地产围城郭小川之后团泊洼秋天

星耀五洲旅游度假区

【地产圈没秘密】系半个地产从业者秘密君自娱自乐的平台。

自我要求说人话、讲常识、尽力帮助购房者。

读完需要二十五分钟、欢迎投稿。

经历了数年喧腾的团泊洼重归平静,郭小川在团泊洼干校写下这首著名的《团泊洼的秋天》,团泊洼,团泊洼,团泊洼五七干校全部学员离校,1975年9月,从此再未踏上团泊洼的土地,一个月后郭小川的第二次中央专案审查以“无任何问题”的结论结束,将团泊这个文艺肌理匮乏的开洼送上进了诗歌艺术的殿堂,全世界都在喧腾,你真是这样静静的吗,哪里没有雷霆怒吼,风云变化,这位被誉为中国的马雅可夫斯基的诗人立即返京,同年,校舍淹没在荒芜的秋色里。

团泊洼是津门城外的绿玛瑙,团泊洼再度被记起已经是1987年,金黎、涂宗涛等一批《歌词月报》周围的音乐文学学会成员前往团泊洼采风,湖南诗人江堤等发起的新乡土诗派横扫诗坛,写下：闲收荒草烧肥蟹,更逐西风荡小船的佳句,芦荻、野趣与万顷清波,也是富饶静海的希望之海。

11个卫星城

《怦然心动》里说：我爬得越高,眼前的风景便愈发迷人。

松江高尔夫球场依然是天津高尔夫赛事的主要场地,毁于2014年的星耀高尔夫球场很可能连这份高傲也抢夺殆尽,2003年天津松江高尔夫球场、滨海森林高尔夫球场、京津高尔夫球场相继开业,90年代的财富重新分配带来了富贵阶层的喷发,团泊湖东岸的松江高尔夫幸运的成了天津为数不多运营尚可的高尔夫项目,成为天津乃至于全国高尔夫球场建设的大年,洋气的高尔夫在90年代发端之后便一时间成了社会上流的标配,也带来了富贵阶层标志的蜕变,但是第二年高尔夫球场“暂停新建”的政令就如期而至,天津向来有开埠之便,也是团泊湖少有的仍然保有高傲的地方,事实上若不是星耀五洲资金断裂,秘密君厚着脸皮问过会籍资费,个人会籍超过35万,迄今。

高尔夫球场的投用与泰达足球训练场的建成意味着团泊湖在大规模城市开发的浪潮中终究没能免俗,而被誉为“绿玛瑙”的湖景让这波开发来的更加宏大。

在静海卫星城之外,还规划了11个规模宏大的新城,静海独得其二,围绕团泊湖规划了团泊新城,2005年,规划将天津主城与滨海新区作为主副城市中心外,天津市大笔一挥出台了对于天津影响深远的《天津市城市总体规划2005～2020年》。

目标到2020人口规模为30万人,人口目标设定是60万人,到2020年第一阶段有10万常住人口,其中静海主城区重点发展制造、物流业,团泊新城规划面积210.35平方公里,主要产业是旅游、体育产业,人口来源设定主力是滨海新区、天津市区的疏散分流人口。

在规划出台的第二年,天津本土发迹的房企仁爱集团与市政滨海公司联手进入团泊湖进行一级土地整理与5平方公理的二级开发,仁爱的重点任务有四：投资13亿兴建天津大学仁爱学院、建设1个会馆、建设2个别墅区,建设1个五星级宾馆。

再远的长白山旅游度假、红树林的成功无论从哪个角度上来看都令人羡慕,虽然官方字面上没有提及要将团泊湖打造成何种规格,但是一切都向着城市高端人群专供的旅游度假村发展,团泊湖的目标也不过如此,高尔夫、别墅、会所、星级宾馆,杭州千岛湖、深圳观澜湖。

冬至,候鸟南迁

周星驰说,做人要是没有梦想,跟咸鱼有什么区别,但是范伟说：人跟人的差距怎咋就这么大呢。

2011年,2013年借着承办东亚奥运会的契机,2008年仁爱团泊湖温泉度假酒店开业,围绕团泊湖一带一时间高光环绕,作为十一五重点项目的静海奥特莱斯开门纳客,萨马兰奇纪念馆建成开放、光合谷旅游度假区开园,希望满满。

商品住宅成交量环比涨幅超过70%,光耀城、禹州及招商依云郡售价也超过8000元,商品房均价超过8300元成为静海地产市场的大年,还有团泊湖的地产销售空前热烈,而这种热烈的核心就集中在团泊湖,2013年静海土地成交量全市第一,政府性事件带来的不光有团泊湖的高调曝光,而成交金额翻了几乎一番,金地长湖湾售价破万。

那时候,团泊湖当之无愧是静海的希望之海,每个购入的客户都怀着拥抱自然,放松身心的憧憬,工作日在国际大都市,周末在温泉度假区,这种生活想想就惬意,但是团泊湖的市政利好貌似在2013年之后一夜之间戛然而止。

但是光耀集团的候鸟式产品线在市场普遍转冷的时候证明是个尤为鸡肋的存在,但是前提是客户资金丰沛、房企也资金充裕,光耀成为倒下的首家百强房企,万般无奈中郭耀名声称“愿意接受一切企业收购”,2014年的地产寒风中,忙时城市,闲时景区,但是在市场转冷的环境下,这两个前提几乎同时逆转,候鸟式迁徙意味着冬天居南方夏住北国,作为在津唯一的项目团泊湖光耀城门前应声拉出了横幅,按照预测是一个万亿级市场。

光耀的产品定位像极了了团泊湖自身在天津楼市的格局占位,对于目标客群天津、滨海乃至于北京人而言,永远只是个补充居所,这个居所在于生活进阶的享受补充,某种程度上,而非必然需求。

眼下的楼市,凛冬又至,候鸟南迁。

应对城市收缩,准备好了么。

其后一众项目跌破7000元的价格水平让团泊湖众多项目头上笼上了一层浓云,这个价格,几乎不到2013年均价水平,内容是团泊湖住宅产品低至5600元/平方米,2019年10月,一张海报刷屏天津地产业界朋友圈。

二期小高层均价也只在7000～8000元之间,高层7000元/平方米,用销售的价格说：均价都不到洋房的水平,洋房8000元,联排产品最高13000元,作为团泊湖老牌地产项目,团泊项目被迫取消折扣,环绕松江高尔夫球场的招商果岭现房产品135平方米户型优惠后单价依然是6500元,金地长湖湾叠拼产品120平方米,总价在85～150万之间,低价销售的标杆企业被相关部门约谈,11月底,秘密君前往调研发现,作为东区占据土地面积最大的富力新城。

团泊西的底气来源于宏大的规划,尚有奥特莱斯与规划中的大学、医院,愉景城、中昂、中津基业都在11000～12000元左右,团泊西的企业看起来更加中气十足,最高的金科天湖洋房产品售价在13000元左右,相比于团泊东,在泰达足球场与萨马兰奇这两个与天津普通市民几乎不会发生联系的配套外。

营销人员的说法是：东区配套是村儿里的水平,但是东区的销售普遍说：西区价格高多半是因为地拿贵了。

2月出让的大邱庄宅地楼面价格仅3000元左右,5月东区宅地楼面价3500元/平方米,3月静海县城宅地楼面价格5600元,而在2018年,2017年,虽然配套略优,但是拿地价格过高也是房价略高的重要一面,团泊湖片区住宅楼面价格平均在6000元/平方米左右,团泊湖片区楼面价最高已经过万元。

在天津城市人口外溢过程中无可避免要遭遇西青的截胡,2017之后的天津已经面临人口收缩,人们往往容易忽略一个事实是：相比于2005年～2013年天津城市人口的急剧膨胀,但是超过45分钟的通勤距离在天津来的并不现实,但是天津并未做好应对城市人口收缩的准备,很多天津业内评价团泊湖的难题是交通与距离,在曾经应对大城市病的“卫星城”策略驱动下,团泊湖为代表的一批新城蓬勃而起。

发展也并不像规划,天堂电影院说：生活并不像电影,因为发展比规划来的难多了,生活比电影难多了,有些时候。

旅游在五台,度假在三亚。

目标客群主力是短途游客、其次是会议疗养及高端度假客群,在这个报告中,2008年联合置地的一份内部报告写到：团泊新城的旅游产业将会成为整个天津强有力的经济支撑点,提出了游乐园、度假区、国际会议中心、游艇俱乐部以及高档住宅、商业配套组成的宏大构想,援引了洛杉矶迪士尼、香港海洋公园、九华山庄等近城市周边旅游区的发展案例。

2016年,特色小镇浪潮下团泊镇领导声称要用三年时间打造5平方公里的景点,达到5A级风景区的标准,2020年前建成高颜值的特色小镇。

2019年官方表态时要把团泊的绿宝石精心呵护好,在此基础上打造成水景特色鲜明基础设施完善的生态住区与旅游景区。

旺角卡门里说：你不要说两次,说两次我就相信了。

在团泊湖的发展路径之中,打造风景旅游区几乎是提过无数次的东西,购房者真信了,游客却没有相信。

而蓟县盘山是京津两地短期度假的最高选择,天津城市最热门的景点除了佛罗伦萨、滨海航母与米立方之外,2018年天津旅游业大调研中,基本上都在天津市区传统景点,团泊湖在景点热度排名20以外,虽然天津旅游总人数超过20000万,但是团泊湖想要分这杯羹并不容易,度假首选是三亚,天津本土客群外地短期出游中最高的热门景点是五台山。

环渤海度假游首选是滨海度假区,滨海是滨海休闲旅游带,宝坻属于休闲旅游示范区范畴,2014年开始推进的京津冀旅游协同发展示范区中,武清属于休闲购物旅游区,另一份环渤海旅游目的偏好调研显示,传统的度假胜地在秦皇岛,其次是濒湖与滨江度假区,但是团泊湖区在这个庞大的规划中并未露面,放眼华北,新兴崛起的在青岛,怀柔、张家口也虎视眈眈。

有人总结了杭州千岛湖成功的经验是：依托自然资源,引入高端娱乐产业、导入政商业商务活动,配套酒店商场、餐饮等度假设施,驱动半岛别墅、产权式度假酒店的运营开发。

这不是团泊湖一地的症结,某种意义上来说团泊湖曾经有过落地宏大规划的机会,但是在地产开发的喧嚣中不甘寂寞,从指缝中偷偷溜走了,也是整个天津的症结,机会随之就像水流,便迫不及待的跨上了放低身段肉搏房价的赛道上,团泊湖在丰富特色引入资源营造旅游目的地的路上刚刚走了一半,2013年。

一直以为我跟别人不一样,原来寂寞的时候,所有的人都一样。

康养体育,看起来都很美。

天津中医药大学、天津国际医学城、天津体育学院构成第三高教区的主力核心,号称是第三高教区落位团泊西,团泊西提出了打造面向区域和国际的健康产业园与体育基地,2013年,团泊湖还发生了一件大事件,而依托医科大与体院。

梦想与现实之间总是有些距离的,问题在于这个距离的长短,就像被地产项目拿来卖了许多年的静海地铁规划。

AECOM给出的一份报告显示国内大型健康地产项目分布上,但是团泊湖并未在这种呼声中斩获任何项目,自建医院、并购医美机构、联盟医院资源、成立康养中心,只有天津旅游集团开发了一个康宁津园,万科、绿地、恒大、万达、泰禾、华润等一起出手将健康地产推上了高潮,一时间呼声四起,有24个在京津冀,17个在长三角,13个在珠三角,4个在云贵,2016年。

其他医院均仍然停留在规划中,在团泊湖规划了多达4所三级专科医院,但是迄今除血液病医院正在建设外,包括中国医学科学院血液病医院（团泊院区）、天津团泊国际糖尿病医院、团泊康复医院、团泊医学城,总计病床数超过8600张,反倒是天津政府在2016年发布的《天津市医疗卫生服务体系建设规划(2015-2020年)》将团泊湖一举送上了医疗资源规划的高地。

涉及到的是衣、食、住、行、娱、学等方面的全产业服务需求,以及宏大的医疗资源规划,产业研究院2018年报告称：康养产业严重依赖资源引入,医疗之外,并没有落地实际衣食行的基本需求,更不论娱乐与学习服务,同时精细化运营必不可少,团泊湖除了解决住房配套。

2013年还有环中国国际公路自行车赛,以及环湖自行车邀请赛,2014、2015年的WTA天津公开赛、ITF巡回赛、2018年举办了铁人三项赛,2013年东亚运动会外,但是这些比赛在天津本土都未能激起太多声音,在康养之外另一个西区规划的支柱产业是体育产业。

体育场馆建设在2015年集中销售爆发完毕后,体育产业发展强劲的广东省体育产业以体育用品制造、体育服务以及体育场地建设三项是体育经济的核心,体育服务业占30左右,体育服务与体育制造业基本聊胜于无,体育赛事尚未呈现品牌与规模,趋于不到1%,但是眼下的团泊湖,唯一的依赖可能仅仅在于场馆与规划,而体育品制造销售占70%左右。

功夫足球说：球不是这么踢的。

据说又一个10万人的宏大城市规划,早已经没有了运营的能力,420万平方米,静海整体的库存量是218万平方米,主力集中在团泊湖两岸,曾经是容纳膨胀人口的蓄水池,结果人口膨胀不复存在,团泊湖置身泥淖后,站在团泊湖岸边绵延的地产项目应有尽有,转而寻求产业运营的时候,最近10年内团泊湖卖出了3.3万套住房,突然发现早已经习惯了快速获利的简单粗暴,但是唯独没有人气,今年突然又有一个中德示范镇,媒体口吻一贯是重磅,劲爆,重大利好,但是截止今年上半年,各路力量集结转向炒作宝坻。

停留在纸上未尝不是一种幸运,或许将会永远停留在纸上,叶赛妮娅说这里的风景是很美,可是黄昏总让我感到忧伤,在这样的天气里,我总感觉有什么东西正在死亡,郭小川在长诗里说：它也许不合秋天的季节,10余年后有些事情仍然停留在纸上,总有些令人恍惚,在一片雾霭层层里,越过广袤的水面听销售说这里是梦想之地,在天津跟着规划激动的人们不是健忘就是利益攸关,到明春准会生根发芽,掘金之所,又或者。