45融资模式古北水镇

北京古北水镇旅游有限公司

原标题：45亿的融资模式——古北水镇。

2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,并于2014年10月正式对外营业,位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇,占地面积近10平方公里,古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,由三个自然村落组成。

规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务,六家小型精品酒店,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施,其中包含两家五星标准大酒店,400余间民宿、餐厅及商铺,总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑,整个水镇范围内,满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。

除此之外,后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,以满足项目的可持续发展。

对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造,同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中,又满足了旅游度假者的舒适居住要求,都按照现代化社区的标准,从设计特点来看,为确保水镇与周边环境的协调性,从外观到内部布局上,既展现了北国小镇的历史面貌,将古典与时尚融为一体。

在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外,还通过北京这一国际知名文化旅游平台,间接拥有数千万乃至上亿的潜在世界客源市场,古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点,经过四年独具匠心的打造,获得成功的预期是有保证的。

使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性,提升整体收入规模,除了门票外,还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等,同时各项目间能相互促进。

原有古镇采用租赁模式运营,古镇中新建的酒店采用自持模式,降低重资产投入的规模,将计入利润表的收入规模尽可能做大,运营公司除通过招拍挂形式取得一千多亩地外,提高投资回报率,其他商业物业自营,便于未来持续融资。

需要投入12亿元进行基础设施建设,古北水镇整体投资45亿元,主要是由于原有基础配套较薄弱,投资回收期在八至十年,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,项目投资额较大。

古北水镇从项目运作看,类似乌镇模式的异地翻版,符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素,从投资角度看又兼具自身优势及以下特点：。

1、项目所在区域资源的稀缺性：依托司马台长城和鸳鸯湖,地理位置险要,人文历史遗迹、自然资源优厚。

2、引发多方关注：项目在建设进程中即引发了多方关注,引入IDG资本及京能集团等战略投资者,并进行了多轮增资,表明外部投资人对项目前景极为看好。

3、政府大力支持：政府财政及审批方面支持力度大,进一步强化了项目与地方政府的关系,而且由于主要股东京能集团为北京市市属国企。

项目的建筑设计团队,4、项目管理团队经验丰富：项目由乌镇原班团队负责打造,在最大程度上保证了项目质量,使得项目能在乌镇成功经验的基础上“青出于蓝而胜于蓝”,以及以后的经营管理和营销宣传都由乌镇团队操盘。

政策与资本支持：

作为北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目,古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持,除2012年获得密云县政府4100万元的基建补贴外,更是在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得当地政府的支持帮助。

成为了项目开发建设所需的巨额资金的保障,承担古北水镇的开发、建设,古北水镇项目总投资超过40亿元,面对如此巨大的资金需求,投资方采用成熟的市场化资本运作方式,由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司,按比例共同出资持股。

力求通过地产开发的资金快速回流,古北水镇投资方还与知名地产开发商龙湖地产合作,共同开发打造区域内唯一的房地产项目“龙湖,从而实现资金的平衡,借助古北水镇巨大的游客量和消费能力,此外,长城源著”。

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