古镇街区专题

古镇旅游专题

古镇街区专题

一 . 古镇街区一体化解决服务（旗楷咨询倾情打造）。

将土地分为农用地、建设用地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

土地使用权与旅游资源的经营权即相互关联,特许经营者在一定期限内拥有基础设施和公用事业,政府授予特许经营者投资新建或改扩建、运营基础设施和公用事业,政府授予特许经营者投资新建或改扩建、拥有并运营基础设施和公用事业,（三）特许经营者投资新建或改扩建基础设施和公用事业并移交政府后,则同样不取得项目所涉土地的使用权,只需要就单个的项目获得土地使用权即可以开发旅游资源,《基础设施和公用事业特许经营管理办法》第五条规定了特许经营的三种方式：（一）在一定期限内,而其中涉及基础设施和公用事业的土地,旅游开发企业不可能也不需要取得整个规划区内的土地,则应当获得项目所涉土地的使用权,特许经营者不取得项目所有权,不代表获得了相应的土地使用权,由政府授予其在一定期限内运营,（二）在一定期限内,则应当区分特许经营权方式不同,特许经营者可以划拨方式取得,期限届满移交政府,期限届满移交政府,方式（二）,取得旅游资源的经营权,对土地使用权的获得作出不同的处理,就方式（一）、方式（三）来看,土地使用权应当通过出让、转让或出资入股等形式取得,旅游景区的规划涉及的面积巨大,涉及经营性设施的建设部分,同时根据《土地管理法》第五十四条第（二）的规定,也相互区别。

涉及农用地转为建设用地的,将农用地转为了建设用地,《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地,建设占用土地,为了减少土地征收矛盾,旅游规划中涉及基本农田的应当符合《土地管理法》、《基本农田保护条例》条例的规定,应当办理农用地转用审批手续,规避征收审批程序,为避免潜在的土地纠纷,违反了土地管理的规定,用于景区经营性设施的建设,尽量避免对基本农田的征用,建议项目公司依法获取土地使用权,以与村民签订租赁合同的方式租用农村集体土地,有的企业,年限往往长达几十年,这种做法实际上是以租代征,其第四十四条规定。

二、实战操作之：投融资及PPP运作。

1.古镇街区五大资金作用：

2.古镇街区PPP模式运作流程设计。

三、实战操作之：实战要点

三 . 旗楷古镇街区运营七步法。

四 . 实战操作之：招商运营。

旗楷古镇街区：全流程开发管理体系。

五 . 关键法则

1. 新形式下的古镇街区开发

以文化 旅游双轮驱动,应围绕古城文化核心,国内古城开发呈现出主客融合、产业融合、城旅一体的特点,1） 在全域旅游、全民旅游的时代背景下,以促进古城保护和城市有机更新,以“文化复兴、功能复兴、经济复兴”为理念,在开发思维、产品供给、运营模式、投融资等方面寻求创新转型,因此。

2） 全业融合

?跨界融合,节事引爆：旅游产业主导,跨界融合,全面拉动。

?文化经营,业态创新：民族文化嫁接时尚创意业态,活化民俗体验,探索古城 手工艺、古城 美食等“古城 系列”跨界新体验。

3） 全域服务

从景区公共服务到全民公共服务、从基础保障服务到产品化体验服务、从传统信息服务到智慧旅游全过程服务,构建标准化、产品化、本土化的主客共享的旅游公共服务体系。

4） 全民营销

强调人人都是旅游形象,人人都是旅游环境的理念,调动全民参与旅游的主观能动性,聚焦“新媒体、全品类、全民互动”的营销体系。

2. 开发思维的转变

1） 封闭型景点思维向开放型全域目的地思维的转变。

古城保护需要大量资金持续投入。

开发初期多事政府斥资修复古建,改善基础设施,有的古城会征收古城维护费以维系古城保护。

未来多引入公司或基金,政府、企业或基金搭建新的融资平台。

随着后期古城的转型升级和提质增效,以古城核心区域为吸引,联动周边休闲度假游的全域旅游大格局将成为趋势。

2） 门票通票制

多见于观光业态占主导的古城,因为国家补贴不足以支撑保护费用,门票就是必然的。

3） 开放免费制

多见于新开发古城或消费业态占主导的古城,古城维护费就承担了门票的功能,后者则是密集的休闲消费、高档次消费以及大型商业设施可以收回成本,前者处于品牌培育期,但通常大额的维修费用难以为继,争议较多,关键在客流量和客单价的平衡。

3. 产品供给的转变

1） 景点—>大景区—>小微业态聚合的文旅休闲度假区。

这些也是古城产品转型的亮点,传统的文物景点成为基础款产品,吸引游客的是更多将本土文化、现代时尚和互联网思维创意结合的爆款产品或新业态,如人文书店、网红民宿、设计酒店等,新旅游时代。

2） 景点型古镇产品形态。

功能特色：观光式商业。

代表：平遥古城、丽江古城、凤凰古城。

业态特征：文化观光主导。

3） 主题公园型古镇产品形态。

4） 文旅休闲度假区型古镇产品形态。

六 . 案例分析

1. 丽江

1） 核心标签

爱情之都,艳遇之都、小资天堂,体验之都,世界级的古城旅居目的地,“休闲度假 精致体验”。

2） 产品业态

?商业业态：主要以餐酒吧、客栈为主,其中80%是由外地人经营的。

?商业规模：包括大研古镇、束河古镇、白沙古镇三大片区,其中核心区拥有商铺1046家,商业经营的总面积近3万平米。

?丽江古城整体业态结构：购物：餐饮：住宿：景点=48:13:38:1。

3） 运营管理

4） 经验借鉴

丽江模式：以文化遗产保护带动旅游发展,以旅游发展促进文化遗产保护。

?保护开发：生态保护：关停污染企业,禁止东部林区森林采伐。

并建立东巴文化传习院,建立了东巴文化原始生态保护区,长期举办国际性学术交流论坛,颁布管理条例,加强民族文化研究开发,?文化经营：从战略高度经营民族文化产业。

?大项目带动：丽江古城在发展过程中,坚持以大项目带动旅游发展,重点抓古城不协调建筑拆除改造、民族文化开发。

?筹资渠道多样：一方面向游客征收古城维护费,另一方面从银行贷款融资,通过加强银政、银企合作和景区门票收费权质押贷款,加大举债投入。

注重互联网的应用数据化运营,打造互联网古城,?注重生活体验：恢复水洗街道、放河灯等传统生活习俗。

2. 凤凰

1） 核心标签

“主题购物 夜休闲”为主题,苗家民俗为特色的风情古镇。

2） 产品业态

?商业业态：4500余户商家入驻,业态主要以客栈、酒店、旅游商品为主,占据总数的50%以上。

?商业规模：凤凰古城核心商业区包括虹桥、酒吧街、旅游商品街、旅馆街、现代商品街五部分,以旅游商品业态为主,商户共513户。

酒吧街——酒吧餐饮,民俗工艺品街——旅游商品,旅馆街——客栈集群,现代商业街——生活用品,?凤凰古城商业业态：虹桥文化街——饰品为主。

3） 运营管理

此外需支付8500万元的古城改造费,受让方将在经营期内向凤凰县支付转让费8.33亿元,凤凰县经济发展陷入萧条,?开发背景：2001年,尾款50年付清,2001年10月14日,湘西自治州凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权成功转让,经济被迫转型,首付2850万。

凤凰县政府占49%,?开发主体：凤凰新组建的景区管理服务公司,从2001年开始,其中,古城经营权转让期限50年,凤凰古城公司占51%股权,由凤凰古城公司、南华山公司、乡村游公司与政府合建而成。

?管理与运营体制：

?外来企业开发模式

凤凰县人民政府将凤凰古城、南方长城等8大景点经营权转让给凤凰古城旅游发展有限责任公司,时长50年。

政府承担：古城日常管理维护、古城文化修缮、沱江河水体治理、供水排污设施完善、沱江风光带及古城夜景打造、保护古城特色民居（吊脚楼）等。

凤凰古城旅游发展有限责任公司承担：景区内管理、古城石板街改造、沱江沿岸治理、日常保洁清运,公司也参与部分基础设施建设投资等职责。

?多方合作共同运营格局。

凤凰县政府独资的铭城公司与凤凰古城文化旅游投资股份有限公司合作组建了凤凰古城景区管理服务公司,该公司承担对景区景点实施门票销售及营销、服务等职能,双方股份构成比例为49：51,2013年,注册资本为1.2亿元。

4） 经验借鉴

?市场主导型开发

将凤凰古城特许经营权转让至企业,引入市场开发管理凤凰古城,经济被迫转型,凤凰县经济发展陷入萧条,2001年,并在2001-2009年期间,推出如旅游交易会、电视媒体宣传、大型节庆活动举办等营销方式,在“官办旅游”收效甚微的情况下,成功塑造“天上凤凰”品牌。

?古城迁移计划

“狂飙突进”式的商业开发使古城不堪重负,保护性开发的呼声引发古城的庞大迁移计划和去商业化浪潮,违章搭建的沿河酒吧、阻碍行洪的仿古建筑、薄弱的基础设施……古城遗产保护危机现状引发各方关注,多年来。

选址于凤凰沱江上游“烟雨古城”项目就是集旅游、居住、度假、休闲、娱乐、文化于一体的民族文化生态保护示范区,为他们带来更好的旅游体验,以及推进实施的“三延伸”政策：往沱江上下游延伸、往南华山上延伸、往乡村游延伸,即是管理者希望通过拓展空间,有效疏解游客。

?去商业化

以增加古城的文化氛围,古城的“过度商业化”催生商业减法文化加法政策,如古城内的民居,每年都将获得财政补贴,政府还明确表态,凡是做与文化相关的业态,将尽可能地为文化场所提供空间。

设立投资咨询、策划规划、创意设计、品牌营销、运营执行、地产策划6大服务平台,为旅游景区、世界遗产地、国家公园、旅游度假区、目的地城市、旅游投资商、城市运营商等相关企业提供盈利、科学、数据型的咨询服务,旗楷旅业致力于文旅产业项目高视野操盘、科学化落地。

旗楷将帮助客户解决旅游项目开发及运营过程中遇到的种种问题,包含：旅游规划、旅游策划、旅游地产开发、旅游地产策划、特色小镇规划、特色小镇运营、乡村旅游策划、乡村旅游规划、旅游项目开发策划、旅游项目策划、旅游项目规划、旅游项目开发、农业旅游规划、农业旅游策划、旅游总体策划、旅游开发规划、旅游营销策划、景区规划、景区策划、景区营销、景区营销策划、农业园规划、旅游产业发展规划、全域旅游策划、全域旅游规划、景区升A规划设计等,提供顾问式咨询服务。