光谷东扩鄂州成为武汉城市当前唯一幸运儿

鄂州恒大世纪旅游城

武汉三镇大变迁,武昌完胜汉口、汉阳。

长江、汉江把武汉分为汉口、汉阳、武昌三镇。

武汉三镇卫星对比图

光谷（东湖高新区）东扩,将武汉最东的豹澥和左岭都纳入其中,通过大手笔的拆迁和土地整理,为光谷预留了今后二三十年发展的建设用地。

左岭还建社区

是武汉未来的希望所在,（详见：武汉未来看见谷）,武汉东部（光谷东区域）是武汉市域内最大一片待开发的热土。

城市圈共同发展 VS 强省会“虹吸效应”。

鄂州有多小

鄂州市是全国面积最小的地级市,按城市面积和人口规模来看,可以说鄂州是全国最小的地级市,鄂州市可用陆地面积可能只有一千平方公里左右,大量的县级市规模都比这大,按陆地面积排名,鄂州108万人口排在第310位左右,是全国第三小的地级市,仅比海南三沙市、浙江舟山市面积大,在全国350多座地级市中,鄂州市面积1594平方公里,人口108万,如果按人口规模来计算,鄂州只能算是一个五线小城市,按照常规的城市分类标准来看,湖北省最大的淡水湖梁子湖有一半在鄂州境内,绝大部分都是人烟稀少的西部省份城市,有些数据不能只看表面,鄂州是百湖之市,如果算上三沙和舟山管理的海洋面积,排名在后面的,刨去水域面积,然而。

鄂州有多强

GDP约1300亿,鄂州排名在20名左右,如果把鄂州当作一个县级市,如果和中部强县级市相比,按照目前中国百强县级市排名,如排名第14位的浏阳市,人口约150万,单按人均GDP数值,鄂州比浏阳要好,在中部相当靠前,和东部经济发达省份确实还存在一定差距,面积5000平方公里。

按湖北省内GDP统计。

2018年湖及各市GDP排名。

按人均GDP,鄂州排名全省第三,按单位面积的GDP产值,鄂州在湖北省内排名第二。

五线的鄂州是房地产强市。

2018年鄂州新房销售量超过武汉的1/9,鄂州人口规模不及武汉1/9,武汉新房销量207926套,武汉正在快速吸引省内资源向武汉聚集,而鄂州正在享受武汉发展的外溢效应,被吸引到光谷的人口自然会有部分外溢到鄂州来,销售面积300.43万平方米,成交面积102.1万平方米,而宜昌的GDP和人口规模都是鄂州的近4倍,鄂州购房人群预计有一大半是由武汉外溢过来的,二手房成交9600套,二手房成交达到85589套,合计约3.7万套,新房销量30359套,2018年新建商品房销售27198套,因为和武汉距离近,合计超过29万,其它城市可能还会担心武汉的虹吸效应,按房屋销售面积来看,不要小看这1/9,恒大、碧桂园、万科、融创、华润、中建、中海、新城控股、合景、北大资源、厦门联发、湖北联投、鄂旅等实力开发商均已进驻鄂州,光谷是吸引人才最多的地方,紧临光谷,和其它省内地级市相比,省内GDP排名第二的宜昌市,而同期,只比鄂州高了一点点,目前,看中的正是这一趋势。

武鄂交界处成鄂州最有活力的区域。

这三个区域是目前鄂州发展最快的区域,武汉、鄂州交界处,武鄂交界处的城建规模已经超越原鄂州市区（如下图）,有三个区域：葛店、红莲湖、梧桐湖,武汉的外溢效应不仅为鄂州经济注入了动力,用一张图就能说明问题,快到什么程度,而且极大改变了鄂州的城市面貌。

鄂州新老城区卫星比较图。

十年前的葛店开发区还是不瘟不火的状态,在十年前基本还都是农田,城市主要集中在葛店镇及葛店开发区,十年之间,现在的葛店南、红莲湖和梧桐湖,武鄂边界的城市框架已经大于鄂州市区,鄂州大部分开发的新盘都集中在这片区域,而十年后,这里形成三个新城。

葛店的产业招商方面目前走在前列,地铁11号线正在建设之中,成为武汉市地铁里首在市域外的地铁站,光电、医药、新能源产业招商做得也不错,葛店现在和左岭已经融合,财经收入已居鄂州前列,电商物流已经形成规模。

目前的红莲湖是新武汉人的睡城,红莲湖区域的桐岭、安城正在拆迁之中,差距更大,而红莲湖西边,红莲湖以西的区域也会是鄂州招商可用的黄金地段,红莲湖从区位来说,差距比较大,是位置更佳的区域,桐岭、安城紧临地质大学新校区和国家存储基地,武汉正在高起点规划科学岛,不比葛店差,但在交通基础设施方面,在产业配套上,现在只有房地产,目前。

城市开发手笔大,华科大工研院已经落户,而且因为是从零开始规划开发,城市布局更合理,在吸引高校落户方面也下了不少功夫,梧桐湖区域,虽然距离相对稍远,但有相对最优质的生态环境,据说华师大梁子湖校区即将开建。

葛店新城计划扩张到50万人的城市规模,整个鄂州市常住人口还不到110万,这三个区块计划吸纳的人口大约为90万人,而现在的鄂州市区大约也只有30万人的规模,现在鄂州红莲湖、梧桐湖区域的房价大约在武汉同类房价的1/3到1/2,红莲湖与梧桐湖大约计划扩张到20万,只要光谷能持续快速发展,鄂州还将持续享受这一溢出效应,只能靠吸引新武汉人,单靠鄂州自身人口,价格优势还是很明显的,光谷的发展速度决定了武鄂交界处的发展速度,不可能支撑这一规模,葛店有大量二手房的存量价格大约也在这个区间,对比武汉,按照这三个区域的规划,交通上,可能只是增强半小时通勤车程。

武汉发展国内物流的地理优势将进一步体现,鄂州东部顺丰机场正在如火如荼的建设中,而顺丰机场正好顺应了这一趋势,将来鄂州会成为空中、铁路、公路、水路四位一体的国内物流枢纽,能更好为武汉提供配套,随着国内消费不断扩大,除此之外。

武汉城市圈提了多年,是武汉城市圈融合发展的样板,一直没有多少实质的进展,鄂州正在打破这个坚冰,快速崛起,成为武汉卫星城。