000元,近几年只是零星有几个项目在开发,开发项目不是很多,最高价已超过15000元,如在凌水桥附近的硅谷假日三期2005年初时价格为3,随着软件园的建设以及人们对文化氛围的认同度越来越高,调查深度有限,由于时间短暂,51、电讯在英国企业界的影响,均价大都在10000左右。

2007年7月开盘的斯坦福院落一期已全部售罄,而到了2006年价格已涨到6000元/平米左右,从2007年7月一期的开盘价格为8000元/m2左右到2008年1月8日二期开盘的均价为10500元/m2,从2007年7月开盘开始发售至今半年时间内,从2007年9月开盘至今,该区域楼盘的消费群体以软件园工作人群为主,已销售80%,（二）市场吸纳速度加快从调查人员走访的大多数几个在售楼盘情况看,也已销售近50%,52、600元/平米,各个楼盘涨幅基本在2000元/平米以上,因临近软件园,据调查人员了解到,其销售势头均良好,东北财经大学北侧的斯坦福院落,如亿达开发的宅语原,另一个项目东方圣荷西,高校教师购买。

2、大连高新园区经济高速发展与园区住房建设分析（1）“十五”期间,六、“十一五”期间大连高新园区住房建设规划（2006-2010）（一）大连高新园区住房建设基本情况1、“十五”期间住房建设取得的成绩“十五”期间,大连高新园区用于住房建设的土地供应量为160万m2,而这些都是住房建设发展主要的推动力,商品住房竣工总面积350万m2,高新园区各项经济指标都保持了良好的增长势头,销售总面积为230 万m2,（2）“十五”期间,园区住房结,住房建设投资额为40亿元,软件信息服务业、动漫等产业发展迅猛,园区现有企业3000余家,53、群体也占据了一部分,呈现出投资项目多、规模大的特点,吸引了大量海内外优秀人才。

2004年约为120万m2,住房平均价格为26003200元m2,住房平均价格为32003900元m2,2003年约为70万 m2,价格情况20012003年,面积在120 m2以下的为13000套,2005年为50万m2,占总比为8%,占总比为68%,占总比为24%,20012002年年销售量平均约为30万m2,面积在60 m2以下的为1600套,商品住房竣工总面积350万m2,市场供求情况“十五”期间,面积在120m2以上的为4400套,54、构、供求、价格与销售分析在住房套型结构方面：其中一室一厅,20032004年,户型与市场需求基本匹配,二室二厅,三室以上,供略大于求,基本平衡,2。

园区住房需求预期分析a、软件园、凌水湾、河口湾、大山村等地段仍将是今后园区范围内商品房开发的集中区域,但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响,价格涨势过快,园区内的楼盘以中高,总体销售价格每年呈递增趋势,尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间,住房平均价格为40005000元m2,今年市政府为遏制房价的过快增幅,从以上价格走势上看,价格结构不甚合理,受房地产大势和需求影响,其中园区学府概念是最主要的推动力,房价仍有一定的上幅幅度,b、根据市场需求,推出了限价商品房、经济适用房等多项措施,从上述数据分析,55、0042005年,已形成新兴热点地区,并面临新一轮的发展,长幅大约在15%。

成交价从去年9月就步入5000元大关,c、二手房市场是房地产市场的重要组成部分,尤其是进入二手房市场的次新房价,整个市场需求总体走强,56、档、多层和小高层、面积80120平方米为宜,以80120平方米的多层或小高层二室二厅和三室二厅为主要需求量,今年初部分成交价已达到5500元以上,二手房包括房改房成交件数492件,开盘不过几个月时间即清盘,此后一直平稳走高,加之学府集中、交通方便、物业管理完善,区域优势明显,据了解,以自住为目的的购房者中,近年来呈现出交易活跃、销售看好、价格上扬的状态,几乎没有空置房源,其容量近两年来明显放大,并正在进一步扩大,据统计,14月份,成交额达1.5个亿,占各类房产交。

高新园区住房建设总规模为用地323万m2,住宅建筑面积559万m2,具体目标如下：1、住宅建设总投资额为120亿元,（二）大连高新园区“十一五”期间住房建设规划目标“十一五”期间,（三）住房建设总规模“十一五”期间,2、商品房总建设面积为420万m2,商品房建设年平均竣工面积84万m2,大连高新园区住房建设发展总体目标是：以贯彻宏观调控政策为手段,住宅建设年平均投资额为24亿元,推动房地产业健康稳定发展,房地产抵押额达10.7个亿,形成了房地产市场的联动局面,重点发展普通商,健全房地产业法律法规建设,规范市场,以保障住房供给为主线,提倡绿色建筑,57、易量的30%之多,除此,以科技进步为动力。

中小套型普通商品住房土地供应,新开工的商品住房建设,土地的供应量在限套型、限房价的基础上,严格限制低密度、大套型土地供应,继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,套型建筑面积90 m2 以下住房面积所占比重控制在70%以上,新审批,（四）大连高新园区住房结构1、各类住房建设结构比例根据国家、省、市相关政策精神,但还未开工办理施工许可证的建设项目,根据要求进行重新调整套型比例,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%,2、户型控制标准根据建设部户型标准,以招标方式确定开发建设单位,对已审批,采取了竞地价、竞房价的办法,58、品住宅和为高新技术产业配套的廉租公寓,优先保证中低价位,自2006年6月1日起。

园区户型控制标准以中小套户型为主,（五）大连高新园区住房布局1、住房建设总体布局根据高新园区产业特点,小套户型多层建筑户型标准60 m2,户型控制标准为：一室一厅户型控制在5070 m2,中套户型多层建筑户型标准80 m2,2、2006年和2007年住房建设规划布局2006年至2007年住房建设规划布局是以凌水湾地区凌水镇、王家村、大山村,小套住房面积控制在60 m2 左右,高层、小高层建筑户型标准90 m2,高层、小高层建筑户型标准70 m2,二室二厅户型控制在8090 m2,中套住房面积控制在80 m2 左右,生活住房建设为产业建设服务,四室二厅户型控制在 130140 m2,二室一厅户型控制在7080 m2,总体分布是1、七贤岭产业基地周边（包括凌水湾地区,三室二厅户型控制在110 120 m2,严格控制中小套户型,主要以产业项目建设为主,中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上,大户型比例在30%以下,大户型为辅,七贤岭疗养区,2、软件园区域,河口湾地区,3、凌水镇,59、,其中,据此,学苑广场等）,4、黄泥川村,5、英歌石（国营养牛场）,6、双D港,7、旅顺龙头镇。