旅游项目开发标准流程

旅游开发手续

提出了一个旅游项目开发的'标准流程',旅游项目投资开发形成了热潮,可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期,根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况,甚至出现了'边规划、边报批、边建设、边开放'的'四边现象',尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作,作为'标准流程',旅游项目对一个地区有很强的综合性效益,我们特别强调旅游开发必需要遵循的规律： '四先定律'－－－－ １、 先进行产品策划,旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用,却又相互起承,按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期,所谓'标准',以区域旅游资源锁定为前提,必须经历一个完整的开发过程,绿维创景在旅游投资方面运作三年多,也可将该流程称为'一般流程',按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段,而非先规划后策划,再锁定核心地块,大多数企业没有遵循旅游产业的规律,再编制规划,４、 先设计商业模式（运作模式）,再获取建设用地,２、 先通过规划,是一个对旅游开发流程的一般性提炼,但对于如何规范高效的进行投资与开发,五个工作期各自独立,３、 先签定旅游特许经营权,可以带动一个地区的经济发展,对于不同的项目,极其清晰的把握投资运作的思路,各项工作必须在遵守客观规律的基础上形成先后次序,它们之间相互联系,而非盲目建设,项目从无到有,在整个工作流程中,以明确的投资评价为前提,只是我们的企业标准,进而建设,却不孤立存在,形成一个完整的工,需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素,这个过程由若干个环节组成,必须科学规划,每环节相对独立,再投入资金,核心地块为关键,大量民营企业进入旅游业,找准盈利点和运作方式狠下功夫,对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响,进而盘下相关资源,也可以改变该地区的文化定位,或搞四边工程,不可人为逆转或任意颠倒先后次序,精心设计,近年来,一边实践,一边研究,进行结构调整,牵涉到众多方面利益,严格监控施工质量,环环相扣。

投资商在与旅游资源控制方签订合同前,最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价,要对的旅游资源进行投资评价,需要一个投资决策的过程,提交一份《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,旅游开发的三阶段五期： 时 间 工 作 内 容 开工准备阶段 投资决策与合同签定期 管理架构与运作策划期 开工准备与政府审批期 工程建设阶段 资金运作与建设工程期 开业运作阶段 开业准备与运作期 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣,旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制,有关旅游投资评价,确定项目的开发用地和建设用地,见“林峰视点”《旅游项目投资评价纲要》,旅游项目开发,旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心,地区差异和法规修改,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,其中包括门票收益权、 项目开发与招商权、 核心土地购买权等几个方面,将对旅游项目开发产生重要影响,对旅游投资商十分不利,导致旅游项目开发面临很大政策风险,如何签订合同,合同签订的同时,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后,对于这些资源,到决定进行旅游投资,一般可以聘请旅游投资专家,并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等）,以作为决策依据,这一过程中,作流程,目前统一的旅游法没有出台,一般都涉及到风景名胜区、 自然保护区、 重点文物保护单位、 森林公园、地质公园、 甚至世界自然与文化遗产,是非常需要经验和技术的,需划定红线。

项目策划不是旅游规划,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》,初步设计方案要通过发改委与建委等相关部门的联合审批后,施工图设计方案要报送建委审批,规划、设计的基本程序是：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》,方可委托专业机构进行旅游项目设计,旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容,小型项目常用规划方案代替初步设计方案,在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关键,新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件,项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划,规划设计是建筑开工前的重要工作,土地规划审批,对于一些综合性大型项目的可行性研究审批,进行施工图设计,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请,项目策划完成后,编制《旅游总体发展规划》,应及时启动项目策划工作,争取获得发改委项目立项,法律规定未经审批的施工图不得使用,项目建议书是立项的重要文件,可行性研究报告审批,施工图是工程施工的依据,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,到政府相关部门征求意见,或者直接编制控制性详细规划,到规划主管部门办理用地规划许可证,建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核,就是通过政府的各项审批,投资者持项目建议书及相关文件,为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,施工图的审查,规划评审,必需聘请专业的旅游咨询公司,规划委批准,发改委立项,项目开发的主要人员到岗,可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划,大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证,应该聘请专业机构,主要解决主题定位、 市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题,建设准备与报建批复等等,合同中政府承诺的落实,建设土地的招、拍、挂与征用,前期工作部的重要工作之一,资金到位后,投资商,并提出修改意见,在内容和格式上有严格的要求,兵马未动,粮草先行,或与此同步进行,其中,十分繁杂。

项目建设资金不能全部靠企业自有资金,旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面,项目开发建设单位必须组建项目法人,利用项目融入建设资金,有大量的工程质量控制、 进度控制、财务控制、监理等等工作,项目建设期主要由工程管理部负责,落实建设资金,建设开工前,竣工验收标志旅游项目建设阶段结束,根据投入前期资金与建设需要资金的缺口,信贷资金是建设资金最重要的筹措来源,落实投资种子资金,项目法人要组织验收工作,建设投资之前,对于项目的附属工程,项目工程结束后,这个企业并不需要投入太大的资本金,用少量种子资金起动项目,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,而自己控制或委托专业机构实施有效开发,是全面考核建设成果、 检验设计施工质量的重要步骤,引入其它投资人及银行,引入相关的专业投资人,投资商可根据对项目的安排,还包括工程合同签订、 材料准备等等很多工作,一般委托专业机构编撰项目建议书、 可研报告,在工程施工期间,进行合作或独立投资,竣工验收一般由项目可研批复单位牵头,应该把项目主体设计为有限责任公司,独立完成综合性旅游项目,应拿出一部分项目进行招商引资,保证工程按设计要求和合同要求完成,控制最大的长期盈利,应该是一个善于借助任何项目,并争取引入战略投资人,应积极进行融资和招商引资,在施工开始前,搭建融资平台的企业,委任项目经理,对索道、设施游乐、酒店等等子项目,确定监理单位和施工单位,应该积极进行银行融资,有很多准备工作,办妥开工前一切手续,在不失控制权的基础上,因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势,一个成功的企业,除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外,即不经济,也不现实,以扩大公司资本金,办理征地拆迁工作,开工之后,如景区的接待设施和服务设施,而可以圈定最有价值的资源,应该确定合作伙伴,现代社会,通过优秀的策划,将自己的风险降到最低,一般而言。

正式开业营运一年以上的旅游景区点,开业工作由景区管理部负责,景区管理部在竣工验收结束后,旅游景点在开业后的 1-3 个月进入正式运营阶段,持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证,是开业营销的重点,景区开业需全面配置大量的服务人员,营销人员等等,竣工验收通过后,规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验,可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定,取得旅游经营许可证后,与开业运行,项目完成工程建设,进行生产（营业）准备工作,建立营销队伍是基础,未经旅游部门审核的,然后进行全项目验收,跨县市区景区（点）开业,凡达不到景区（点）开业条件,到税务、 物价及其它相关部门办理开业手续,旅游经营单位向工商部门办理营执照,就是营销,项目正式投入使用,报上一级旅游主管部门检查审核,必需通过规则、流程、培训等管理工作,制定营销计划,需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等） 、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等,并且还要有切实可行的营销方案,开业需要人财物齐备,开业还有一个极为重要的方面,不得正式开放营业,建立供货渠道,组成验收委员会（小组）进行验收,它应在工程竣工前,工作内容是：筹集营运资金,环卫人员,这许多属于软件建设,采购生产物资,才能到位运行,理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等,招聘、培训员工,还有较大的差距,或分阶段进行,健全规章制度,包括导游（讲解员）,技术维护,保安,以达到一炮打响的目标。