离开贾跃亭孙宏斌再也没哭

顺驰旅游

孙宏斌已经很久没有成为全民热点了。

2017年“拯救”贾跃亭失败,孙宏斌哽咽落泪,计提165.5亿损失,但从此之后他便收拾心情,继续一路向前。

融创的现状

一切过往,皆为序章

贾跃亭送给融创的大戏只是一场过眼云烟,融创今日之成就,还是要归功于历史进程中的机遇与苦心经营。

1994年他刷新自己,1998年,孙宏斌在联想集团的过去就不赘述了,孙宏斌看准国家停止福利分房的政策后,创建顺驰,以房地产中介所进入地产界,开始大干,当年一举拿下面积14万平方米的名都项目,声震津门。

但他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例,一举缩短到7个月,顺驰天津开发了近30个项目,从1998年到2002年,虽然孙宏斌没有赚到大笔利润。

孙宏斌,图片源自网络。

孙宏斌被迫贱卖顺驰,集中孙宏斌精力的融创却急起直追,2007年,中国房地产业高速发展的“红利期”已过,但坏消息之下。

2010年融创成功登陆香港联交所主板市场,不过当时融创的行业排名还在40位之外。

2014年全年合同销售金额658.5亿元,首次跻身全国房企销售排行TOP10,之后的2016、2017年融创疯狂增长,终于稳定在了行业第四,顺利进入中国地产的第一梯队。

融创并购有200个成功案例,进入2018年,2018年,融创的销售额增速终于慢了下来,但其并购之路仍在继续向前,根据孙宏斌在业绩发布会上透露的数据。

“我们买的东西挺少的,8年加起来（并购）花了2000亿,但卖了2万亿的货值,”孙宏斌在去年11月的媒体见面会上说。

不过进入2020年,这位并购之王似乎要等一等了。

可供并购优质标的不是很多,”在2019年业绩发布会上,“2020年被我们内部定义为行业洗牌大年,因算不过账,并购团队已经调研过一些标的,我们（未来）会非常谨慎地去看、去挑好的,董事局主席孙宏斌表示,新冠疫情尚未结束,基本都放弃了。

成都环球世纪,图片源自网络。

“买买买”固然是一种实力,真正核心的还是经营能力。

公司2019年取得营业收入1693.2亿元,融创3月底公布了2019年业绩报告,同比大幅增长仅35.7%,这份报告能更加清晰地看到其经营与发展状况,报告显示。

其中：

融创物业开发收入仍然是最大的收入来源,全年达到1594.7亿元,占总收入比例为94.2%。

融创文旅城建设及运营收入为28.5亿元,同比大增40.7%。

融创2019年合同销售额为5562.1亿元,销售均价14530元每平米,同比增长20.7%,同比下降4.5%,在销售方面,权益销售占比69.0%。

根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜,融创全口径合同销售额在国内房企中排名第四,仅低于碧桂园、万科及恒大。

而在分布上,融创持续聚焦的是一二线城市,疫情可能会触发逆向调节政策,一二线城市有望直接受益。

融创2019年新增土储 0.73 亿平方米,融创在手土储2.39亿方,权益土储1.53亿平方米,截至2019年底,在土地储备方面,同比增长 51.45%,货值3.07亿万元。

而值得一提的是,融创超过82%的土储货值位于一二线城市,虽然土地成本占销售均价比有所提升,但利润空间仍旧可观。

盈利能力方面,融创在2019年的整体表现稳定。

公司2019年毛利润为414.1亿元,融创2019年归属于上市公司股东净利润260.3亿元,同比增长33%,同比大幅增长57.1%,高于2018年的13.3%,略低于2018年0.5个百分点,公司毛利率为24.5%,净利润方面,增速与收入基本持平,净利润率为15.4%。

融创盈利能力表现提升,主要是由于公司经营效率的提升。

融创2019年经营费用144.5亿元,融创通过持续改善经营效率,在毛利率水平基本持平的情况下,使得净利水平实现提升,在过去两年呈现持续下降趋势,公司经营费用率仅为8.5%,同比增长23.3%,低于收入增速。

在地产行业整体需求增长放缓的情况下,融创通过将更多精力放在“节流”方面来实现利润的快速增长。

3年CAGR（复合增长率）达86%,过去几年公司布局城市、开发项目数量大幅提升,对比2016年为23亿元,但需要警惕的是,管理半径快速扩张 导致销售管理费用明显增加,2019 年公司表内销售管理费用合计约145亿元。

负债方面,融创2019年杠杆水平整体高于2018年。

高于2018年的149.4%（净借贷比率=（有息负债-账面现金）/权益）,公司2019年末净借贷比率达到172.3%,同样高于2018年的59.9%,公司资本负债率为63.3%,保持了一致的趋势。

更高的负债比率,也使得公司的融资成本出现较大幅度提升。

但考虑到公司在2017年曾斥资超150亿元人民币,这一财务成本水平略低于2017年,融创财务成本净额为36.3亿元,因此导致财务成本较高,2019年,收购乐视系公司股权,同比大幅增加73.7%,动用了较大杠杆。

融创去年财务成本仍处于较高水平,这也在一定程度上影响了公司利润水平,因此。

总体来说,融创的基本面是好的,而且截止2019年末,估算公司已售未结金额约8200亿元,较年初增长 42%,可基本匹配未来两年预测结算流量,收入端弹性有保障。

融创中国上市以来的股价走势。

未来走向何方

现在,孙宏斌不用流泪了,但他仍无法高枕无忧,疫情的黑天鹅对整个地产行业的影响也是巨大的,融创无法独善其身。

融创1-3月份累计合约销售金额617.6亿元,根据融创4月初发布的公司一季度经营数据,较去年同期减少22.7%,同比减少16.4%,累计合约销售面积453.4万平方米,疫情对融创一季度的业绩产生了较大的负面影响。

其今年2月实现合同销售金额122.1亿元,3月实现合同销售金额309.2亿元,同比下降33.2%,同比下降26.9%,同比下降17.9%,同比下降 12.6%,实现合同销售面积88.9万平方米,实现合同销售面积 228.7 万平,另外,根据融创公布的销售数据。

预计2020 年销售有望维持增速,增加了2020年可售货值弹性,好在融创的销售高峰通常在下半年,而疫情对一二线城市的影响预计相对较小,购房需求更多是延后,而非消失,加上近期收购环球世纪及时代环球资产包。

在充满不确定性的未来,融创怎么走,现在比较明确的是两条腿：。

一方面,并购、拿地、规模驱动是融创核心商业逻辑,但在房住不炒的逻辑之下,融创显然在有意放缓拿地和并购的节奏。

融创转让金科11%股份,此次减持金科股份,融创中国套现近47亿元,就在4月,退出股权争夺战。

孙宏斌告诉投资者,融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本,处置一些持有资产,拿地要拿对地方、拿对时间。

地产之外,融创积极布局“地产+”板块,另一方面。

物业板块合约+储备面积超过3.5亿平,融创物业服务板块的收入规模仅次于万科物业、碧桂园服务,在管均价达3.39元/平/月。

融创文化已经完成了对国民IP阿狸背后公司梦之城的控股,文化板块由孙宏斌之子孙喆一领衔,通过收购初步完成动画平台和IP运营的建设,目前,并且投资了《全职高手之巅峰荣耀》《刺杀小说家》《解放了》《我和我的祖国》等多个影视项目。

截至2019年底,2019年实现收入28.5亿元,融创已布局文旅项目40个,文旅板块则持有较多重资产,其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店,同比增长41%。

已经做到行业头部,融创文化、医疗康养业务也要成为头部,孙宏斌说：“我们在地产、文旅、会议会展、物业服务这四大板块,未来三到五年内,”。

房地产不能作为短期刺激经济的手段,不能作为宏观调控的一个工具,在这个逻辑之下,房企拼的是稳健、均衡发展和综合竞争力。

2020年太过特殊,但说不定这也是包括融创在内的巨头公司调整节奏、韬光养晦的好时间。